Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Вывод: Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., Курчатовский район, Комсомольский проспект 48, по состоянию на дату оценки, выполненная сравнительным подходом, с учетом округления соответствует 3 823 563 (Три миллиона восемьсот двадцать три тысячи пятьсот шестьдесят три) рублей, в том числе НДС.

2.10 Согласование  результатов

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный.

В итоге были получены  следующие результаты: 

Таблица № 13 Результаты оценки (руб.)

Идентификация объекта оценки	Ресторан. Площадь: общая 225 кв. м. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., Курчатовский  район, Комсомольский проспект, 48.
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная:
- сравнительным подходом	3 823 563
- доходным подходом	2 278 125
- затратным подходом	4 011 840

 

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Анализируя применимость каждого подхода при оценке объектов, оценщик пришел к следующим  выводам:

При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.

 

 

Таблица 14

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации, %	30	35	35
Полнота информации, %	30	35	35
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %	30	35	35
Способность учитывать конъюнктуру рынка, %	30	35	35
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %	30	35	35
Весовые показатели достоверности подхода оценки, %	30	35	35

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

(14)

V=V1*Q1+V2* Q2+V3*Q3

где:

V - рыночная стоимость  объекта оценки, руб.,

V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным  и доходным подходом соответственно, руб.

Q1, Q2, Q3, – удельные весовые  показатели затратного, сравнительного  и доходного подхода соответственно.

Согласование результатов произведено в табличной форме и представлено в Таблице 14.

Таблица 15 - Согласование результатов оценки

Подход	Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.
Сравнительный		0,35	1 338 247
Доходный		0,35	1 686 837
Затратный		0,3	669 564
ИТОГО		1	3 694 648,00

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе были рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В работе была проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

Итоговое заключение о  величине рыночной стоимости.

На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данном отчете можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость представленной к оценке ресторана, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., Курчатовский район, Комсомольский проспект, 48  на дату оценки 7 декабря 2013 г. с учетом округления составляет:      4 011 840(четыре миллиона одиннадцать тысяч восемьсот сорок) рублей, в том числе НДС.

Данный Отчёт выполнен на основании договора от 29 ноября 2013 г. №113-26/13.

 

Выполнил: оценщик   ___________________________  Фахрутдинова Е.С.

 

Директор ООО «ГрадстройCHEL»________________________ Борисов В.Е.

 

Литература:

 

1. Гражданский Кодекс  Российской Федерации.

2. Федеральный закон РФ  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».

3. Федеральные стандарты  оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

4. Свод стандартов оценки  РОО , 2005

4. Рынок ценных бумаг: Учебник/под ред. В.А. Галованова, А.И. Басова. – М.: Финансы и статистика,1996.-320с.

5. Гражданское право: учебник: в 3-х томах Том 1 под ред. А.П. Сергеева

6.Грибовский, С. В. Экономико - математические модели оценки недвижимости [Текст] / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - С.24-44

7. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА-М,1997.-320с.

8. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2004.-736с.

9. Оценка стоимости машин и транспортных средств оборудования: Учеб.пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев; Под ред. А. Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2007. 296 с.

10. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ.-М.:ИНФРА-М,1996. – 336с.

11. http://biss.kz/?m=news&do=full&id=172

12. http://www.dist-cons.ru/modules/BusValue/for_print/section7.html

13. http://dom-khv.ucoz.ru/index/sravnitelnyj_podkhod_ocenki_nedvizhimosti/0-475

14. http://edu.dvgups.ru/METDOC/ITS/EKON_S/OCENKA_SOBSTV/METOD/SHUVALOVA/frame/frame_tema4_3.htm

15. http://www.frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=21073:2012-11-15-13-27-48&catid=128:2009-10-30-12-13-37&Itemid=208

16.http://www.glossary.ru/cgi-bin/gl_sch2.cgi?RPwu.lkzw:!u.ltqo!osz$lxyig

17. http://nedvigovka.ru/is/8.htm

18. http://www.ngpedia.ru/id145623p1.html

19. http://orenburg.etagi.com/dictionary/?cat=%D0%9F

20. http://www.pandia.ru/text/77/223/18922.php

21. http://www.subschet.ru/subschet.nsf/docs/D663B3DD9F01FFB7C32572320060D5BC.html

 

Приложение А

Договор № 89-29/13

на оказание услуг по оценке имущества.

г.Челябинск   7 декабря 2013

Оценщик ФахрутдиноваЕвгенияСергеевна, представляющий фирму ООО «ГрадстройCHEL»,  действующий на основании диплома о профессиональной переподготовке в «Южно – Уральском Государственном Университете» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 732156, именуемый в дальнейшем Оценщик, с одной стороны, Стадницкий Олег Евгеньевич, именуемый в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

1.Предмет Договора.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заказчик поручает, а    Оценщик производит,по поручению Заказчика независимую профессиональную оценку рыночной стоимости ресторана, Россия, Челябинская обл., Курчатовский район, Комсомольский проспект, 48В соответствии со статьей 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ»:

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть, отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.

Объект оценки представлен на открытый рынок по средствам публичной оферты, типичной  для аналогичных объектов оценки.

Платеж на объект оценки в денежной форме. 

1.1.Заключение о рыночной  стоимости производится в форме  письменного отчета об оценке  объекта по состоянию на 10 апреля 2013г.

1.2.Отчет об оценке соответствует  Стандартам оценки, обязательным  к применению субъектами оценочной  деятельности, утвержденными Приказом  Министерства экономического развития  и торговли РФ.

1.3. Задание на оценку.

Объект оценки – ресторан.

Имущественные права на объект оценки - право собственности.

Цель оценки - определить рыночную стоимость объекта оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки - приобретение объекта с целью сдачи его в аренду.

Вид стоимости - рыночная.

Дата оценки – 7 декабря 2013г.

Сроки произведения оценки с 7 декабря по 10 декабря 2013г.

2.Права и обязанности  сторон.

2.1. Обязанности Заказчика.

Заказчик обязан:

2.1.1. Обеспечить Оценщику  необходимые условия для выполнения  оценки.

2.1.2. Предоставить Оценщику  документы подтверждающие право  собственности на оцениваемое  имущество, сведения об ограничениях  объекта оценки правами других  лиц, информацию о технических  и эксплуатационных, характерных  объектах оценки.

2.1.3. Своевременно предоставить  Оценщику по его запросу информацию, которая может иметь значение  для оценки имущества.

2.1.4. Оплатить услуги Оценщика  в размере и сроки указанные  в пункте 3 настоящего Договора.

2.2. Права Заказчика.

 Заказчик имеет право:

2.2.1.Потребовать от Оценщика  предоставить информацию о требованиях  законодательства РФ об оценочной  деятельности, в том числе об  обязанностях оценщика, требованиях  к договору об оценке в отчете, а также о стандартах оценки. 

2.2.2.Заказчик имеет право  расторгнуть настоящий договор  по своей инициативе.

2.3.Обязанности Оценщика.

Оценщик обязан:

2.3.1.Соблюдать при осуществлении  оценочной деятельности требования  законов РФ, других нормативных  правовых актов РФ и субъектов  РФ.