Виды и способы оценки земли

     Индивидуальная  оценка земельных участков представляет собой оценку какого-либо определенного участка на определенный момент времени. Обычно данную оценку проводит небольшая группа оценщиков. Более того, осуществление этой оценки выполнимо и для одного эксперта. А для того чтобы выяснить насколько качественно оценщик проделал свою работу, его результаты сравниваются с продажами других, но аналогичных земельных участков.

     Для проведения массовой оценки необходимо: во-первых, привлечение достаточно большого количества экспертов; во-вторых, разработать универсальную методику оценивания, с помощью которой было бы возможно оценить большое число земельных угодий до определенной даты. Все методы, которые используются в ходе самой массовой оценки, должны также использоваться и для проверки качества выполненной оценочной работы. Следует отметить, что массовая оценка является наиболее применимой для целей налогообложения.  

     Оценка земли включает в себя следующие шаги:

     1) Заключается договор на оценку земли;

     2) Устанавливаются количественные и качественные характеристики оцениваемой земли. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемой земле. Данные об оцениваемой земле собираются путем ее визуального осмотра Оценщиком и анализа предоставленной Заказчиком информации. Сбор данных об оцениваемой земле производится по следующим направлениям:

     - имущественные права и обременения,  связанные с оцениваемой землей;

     - местоположение земли;

     - характеристики оцениваемой земли,  включая данные о ее размерах, наличии и близости инженерных  систем и коммуникаций, транспортной  доступности и удобстве подъездных  путей, близости водоема и леса, а также наличии инфраструктуры;

     - информация о текущем использовании данной земли.

     3) Проводится анализ рынка земли, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке земли, но влияющей на его стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земли и использовавшихся при определении его стоимости. Сбор данных об земле производится по следующим направлениям:

     - макроэкономические факторы, влияющие  на стоимость земли;

     - социально-экономическая ситуация  в районе расположения земли;

     - состояние рынка земли, закономерности  его изменения и складывающаяся  динамика цен на аналогичные  земельные участки;

     - прочие ценнобразующие факторы,  закладываемые в основу результата  оценки земли.

     4) Проводится анализ наиболее эффективного использования земли. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оцениваемой земли и типичных способов ее использования Оценщик делает вывод о ее наиболее эффективном использовании.

     5) Применяются подходы и используемые в рамках этих подходов методы оценки земли. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке земли трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

     6) Согласовываются результаты расчетов, полученных с применением различных подходов и выводится итоговая величина стоимости оцениваемой земли.

     7) Отчет предоставляется Заказчику и подписывается акт сдачи-приемки работ. 
 

Заключение

     «Объектами земельных отношений являются:

     1) земля как природный объект  и природный ресурс;

     2) земельные участки;

     3) части земельных участков.

     Земельный участок как объект земельных  отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

     Земельный участок может быть делимым и  неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории».[3,ст. 6]

     «Лица, имеющие в собственности земельный  участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».[2,ст.260]

     «Территориальные  границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству». [2, ст. 261]

     Право на землю гарантируется Конституцией и охраняется государством. Но государство сможет охранять эти права только в том случае, если человек сам будет знать и соблюдать установленные правила.

     Таким образом, земля – это базисная составляющая любой недвижимости, экономический ресурс, а также товар особого рода. С одной стороны, она является средством производства и предметом труда, а с другой местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. А оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчёт её потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков, как объекта оценки. 

Использованная  литература: 

1. Государственный кадастровый учет и регистрация прав на земельные участки: Популярное пособие / Государственный университет по землеустройству. — М.: Фед. служба Земельного Кадастра РФ, ЮРКЦ «Земля», 2002. — 24 с.

2. Гражданский  кодекс РФ.

3. Земельный кодекс РФ.

4. Землеустройство. Сулин М.А. — СПб.: Издательство «Лань», 2005. — 448 с.

5. http://www.gorexpert.ru

6. http://ru.wikipedia.org

7. http://www.zem-kadastr.ru

8. Лекции по дисциплине «Землеустройство». Быкова Е.Н.