Договор аренды

венно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного  права, а, напротив, обременяет чужое  вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Необходимо учитывать  также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора арен¬ды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии госу¬дарственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Еди¬ном государственном реестре прав1'

Поскольку с государственной  регистрацией договора аренды недви¬жимости  законодатель связывает момент заключения договора, важно на¬помнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистра¬ции договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая госу¬дарственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сто¬рон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторо¬ны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистри¬руется в соответствии с решением суда.

1.4. Выкуп арендованного  имущества

Особого рассмотрения заслуживает  вопрос о выкупе арендованного имущества. ГК (ст. 624) предусматривает, что условие  о выкупе арендо¬ванного имущества  по истечении срока аренды или  до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законо¬дательством.

Примером выкупа имущества  в силу закона могут служить имеющие  широкое распространение факты  приобретения образованными в ходе при-

1 См. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен¬ности и других вещных прав (Информационное письмо Президиума Высшего Арбит¬ражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7. С. 100).

ватизации коммерческими  организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 г. во всех программах приватизации содержались нормы, допускающие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.

Так, в соответствии с  п. 5.11 Государственной программы привати¬зации государственных и муниципальных предприятий в Российской Фе¬дерации на 1992 год1 товаРиЩествам> созданным трудовыми коллектива¬ми структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключе¬ние долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структур¬ными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на вы¬куп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.

Государственной программой приватизации государственных и муни¬ципальных предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. №22842' Установлено> ч™ товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды го¬сударственного имущества и- выкупившее арендованное имущество, имеет исключительное право приобретения в собственность или по его усмотре¬нию право аренды на срок не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми оно фактически владело и пользовалось.

В настоящее время  названные правила выкупа арендованных нежи¬лых помещений действуют в  редакции Основных положений Государст¬венной программы приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвер¬жденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 15353' ПРавом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданно¬го в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в про¬цессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был

1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со¬

вета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст. 1617.

2 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.

3 СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.

ими заключен по результатам  конкурса или аукциона; предприятия (юри¬дические лица), не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если дого¬вор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объ¬ектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, создан¬ные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

Еще раз подчеркнем, что  во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Необходимо отметить, что право на выкуп арендованного  государст¬венного или муниципального имущества, в том числе и нежилых  помеще¬ний, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы. Данное обстоятельство нашло отражение и в ГК, кото¬рый наряду с общими положениями о праве собственности содержит спе¬циальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в государствен¬ной или муниципальной собственности, может быть передано его собствен¬ником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмот¬ренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Более того, при приватизации государственного и муниципаль¬ного имущества предусмотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если за¬конами о приватизации не предусмотрено иное.

Квалификация правоотношений, связанных с выкупом арендованного  государственного и муниципального имущества, по большей части как  пре¬имущественно публично-правовых, имеет не только теоретическое, но и  практическое значение. Подтверждением этому может служить следующий пример из арбитражно-судебной практики.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском  о пере¬воде на него заложенных прав арендатора, принадлежащих товариществу с ограниченной ответственностью по договорам аренды, заключенным с ко¬митетом по управлению городским имуществом (КУГИ), со всеми выте¬кающими из них имущественными правами, в том числе и правом требова¬ния к КУГИ или другому уполномоченному государственному органу за¬ключить договор купли-продажи арендованных помещений. Решением суда иск был удовлетворен.

При рассмотрении дела в  порядке надзора Президиумом  Высшего Ар¬битражного Суда Российской Федерации было установлено следующее.

В процессе приватизации товарищество выкупило имущество кафе, бара, буфета, ресторана по договору с фондом имущества и заключило до¬говоры на аренду соответствующих помещений, находящихся в муници¬пальной собственности.

Согласно другому договору товарищество обязалось перечислить  ист¬цу (акционерному обществу) определенную сумму денежных средств.

В обеспечение денежного  обязательства акционерное общество и то¬варищество заключили договор  о залоге и дополнительное соглашение к нему, согласно которым арендатор (товарищество) передает в залог  свои арендные права по договорам  с КУГИ со всеми вытекающими из них иму¬щественными правами, в том числе с правом требования к арендодателю или иному органу, выступающему продавцом арендованных объектов не¬жилого фонда, заключить договоры купли-продажи арендуемых залогода¬телем помещений.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что передача предусмотренных договором прав арендатора, включая право требования заключения договора купли-продажи помещений, не запрещена законом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал эти доводы суда ошибочными. Поскольку спорные правоотношения возникли в процессе приватизации муниципального имущества, при разрешении спора следует руководствоваться правовыми нормами, регламентирующими вопросы приватизации.

Действующим законодательством  приватизация государственного или муниципального имущества указанным способом (через залоговые сделки) не предусмотрена. Следовательно, у юридического лица, не являющегося субъектом процесса приватизации, не возникает права на понуждение соб¬ственника заключить с ним договор купли-продажи имущества, переданно¬го в аренду.

Продажа сданных в  аренду объектов нежилого фонда осуществляется, согласно пункту 2.6 Государственной  программы приватизации государст¬венных и муниципальных предприятий  в Российской Федерации, только созданным в процессе приватизации товариществам и акционерным обще¬ствам, являющимся арендаторами указанных помещений.

Кроме того, цена на приобретаемые  арендаторами в собственность не¬жилые помещения должна устанавливаться  по методике, утвержденной орга¬нами местного самоуправления в соответствии с пунктом 4.9 Основных по¬ложений Государственной программы приватизации государственных и му¬ниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года.

Пунктом 4.5 Основных положений  право на приобретение в собствен¬ность сданных в аренду помещений предоставлено юридическим лицам,

ставшим собственниками приватизированных муниципальных  предприятий или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, в результате вы¬купа последнего.

Таким образом, реализация залогового требования акционерным об¬ществом в обход норм, регулирующих вопросы приватизации, повлекла незаконную передачу права собственности на муниципальное имущество, которое могло быть приобретено только путем его выкупа в порядке прива¬тизации лицом, наделенным соответствующими правами в силу закона.

Неправильное применение правовых норм, регулирующих залоговые  отношения, к рассматриваемому спору, связанному с возникновением права  собственности на объект приватизации, привело к принятию незаконного судебного акта.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ решение арбитражного суда отменил, в иске отказал'.

В практике применения законодательства о приватизации при выкупе арендованного  государственного и муниципального имущества важно оп¬ределить  четкую границу между сферой применения положений публично¬го права и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Скажем, в арбитражно-судебной практике по разрешению споров, связан¬ных с принудительным выкупом нежилых помещений, как уже отмечалось, длительное время, в том числе и после введения в действие ГК, применя¬лось законодательство о приватизации, которое полностью игнорирует пра¬ва и законные интересы таких субъектов права собственности, как субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Все государствен¬ные программы приватизации, действовавшие с 1992г., непосредственно определяли, какие объекты подлежат продаже в частную собственность и по какой цене (например, в отношении нежилых помещений, включая му¬ниципальные, цена продажи устанавливалась из размера двукратной годо¬вой арендной платы).

На наш взгляд, такая  практика арбитражных судов не соответствовала  целому ряду положений о праве  собственности, содержащихся в ГК. В  ча¬стности, речь идет о нормах ГК, устанавливающих, что государственной собственностью является не только имущество, принадлежащее Российской Федерации, но и имущество, принадлежащее на праве собственности субъ¬ектам Российской Федерации, от имени которых права собственника осу¬ществляют их органы в рамках компетенции, определяемой правовыми ак¬тами субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 214, п. 1 ст. 125 ГК). Иму¬щество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским по¬селениям, а также другим муниципальным образованиям, является муници-

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1998. № 6. С. 27-28.

палъной собственностью; от имени муниципального образования  права собственника осуществляют органы местного самоуправления (пп. 1, 2 ст. 215 ГК). На каком же основании один субъект  права собственности (Российская Федерация) указывает другим самостоятельным субъектам права собственности (субъекты Российской Федерации и муниципальные образования), какие объекты и по какой цене последние должны продать в частную собственность?

Практика Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ исходила из того, что таким основанием являются положения ст. 217 ГК, устанавли¬вающие приоритет законодательства о приватизации перед нормами ГК. Однако внимательный взгляд на указанные положения ст. 217 ГК опровер¬гает такой подход. Вот весь текст ст. 217: «Имущество, находящееся в го¬сударственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муници¬пального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если за¬конами о приватизации не предусмотрено иное» (курсив наш. - В.В.).

Буквальное прочтение ст. 217 ГК свидетельствует  о том, что законода¬тельство  о приватизации имеет приоритет  перед ГК лишь в части регламента¬ции порядка продажи государственного и муниципального имущества (т.е. продажи  его на конкурсе или аукционе с соблюдением специальных правил, связанных с проведением публичных торгов). При этом данной нормой ни в коей мере не затрагиваются ни объекты, подлежащие продаже, ни, тем бо¬лее, содержательные условия такой продажи (в частности, условие о це¬не приватизируемого объекта).

В настоящее время соответствующие  положения законодательства о приватизации уже не подлежат применению, благодаря  определению Кон¬ституционного  Суда Российской Федерации от 15 июня 1999 г. по делу о проверке конституционности  пп. 4.9 и 4.10 Основных положений Государст¬венной программы приватизации государственных и муниципальных пред¬приятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. (в части выкупной стоимости приватизируемых объектов недвижимости). Формально указанным опреде¬лением Конституционный Суд прекратил производство по данному делу, однако, как следует из текста определения, сделано это в силу очевидного несоответствия оспариваемых положений Указа Президента действующим