Виды и способы оценки земли

     Земельный налог — уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.[6]

     Земельный налог относится к местным налогам. Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

     Объект налогообложения[6]

     Налогом облагаются земельные участки, расположенные  в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

     Не  признаются объектом налогообложения:

• земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;
• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

     Налоговые ставки[6]

     Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

• 0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков:

-отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

-занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

-предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

• 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

 

4. Арендная  плата

     Если  земля предоставляется во временное  пользование, то вместо земельного налога землепользователь обязан платить  арендную плату. Арендная плата должна взиматься как за сельскохозяйственные, так и за другие угодья. По землям сельскохозяйственного назначения она не должна существенно отличаться от соответствующих ставок земельного налога. Другое дело, если участок земли арендуется для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства. В подобной ситуации может быть нанесен ущерб производительному потенциалу земли.[4]

     Следовательно, плата за временное пользование  землей для несельскохозяйственных целей должна начисляться в зависимости  от характера производства как часть  базовой оценки (компенсационных платежей) по данному участку. В итоге любые формы платы за пользование землей должны явиться не самоцелью, а своеобразным механизмом поощрения рационального землепользования или борьбы с бесхозяйственностью на земле.

     Поскольку использование земли всегда основано на компромиссе общественных и личных интересов, большое значение приобретают здесь меры контроля государства по соблюдению земельного законодательства, установленного порядка пользования землей, правильности ведения учета и оценки земель.

     Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

     Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.[3, ст22]

     В случае, если по истечении  трех лет с даты предоставления в  аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. (ФЗ от 18.12.2006 N 232)

     Порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  за земельные участки, находящиеся  в частной собственности, устанавливаются  договорами аренды земельных участков.

     Арендная  плата учитывает:

     –годовые определенные (базовые) ставки арендной платы за земельные участки;

     –ставки арендной платы по категориям земельных участков, категориям арендаторов, по природным и экономическим условиям, по приоритету экономического развития края. 

III Виды и способы оценки земли

     Оценка  земли и природных ресурсов является частным случаем оценки недвижимости.

     К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. (ГК РФ, ст. 130)

     Оценка  земельного участка, земли, природных  ресурсов необходима для следующих  целей:[1]

• совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
• получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
• разрешение имущественных споров
• подготовка пакета документов для судебных приставов
• проведение приватизации имущества
• оценка инвестиционных проектов
• проведение страхования
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
• проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
• оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
• определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

 

     Методика  по оценке земельных участков (земельных наделов) по своей сути ни чем не отличается от любого иного вида оценки недвижимости, за одним лишь исключением, состоящим в том, что земля (участок земли) как объект оценки в большинстве случаев не устаревает, не подлежит износу и соответственно не подлежит какому-либо индексированию в сторону ее удешевления. (Случаи экологических катастроф и эрозии почв являются единственным возможным исключением).

     Оценка земли, исходя из ее функционального назначения, подразделяется на следующие виды оценки:[5]

     1. Оценку стоимости лесных земель;

     2. Оценку стоимости городских земель;

     3. Оценку земли сельскохозяйственного назначения;

     4. Оценку земель особо охраняемых территорий.

     Несколько обособленно в системе оценки земли находится такой вид  оценки как оценка земельных паев или же оценка земельной доли в дачном кооперативе, садоводческом товариществе.

     На  последнем месте по значимости и  востребованности лежат два таких  вида оценки земли как – оценка права аренды земельного участка и оценка права пользования земельным участком. 

     Способы оценки земли [5]

     Для экономической оценки земельных  ресурсов применяются следующие  способы:

     1. Способ предполагаемого использования  или обустройства. Этот способ  приемлем для неосвоенных земель  и определяется ценностью их  будущего использования.

     2. Рыночный способ. Земельный участок  оценивается по рыночной стоимости.  Применяется в странах с развитым  рынком земли, стартовая цена  участка может определяться с  использованием данных об арендной  плате.

     3. Затратный подход. Основан на  учете затрат связанных с улучшением земельного участка. Достоинство этого способа заключается в учете экологически безопасных направлений использования сельскохозяйственных угодий.

     4. Результативный способ. Заключается  в том, что оценивается возможный  объем продукции, полученной с земельных участков, исходя из средних рыночных цен. Это один из самых простых способов оценки, но он носит главным образом информативный характер.

     5. Способ капитализации дохода. Базируется  на определении размера ожидаемой  прибыли, включая арендный доход и его капитализацию. 

     Оценка стоимости [7]

     Оценка земли и земельных участков в зависимости от определяемого вида стоимости подразделяется на следующие виды:

     1. Рыночная оценка земли (оценка рыночной стоимости земли)

     2. Оценка кадастровой стоимости земельного участка.

     Основным  отличием выше обозначенной рыночной оценки земельного участка (оценка рыночной стоимости земельного участка) от кадастровой  стоимости состоит в том, что  в первом случае она проводится оценщиком, а во втором случае кадастровую стоимость определяют только учреждения БТИ (бюро технической инвентаризации) и Земельного Кадастра. Причем их функции не пересекаются. Если же акцентировать вопрос на то, какие сегменты оценки земли наиболее востребованы для их оценки, то можно с уверенностью заявить, что в целях оценки наиболее востребованы услуги по оценке стоимости сельскохозяйственных земель, на втором месте по популярности стоят услуги по оценке стоимости аренды земельного участка и на последнем месте находятся услуги по оценке лесных земель.

     Документы и сведения, необходимые для оценки стоимости  земельного участка:

1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год
2. Кадастровый паспорт на участок
3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (при наличии)
4. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

     Принято выделять два способа оценки стоимости земель:

• -индивидуальная оценка;
• -массовая оценка.

     У этих способов есть много общего. Оба  они предполагают систематическое  проведение оценки стоимости объекта, поскольку каждый из них имеет  в своем составе определенные методы и процедуры. Кроме того, и индивидуальная оценка, и массовая требуют проведения анализа рынка. Однако главным их отличием друг от друга является масштабность проведения оценки и контроль над ее качеством.