Договор социального найма

Договор социального найма  жилого помещения 

    Новое жилищное законодательство, а в особенности  вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

    По  договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

    Основные  особенности договора социального  найма состоят в следующем:

    1) объектом договора является изолированное  жилое помещение, что не обязательно  для договора коммерческого найма;

    2) объект договора социального  найма находится в жилищном  фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);

    3) в качестве наймодателя выступает  орган государственной власти  Российской Федерации, субъекта  Российской Федерации или местного  самоуправления;

    4) в качестве нанимателя выступает  физическое лицо;

    5) по требованию нанимателя и  членов его семьи договор может  быть заключен с одним из  членов семьи. В случае смерти  нанимателя или его выбытия  из жилого помещения договор  заключается с одним из членов  семьи, проживающих в жилом  помещении;

    6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

    7) плата за жилое помещение и  коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

    8) договор социального найма носит  бессрочный характер.

    Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение  оснований и условий, дающих право  на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

    Договор социального найма жилого помещения  заключается без установления срока его действия. Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

    Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма (ст. 64 ЖК РФ).

    Наймодатель по договору социального найма имеет  право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги. Наймодатель  обязан:

    1) передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение;

    2) принимать участие в надлежащем  содержании и в ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение;

    3) осуществлять капитальный ремонт  жилого помещения;

    4) обеспечивать предоставление нанимателю  необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

    Наймодатель жилого помещения по договору социального  найма несет также иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством  и договором социального найма. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

    При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

    Уменьшения  размеров оплаты за услуги или возмещения убытков наниматель вправе потребовать  от наймодателя или непосредственного  исполнителя услуг в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей". Ответственность исполнителя определяется ГК РФ, Законом РФ "О защите прав потребителей", Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов". Названные Правила предусматривают, что в случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения оплаты этих услуг. За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков предоставленных услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах. Исполнитель в полном объеме несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, а также за моральный вред в размере и порядке, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не является исчерпывающим, договором социального найма жилого помещения могут быть установлены другие меры ответственности.

    Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения  определяются:

    - Жилищным кодексом РФ;

    - другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл. 35);

    - договором социального найма.

    Указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанности нанимателя. Не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы, и субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления.

    Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма имеет право в установленном  порядке:

    1) вселять в занимаемое жилое  помещение иных лиц;

    2) сдавать жилое помещение в  поднаем;

    3) разрешать проживание в жилом  помещении временных жильцов;

    4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

    5) требовать от наймодателя своевременного  проведения капитального ремонта  жилого помещения, надлежащего  участия в содержании общего  имущества в многоквартирном  доме, а также предоставления  коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

    Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими  федеральными законами и договором  социального найма. Наниматель обязан:

    1) использовать жилое помещение  по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

    2) обеспечивать сохранность жилого  помещения;

    3) поддерживать надлежащее состояние  жилого помещения;

    4) проводить текущий ремонт жилого  помещения;

    5) своевременно вносить плату за  жилое помещение и коммунальные  услуги;

    6) информировать наймодателя в  установленные договором сроки  об изменении оснований и условий,  дающих право пользования жилым  помещением по договору социального  найма.

    Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

    Согласно  ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма относятся проживающие  совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы  признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны и иные лица.

    Члены семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма имеют  равные с нанимателем права и  обязанности. Дееспособные члены семьи  нанимателя несут солидарную с нанимателем  ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

    Члены семьи нанимателя должны быть указаны  в договоре социального найма  жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом  помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

    В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются (выдаются) заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.