,
где:
Р
– цена земли,
r
– земельная рента,
i
– банковский процент.
Не
следует понятие цены земли отождествлять
с понятием нормативной цены земли.
Нормативная цена земли
представляет собой форму платы за землю,
введенную российским законодательством
(ее величина устанавливается исполнительными
органами власти).3
Представляется,
что при анализе рынка земли
следует учитывать его особенности.
Во-первых, через систему рыночных
отношений в каждый данный период
времени проходит небольшая часть земельного
фонда4. Во-вторых, земля закладывается,
сдается в аренду и продается на определенных
условиях. В-третьих, большинство земельных
участков редко меняют своего собственника.
В рыночной системе земельный рынок играет
двоякую роль: с одной стороны, он создает
и поддерживает отношение к земле как
к особой ценности, побуждает максимально
продуктивно ее использовать, создает
механизмы перехода земли в руки того,
кто способен более эффективно ею распоряжаться.
С другой стороны, он не создает заслона
бесхозяйственному отношению к земле,
так как в погоне за выгодностью земельных
сделок не учитываются интересы сохранения
единого земельного потенциала общества,
земельные ресурсы чаще, чем другие средства
производства, оказываются объектом спекуляции,
а цена на земельные участки подчас формируется
без всякой связи с их полезностью и так
далее.
Принципиальное
значение для формирования рынка
земли в России имеют два момента:
1) закрепление права собственности
на все земли в обществе, так
как участниками рыночных отношений
могут быть только собственники земельных
участков; 2) инвентаризация земельного
фонда, так как пока земельные участки
не будут физически точно определены и
зарегистрированы, вступать в отношения
купли-продажи невозможно. Положительным
моментом в настоящее время является то,
что законодательно произошло разделение
рынков земли сельскохозяйственного и
несельскохозяйственного назначения.
Специфика рынка земли в городах, особенно
крупных, выражена сильнее, чем специфика
сельскохозяйственных земель, и это нашло
отражение в новом Земельном кодексе.
Государство
заинтересовано в формировании и
развитии рынка земли, надеясь в
результате получить эффективного земельного
собственника, а также определенные,
хотя и незначительные бюджетные
поступления.
В
большей мере экономически заинтересованными
в функционировании земельного рынка
оказываются местные органы власти,
которые надеются иметь значительные
бюджетные средства от налогов с
владельцев земли, сборы от сделок с
землей, аренды муниципальных земель
и так далее. Они также освободятся
от забот по поддержанию земельного фонда.
Рынок земли активизирует деловую активность
на территории.
Выгодным
представляется существование рынка
земли собственникам земельных
участков - фермерам, которые получат
возможность без помех вкладывать
капитал в землю, улучшать ее использование,
увеличивать доходы, присваивая в том
числе и рентный доход.
Фермер
также сможет капитализировать свои
доходы: заложить, продать, сдать в
аренду земельный участок, то есть распорядиться
землей как товаром. Это - положительная
сторона рынка для фермера. Однако
для расширения предпринимательской
деятельности фермеру требуются
новые участки земли, которые
либо надо купить (а это - отвлечение
капитала), либо взять в аренду (а
это - полная зависимость от конъюнктуры
рынка на сельскохозяйственные продукты).
Рынок
земли сулит значительные выгоды
слою профессиональных банкиров, посредников
и других аналогичных субъектов.
Глава
3. Земельная рента.
Прежде
чем обратиться к исследованию земельной
ренты необходимо определить некоторые
категории, без которых анализ этого
вида доходов был бы затруднителен.
Землевладение - есть признание
права физического или юридического
лица на определенный участок
земли на исторически сложившихся
основаниях, чаще всего под землевладением
подразумевается собственность
на землю.
Землепользование - это пользование
землей в установленном обычаем
или законом порядке. Пользователь
земли не обязательно является
ее собственником. В обычном
понимании - это арендатор. В
реальной хозяйственной жизни
субъектов землевладения и землепользования
нередко олицетворяют разные
лица.
Рента - это регулярно получаемый
доход с капитала, имущества или
земли, не требующий предпринимательской
деятельности. Экономисты используют
термин "Рента" в более узком
значении: экономическая рента -
это цена, уплачиваемая за использование
земли и других природных ресурсов,
количество (запасы) которых строго
ограничено. Именно уникальные условия
предложения земли и других
природных ресурсов - их фиксированное
количество - отличает рентные платежи
от заработной платы, процента
и прибыли. Где бы практически
не использовалась земля, ее
предложение остается неизменным.
В отличие от всех обычных
средств производства, которые под воздействием
спроса изготовляются в нужном количестве,
земля не создается людьми, ее количество
ограничено. В хозяйственном обороте любого
государства ее столько-то - и ни гектаром
больше. Фиксированный характер предложения
земли означает, что спрос выступает единственным
фактором, определяющим земельную ренту.
Если спрос на землю близок к нулю, то и
земельная рента будет равна нулю. Изменение
величины ренты не оказывает никакого
влияния на количество имеющейся земли.
Исторически сформировались определенные
формы собственности на землю. В большинстве
государств она находится в частной собственности,
и исходным условием для образования ренты
является ее аренда. Аренда земли - это
вид землепользования, при котором собственник
передает свой участок на определенный
срок другому лицу (арендатору) для ведения
хозяйства. В арендном договоре предусматривается
плата собственнику - арендная плата.5
Аренда земли возникла вместе
с появлением рабовладельческого
общества и до сих пор остается
основной формой крестьянского
землепользования в слаборазвитых
странах. При капитализме получила
распространение предпринимательская
аренда, при которой предприниматель
вкладывает в землю собственный
капитал с целью получения
прибыли и ведет хозяйство
с использованием наемного труда.
Такая аренда распространена
в США, Великобритании, Франции,
Бельгии и многих других государствах.
На протяжении всего ХХ столетия
наблюдается тенденция к соединению
земельного собственника и предпринимателя
в одном лице. Однако и при
этом рентные отношения не
исчезают. В стоимость продукции
сельского хозяйства включаются
наряду с материальными затратами,
зарплатой, нормативная прибыль
и плата за землю (рента)
как за собственный производительный
ресурс, вовлеченный в производство.
Специалисты давно утверждают, что
всякая земельная рента есть
не заработанный доход, ибо
земля является бесплатным даром
природы и не требует никаких
затрат на ее производство. Земля,
по их утверждению, должна находиться
в собственности государства.
В СССР земля была национализирована
и предоставлена на условиях
аренды (на вечное пользование)
колхозам, совхозам, многочисленным
предприятиям, организациям и лицам.
Арендодателем выступало государство,
но это не повлекло за собой
ликвидации рентных отношений. Через
систему налогов и цены на сельскохозяйственную
продукцию, государство изымало значительную
часть доходов колхозов, совхозов и граждан.
Рентные отношения складываются
между собственниками земли и арендатором
по распределению дохода. Одна его часть
- в виде обычной прибыли - присваивается
предпринимателем, а другая передается
земельному собственнику. Рента - это излишек
(сверхприбыль) над обычной средней прибылью
предпринимателя-арендатора.
Рентные отношения исследовались
крупнейшими экономистами (А. Смит,
Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др.)
и несмотря на различие подходов и взглядов,
все они подчеркивали неоднородность
качества различных земельных участков.6
Арендная плата за землю, как
правило, бывает больше ренты,
она учитывает, кроме того, процент
на капитал, вложенный в имущество
землевладельцами. Это могут быть
жилые и хозяйственные постройки,
ирригационные сооружения, средства
связи и т.д. Величина арендной
платы - это продукт конкурентных
торгов двух сторон: земельного
собственника и арендатора.
Виды
земельной ренты
Землевладелец (частный собственник,
кооператив или государство) обладает
монополией собственности на
землю и передает свое право
использования невоспроизводимого
фактора производства предпринимателю,
который на условиях арендного
договора временно становится
обладателем монополии хозяйствования
на земле. С монополией на
землю как на объект хозяйствования
и связан механизм превращения
части дохода в дифференциальную
ренту.
В своем анализе мы до сих
пор исходили из предложения
об одинаковом качестве земли.
На практике такого не бывает.
Различные земельные участки
значительно отличаются по производительности.
При равных затратах труда и капитала
выход продукции с единицы земельной площади
будет неодинаков. Разница в продуктивности
земель происходит главным образом из-за
различий в плодородности почвы и таких
климатических факторов, как осадки и
температура.
Сельскохозяйственных продуктов
с одних только лучших и
средних по качеству земель
недостаточно для удовлетворения
общественных потребностей в
них. В результате возникают
особые условия образования цен
на зерно и другую продукцию:
общественная цена производства
за единицу складывается по
условиям ее производства на
худших землях. Поэтому предприниматели,
при условии получения обычной
(средней) прибыли, берут в аренду
и самые худшие земельные участки.
А поскольку фермеры продают
продукцию по единым рыночным
ценам, то ведение хозяйства
на лучших и средних землях
обеспечивает получение дополнительной
(к средней) прибыли, или сверхприбыли.
Эта разница между общественной
ценой, отражающей повышенные
производственные затраты на
худших участках, и индивидуальной
ценой единицы продукции, складывающейся
на более лучших по качеству
землях.
Точно также сверхприбыль возникает
и из-за различий в расположении
земель. Одни земельные участки
стратегически выгодно расположены
по отношению к рынкам сбыта,
к транспортным средствам, к
наличию рабочей силы и потребителям
продукции. Другие отдалены от
всего этого, поэтому себестоимость
продукции у них будет выше.
Рыночная, общественная цена (опять-таки
в силу ограниченности лучших
земель) будет включать в себя
затраты по доставке продукции
к потребителю с отдаленных
участков, вследствие чего выгодно
расположенные участки будут
обеспечивать дополнительную прибыль.
Таким образом ограниченность, неэластичность
предложения земли является важнейшей
причиной особенностей ценообразования
в сельском хозяйстве. А дифференциальная
рента - это доход, полученный в результате
использования ресурсов (с неэластичным
предложением), более высокой производительности
в ситуации ранжирования этих ресурсов
по плодородию и местоположению.
Земельные собственники прекрасно
осведомлены о качестве принадлежащих
им земель. Поэтому вся сверхприбыль
(над средней прибылью арендатора)
достается им в виде дифференциальной
ренты. В арендном договоре
сразу же предусматривается соответствующая
арендная плата.
Арендатор в течение установленного
срока аренды стремится повысить
экономическое плодородие земли:
применяет новые технологии, вносит
удобрения, проводит мелиорацию
и другие агротехнические мероприятия.
Такие меры (интенсификация производства)
увеличивают выход продукции
с единицы площади и повышают
эффективность дополнительных капитальных
затрат. Продавая продукцию по
рыночной цене, фермер также получает
сверхприбыль, вытекающую из более
высокой производительности добавочных
вложений капитала в землю.
Эта сверхприбыль до окончания
срока аренды присваивается арендатором
и служит для него стимулом
для нововведений. При перезаключении
договора аренды на новый срок
землевладелец учтет, что его
земля "облагорожена" дополнительными
капиталовложениями, стала более
продуктивной и повысит ставку
арендной платы на величину
дополнительной сверхприбыли. Таким
образом, дифференциальная рента
бывает двух видов.
На пути второго вида дохода
есть определенные преграды. Человек
может воздействовать на плодородие
земли, но подобное воздействие
не безгранично. Рано или поздно
наступает время, когда дополнительная
отдача, получаемая от дополнительного
приложения труда и капитала
к земле, сократится настолько,
что перестанет вознаграждать
человека за его прилежание. Применительно
к земле действует закон убывающей
отдачи или убывающей доходности.
Этот закон можно сформулировать
следующим образом: "Каждое приращение
капитала и труда, вкладываемых
в обработку земли, порождает
в общем пропорционально меньшее
увеличение количества получаемого
продукта, если только указанное приращение
не совпало по времени с усовершенствованием
агротехники" (Маршалл А. Принципы экономической
науки. т.1, М. 1993 г. с. 220).