Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Таким образом, прибыль предпринимателя составит: ПП = 5,77 + 6,92 = 12,69%

2.7.5 Определение  итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом 

Таблица 5

Показатель	Значение
Стоимость 1 кв. м общей площади нежилого помещения по фактическим данным предприятий, руб/кв.м.	18000
Площадь  помещения м2	225
Стоимость объекта оценки без учета износа, руб.	18000*225=4050000
Год постройки (ориентировочно)	1985
Фактический возраст	2013-1985=28
Нормативный срок службы	100лет
Физический износ, %	28/100*100%=28%
Функциональный износ, %	0
Внешний износ, %	0
Совокупный износ, %; руб.	28%; 0,28*4050000=1134000
Стоимость объекта оценки с учетом износа, руб.	4050000-1134000=2916000
Дополнительные затраты на ремонт за 1 м2, руб/кв.м.	5000
Год проведения последнего ремонта	2012
Износ внутренней отделки, %; руб.	(2013-2012)*100%=1%; 2916000*0,01=29160
Дополнительные затраты на ремонт, руб.	5000*225=1125000
Рыночная стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода, руб.	2916000-29160+1125000=4011840

 

Вывод: Рыночная стоимость ресторана, расположенного  по адресу: Россия, Челябинская обл.,  Курчатовский  район, Комсомольский проспект, 48 по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует 4011840 (четыре миллиона одиннадцать тысяч восемьсот сорок) рублей, в том числе НДС.

 

2.8  Определение рыночной  стоимости объекта оценки с  доходным подходом

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения  на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов – потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.

Выбор коэффициента капитализации – один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI/R,     (13)

Где: PV – текущая стоимость объекта оценки;

        NOI –  чистый операционный доход;

        R –  коэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

Анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;

Определение чистого операционного дохода;

Расчет стоимости объекта оценки.

Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

2.8.1 Определение  чистого операционного дохода

Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания  из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 7.

Потенциальный валовой доход – это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

При определении поправки на недоиспользование объектов учитывался следующий фактор: В данном районе дефицит альтернативных предложений аналогичных объектов.

  В связи с вышеизложенным  поправка на возможное недоиспользование  объекта  принимается равной – 15%.

Операционные расходы были приняты в размере 15 % от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.

2.8.2 Анализ ставок  аренды производственных зданий

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 5.

Таблица 6

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	DomChel.ru	avito.ru	74.ru
Адрес	г. Челябинск, ул. Молдавская, 29	г. Челябинск, ул. Чайковского, 115	г. Челябинск, ул. Куйбышева, 99
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные права	аренда	аренда	аренда
Рыночные условия = время	Декабрь 2013	Декабрь 2013	Декабрь 2013
Физические характеристики	83	65	70
Дополнительные улучшения	-	-	-

 

Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 8

Таблица 7

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка  или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -10%.
2. Переданные имущественные  права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.
3. Условия рынка (время  предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты – аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Корректировка составила 10%.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Объекты находятся в одинаковом состоянии. Поправка не вводилась.
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Расчет арендной ставки.

Таблица 8

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб./м²		1946	1115	909
Общая площадь	м²	225	160	265	201
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10
Скорректированная цена	руб./м²		1751,4	1003,5	818,1
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		1751,4	1003,5	818,1
Условия рынка (время предложения)		Декабрь 2013	Декабрь 2013	Декабрь 2013	Декабрь 2013
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб./м²		1751,4	1003,5	818,1
Местоположение		г.Челябинск, ул. Комсомольский пр. 48	г. Челябинск, ул.Молдавская, 29	г. Челябинск, ул.Чайковского, 115	г. Челябинск, ул. Куйбышева, 99
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		1751,4	1003,5	818,1
Состояние объекта		Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		1751,4	1003,5	818,1
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		1751,4	1003,5	818,1
Расположение объекта		Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		1751,4	1003,5	818,1
Выводы:
Общая валовая коррекция			-10	-10	-10
Весовой коэффициент			0,3	0,35	0,35
Арендная ставка	руб./м²	1500