Договор социального найма

    Федеральное агентство по образованию.

    Государственное образовательное учреждение

            Высшего профессионального образования  «НИЖЕГОРОДСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО

    УНИВЕРСИТЕТА  им. Н.И.Лобачевского». 

    Юридический факультет 
 
 
 
 
 
 

Выполнила:

    Студентка 3 курса

      гр.11-31 
 
 
 

    г.Н.Новгород

    2008 год 
 

                                                                   ПЛАН 

      Введение

1. Предмет, субъекты, форма договора.
2. Права и обязанности сторон по договору.
3. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения.

      Заключение

      Список  использованной литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ

      Договор найма жилого помещения является, по-моему, одним из распространенных договоров в настоящее время.  Актуальность данного договора во-многом объясняется сложившейся экономической ситуацией, в связи с которой достаточно сложно приобрести жилую площадь в собственность или получить из социального фонда. Поэтому данный вопрос, как  найм жилого помещения стал для меня очень интересен. Этим объясняется тот факт, что я взяла его для более подробного изучения в качестве курсовой работы.

      Целью данной работы является выявление правового  статуса сторон договора жилого помещения  на коммерческой основе, порядок, условия  его заключения, определение существенных условий договора, изучение того обстоятельства, кто помимо нанимателя может жить в снимаемой квартире и, конечно, основания прекращения договора.

     Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма  жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне выступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу их действия.

     Во-вторых, жилые помещения являются объектами  недвижимости, что обуславливает  их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.

      К тому же, на мой взгляд, договор найма жилого помещения на коммерческой основе является менее изученным в литературе, чем договор социального найма. Необходимо также владеть знаниями в данной области, с той целью, чтобы можно было отличить два этих договора, не являющиеся одинаковыми по своей сути.    

      1.Предмет,  субъекты и форма  договора.

      Наем  жилого помещения является одним  из способов осуществления предусмотренного Конституцией права граждан на жилище.¹ Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.²

      Договор найма жилого помещения является достаточно распространенной формой гражданско-правовых отношений. Конечно, указанные отношения  не могут иметь той масштабности и финансовой результативности, какие имеют сугубо коммерческие договоры (купля-продажа, поставка, аренда и др.), но в жизни многих граждан договор найма жилого помещения, возможность пользоваться нормальным жильем несет уверенность и покой.³

      Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.⁴

      По  договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование, и проживание в нем.⁵

      Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.

      Заключению  договора коммерческого найма жилого помещения предшествует процедура  преддоговорных контактов, которая, в отличие от других договоров, имеет свою специфику. В целом процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, т.е. просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода будущей сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект будущего договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта. Но в пользу именно этого варианта существует несколько весомых аргументов: во-первых, это старые традиции: практика заключения договора социального найма жилья на основании ордера еще оказывает свое влияние; во-вторых, на переговорах, которые происходят конфиденциально, проекты удобно использовать в процессе согласования, чтобы следовать прямо по их условиям.⁶

      Существенные  условия договора найма жилого помещения  как общие нормы для всех его  разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.

       Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).⁷  Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции.

       Обязательное требование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

       Предъявляемые к  помещению различного рода технические  и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

       Если первые два  критерия (соответствие требованиям  и целевое использование - только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма. Это требование было присуще и ГК РСФСР 1964 года в ст.300.⁸

        В соответствии с требованиями ЖК РФ предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Самостоятельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.⁹

        Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от места пребывания. Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от барака).

      Объект - жилое помещение, которое удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор. Жилое помещение здесь - обобщенное понятие, объединяющее ряд однопорядковых понятий: "квартира", "жилой дом", понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их части - и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный жилой дом, на это специально указывается. Ключевое слово "жилое помещение" лишь условно включает понятие "многоквартирный дом".

      Жилой дом - разновидность здания, особенности которого вытекают из присущего ему качества недвижимости. Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом, и к тому же оно имеет свои особенности, которые должны найти свое отражение в предмете договора коммерческого найма жилья. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.¹⁰

      Объектом  договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами.¹¹

      Объектом  договора коммерческого найма может  быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Нормы жилой площади на эти  отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК РФ понятие "помещение, пригодное для постоянного проживания". Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. "такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья.¹²

        В многоквартирных  домах жилые помещения могут  предоставляться гражданам в  пользование как по договору  социального найма жилого помещения,  так и по договору коммерческого  найма жилого помещения собственниками приватизированных квартир в таких домах. Пользование жилыми помещениями в многоквартирных домах имеет свои особенности. Наниматель вправе пользоваться не только предоставленным ему по договору найма жилым помещением, но и общими помещениями дома (коридоры, холлы, лестницы), а также механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры, - лифтами, мусоропроводом и др.¹³

      Субъекты  договорных отношений. В договоре коммерческого найма две стороны: кредитор и должник¹⁴. В рассматриваемых обстоятельствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.¹⁵

        Наймодатель по настоящему ГК РФ- собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Собственник, как правило, уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре управляющую жилищным фондом организацию - службу единого заказчика.

      Наймодатель в государственном и муниципальном  жилищном фонде выполняет функции  заказчика на техническое (санитарное) обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального  хозяйства на основе государственного (муниципального) заказа. Подрядные организации, выполняющие на основе государственного (муниципального) контракта подрядные работы в жилищном фонде - техническое (санитарное) обслуживание и ремонт жилых домов государственной и муниципальной собственности, определяются государственным (муниципальным) органом, обладающим необходимыми инвестиционными ресурсами, или организацией, наделенной соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами.

        Юридическое лицо может участвовать  в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды или договора безвозмездного пользования). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма.

      Вместе  с тем имеют место факты, когда  юридические лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного жилого помещения не договор его найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя.

      В отличие от аренды нежилых помещений  в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин,  хотя ст.671 ГК РФ его не называет, но этот признак следует из требований п.2 настоящей статьи. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных 677 ГК РФ. Это множество лиц определено в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем. Названные лица в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.¹⁶