Договор социального найма жилого помещения, форма, стороны

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Февраля 2013 в 17:44, реферат

Описание

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользования для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом.

Работа состоит из  1 файл

Referat_-_Dogovor_sotsialnogo_nayma.docx

— 30.49 Кб (Скачать документ)

АЛТАЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

Реферат

по дисциплине жилищное право

Тема работы: Договор социального найма жилого помещения, форма, стороны

 

Конституция РФ (ст.40) провозгласила  в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших  социально-экономических прав граждан  России, поскольку оно затрагивает  самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится  к основным материальным условиям жизни  человека.

Так, пункт 1 статьи 40 Конституции  РФ устанавливает и гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишён жилища». Данная статья предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия  для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья  бесплатно (или за доступную плату), то согласно ст. 40 Конституции РФ такое  жильё предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идёт, в частности, об обеспечении жильём военнослужащих, лиц, пострадавших в  результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной  войны и приравненных к ним  лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан.

В Главе 8 Жилищного кодекса  содержаться нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его  предмет, права и обязанности  сторон и другие отношения, возникающие  из такого договора. Установленные  в статьях данной главы правила  направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок  заключения договора социального найма  жилого помещения.

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона  – собственник жилого помещения  государственного жилищного фонда  или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользования для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом.

Из приведенного определения  договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса, следует, что  наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по договору социального  найма может выступать не любое  лицо. Им может быть только гражданин  РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения  по договорам социального найма  не предоставляются иностранным  гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории  малоимущих граждан и быть признан  в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может  иметь место множественность  лиц. Сонанимателями выступают члены  семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма относятся проживающие  совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного  нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены  нанимателем в качестве членов его  семьи и ведут с ним общее  хозяйство. В исключительных случаях  иные лица могут быть признаны членами  семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма в  судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма имеют  равные с нанимателем права и  обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального  найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального  найма может быть заключен с одним  из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения  договор заключается с одним  из членов семьи, проживающих в жилом  помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 Жилищного кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст.423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая в данном случае включает в себя:

а) плату за пользование  жилым помещением (плату за наем);

б) плату за содержание и  ремонт жилого помещения, включающую в  себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

в) плату за коммунальные услуги (см. ч. 1 ст. 154 Кодекса).

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено  исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального  найма без внесения платы за пользование  занимаемым, жилым, помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ч. 9 ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется  гражданину во владение и пользование  для проживания в нем. Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления.

В отличие от договора коммерческого  найма, договор социального найма  заключается без установления срока  его действия. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным  по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.

В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим  жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность  в силу приобретательной давности. Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством.

Договор социального найма  жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 Кодекса речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

По смыслу ч.1 ст. 62 Кодекса предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор социального найма  жилого помещения заключается в  письменной форме на основании решения  о предоставлении жилого помещения  жилищного фонда социального использования. При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

Несоблюдение простой  письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или  соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Жилищного кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 Жилищного кодекса 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем договор социального  найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально  различные по своей юридической  природе. Договор регулирует гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия  для указанных в нем лиц. Поэтому  после введения в действие Кодекса оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий  конкретных договоров социального  найма жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315. Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим  из социального найма, ст. 64 Жилищного кодекса введено правило, согласно которому переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Таким образом, договор социального  найма не подлежит изменению или  расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его  предметом. Кроме того, указанный  договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

 

Список использованной литературы

  1. Конституция (Основной закон) Российской  Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993. – 25 марта. – №104.
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 27.07.2010 № 237-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14 ; 2010. - № 31. - Ст. 4206.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 12.08.1996, от 24.10.1997, от 17.12.1999, от 26.11.2002, от 10.01.2003, от 10.01.2003, от 26.03.2003, от 11.11.2003, от 23.12.2003, от 29.12.2004, от 30.12.2004, от 21.03.2005, от 09.05.2005, от 18.07.2005, от 02.02.2006, от 18.12.2006, от 30.12.2006, от 26.01.2007, от 20.04.2007, от 26.06.2007, от 19.07.2007, от 24.07.2007, от 02.10.2007, от 25.10.2007, от 04.11.2007, от 29.11.2007, от 06.12.2007, от 24.04.2008, от 14.07.2008, от 25.12.2008, от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410 ; 1996. - № 34. - Ст. 4025 ; 1997. - № 43. - Ст. 4903 ; 1999. - № 51. - Ст. 6288 ; 2002. - № 48. - Ст. 4737 ; 2003. - № 2. - Ст. 160 ; Ст. 167 ; № 13. - Ст. 1179 ; № 46 (ч. 1). - Ст. 4434 ; № 52 (1 ч.). - Ст. 5034 ; 2005. - № 1 (1 ч.). - Ст. 15 ; Ст. 45 ; № 13. -Ст. 1080 ; № 19. - Ст. 1752 ; № 30 (1 ч.). - Ст. 3100 ; 2006. - № 6. - Ст. 636 ; № 52 (1 ч.). - Ст. 5497 ; 2007. - № 1 (1 ч.). - Ст. 39 ; № 5. - Ст. 558 ; № 17. - Ст. 1929 ; № 27. - Ст. 3213 ; № 31. - Ст. 4015 ; № 41. - Ст. 4845 ; № 44. - Ст. 5282 ; № 45. - Ст. 5428 ; № 49. - Ст. 6048 ; № 50. - Ст. 6247 ; 2008. - № 17. - Ст. 1756 ; № 29 (ч. 1). - Ст. 3418 ; № 52 (ч. 1). - Ст. 6235 ; 2009. - № 1. - Ст. 16.
  4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 20.02.1996, от 12.08.1996, от 08.07.1999, от 16.04.2001, от 15.05.2001, от 21.03.2002, от 26.11.2002, от 10.01.2003, от 23.12.2003, от 29.06.2004, от 30.12.2004, от 02.07.2005, от 21.07.2005, от 03.01.2006,  от 10.01.2006, от 03.06.2006, от 30.06.2006, от 27.07.2006, от 03.11.2006, от 04.12.2006, , от 18.12.2006, от 29.12.2006, от 05.02.2007, от 26.06.2007, от 19.07.2007, от 02.10.2007, от 01.12.2007, от 06.12.2007, от 24.04.2008, от 13.05.2008, от 14.07.2008, от 22.07.2008, от 23.07.2008, от 30.12.2008, от 09.02.2009) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301 ; 1996. - № 9. - Ст. 773 ; № 34. - Ст. 4026 ; 1999. - № 28. - Ст. 3471 ; 2001. - № 17. - Ст. 1644 ; № 21. - Ст. 2063 ; 2002. - № 12. - Ст. 1093 ; № 48. - Ст. 4737 ; 2003. - № 2. - Ст. 167 ; № 52 (1 ч.). - Ст. 5034 ; 2004. - № 27. - Ст. 2711 ; 2005. - № 30 (ч. II). - Ст. 3120 ; № 1 (1 ч.). - Ст. 43 ; № 27. - Ст. 2722 ; 2006. - № 2. - Ст. 171 ; № 3. - Ст. 282 ; № 23. - Ст. 2380 ; № 27. - Ст. 2881 ; № 31 (1 ч.). - Ст. 3437 ; 2007. - № 1 (1 ч.). - Ст. 21 ; № 7. - Ст. 834 ; № 27. - Ст. 3213 ; № 31. - Ст. 3993 ; № 41. - Ст. 4845 ; № 49. - Ст. 6079 ; № 50. - Ст. 6246 ; 2008. - № 17. - Ст. 1756 ; № 20. - Ст. 2253 ; № 29 (ч. 1). - Ст. 3418 ; № 30 (ч. 1). - Ст. 3597 ; № 30 (ч. 2). - Ст. 3616 ; 2009. - № 1. - Ст. 14 ; Ст. 19 ; Ст. 23 ; № 7. - Ст. 775 // КонсультантПлюс: справочно-правовая система. – Сетевая версия. – Электронные данные. – М., 1992.-2009. – Режим доступа: 1 CD.
  5. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315 // КонсультантПлюс: справочно-правовая система. – Сетевая версия. – Электронные данные. – М., 1992.-2009. – Режим доступа: 1 CD.
  6. Тихомиров, М.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие / М.Ю. Тихомиров – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – 93 с.

Информация о работе Договор социального найма жилого помещения, форма, стороны