Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

В этих условиях практически все заведения вынуждены чем-либо жертвовать: кто-то снижает цены за счет уменьшения порции, кто-то за счет использования более дешевых ингредиентов и найма менее квалифицированного персонала или уменьшения его количества. Естественно это сказывается как на качестве кухни, так и на качестве сервиса.

Практически все крупные игроки челябинского рынка еще несколько лет назад стандартизировали свои заведения. У них есть необходимые технологии, стандарты и профессионалы, которые гарантируют безопасность гостей. Есть корпоративный шеф-повар, директор по производству, учебный центр. В больших заведениях работают шеф-повара. В маленьких заведениях – старшие повара. Разумеется, некоторые начинающие игроки и отдельные проекты, имея очень ограниченный бюджет на открытие нового заведения, стараются экономить абсолютно на всем. При этом невозможно поддерживать свое производство на высоком уровне, у них на это нет ни ресурсов ни технологий.

Распределение предложения относительно районов г. Челябинска

 

 

 

 

 

 

Спрос на рестораны в Челябинске

 

2.6  Описание процесса  оценки в части применения  доходного, затратного и сравнительного  подхода

2.6.1 Определение  наилучшего и наиболее эффективного  использования

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:

• Законодательно разрешено;
• Физически осуществимо;
• Финансово целесообразно;
• Максимально продуктивно.

Документы, устанавливающие права собственности на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов как производственной базы.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.

2.6.2 Процедура  оценки

     Процедура  оценки включает в себя следующие  шаги:

1. Осмотр объекта оценки;
2. Интервью с собственником объекта оценки;
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

          6. Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

2.6.3 Выбор и  обоснования подходов и методов  оценки

Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем отчете при  оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное требование.

     В рамках  сравнительного подхода применялся  метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного  подхода явилось наличие доступной  и достоверной информации по  продажам аналогичных объектов  на рынке недвижимости Челябинской  области.

     В рамках  затратного подхода при оценке  нежилых зданий определялась  стоимость воспроизводства. Исходными  данными для расчета являются  функциональное назначение, общие  геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа  капитальности, перечень основных  конструктивных элементов и систем  инженерного оборудования. Расчёт  производился  по УПВС, с определением  совокупного износа здания.

     В рамках  доходного подхода применялся  метод прямой капитализации дохода. Основанием для выбора данного  подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости г. Челябинск.

2.7  Определение рыночной  стоимости оценки с определением  затратного подхода

2.7.1 Теоретические  и методологические основы затратного  подхода

     Затратный  подход основывается на принципе  замещения, согласно которому человек  поступает неоправданно, если он  платит за объект недвижимости  сумму большую, чем та, за которую  он может приобрести (путем покупки  земельного участка и строительства  здания,  без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной  полезности и предназначения.

     Основные шаги  при применении данного подхода  к определению стоимости недвижимости:

Оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных на земельном участке улучшений;

Установление величины накопленного износа;

Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа.

Корректировка восстановительной стоимости на дополнительно произведенные затраты, существенно влияющие на окончательную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт, устройство территории и т.д.);

Суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом всех ценообразующих факторов.

2.7.2 Определение  стоимости земельного участка

Определить стоимость земельного участка под данным объектом недвижимости мы не можем, т.к. объект оценки не связан с землей, и не имеет собственного земельного участка.

2.7.3 Оценка совокупности  износа

Начисление износа по отдельным элементам

Таблица 3.

Наименование	Уд.Вес%	ВС,руб	Срок жизни(г.)	Износ %		Износ,руб.
				характеристика	%
Фундаменты	3	225015,3	10		10	22501,53
Стены	34	1245689,3	10		5	62284,46
Перекрытия	8	526080,4	10		0
Кровля	8	207080,42	10		0
Полы	7	325619,7	10		15	48842,95
Проемы	13	135603,6	10		0
Отделочные работы	8	256080,4	5		10	25608,04
Внутренние санитарно-технические и электротехнические Устройства	10	653898,53	5		5	32694,93
Прочие работы	9	232965,48	5		0
Итого	100	3808033,00			45	191931,91

 

Wзд=ВСитого-Износруб=3808033,00-191931,91= 3616101руб.

Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле

Св. И = СЗ ∙ {1 – (1 – ФИ / 100) ∙ (1 – Фн.И / 100) ∙ (1 – Вн.И / 100),   (10)

где СЗ – стоимость замещения, руб.;

Cв.И – совокупный износ, %;

ФИ – физический износ, %;

Фн.И – функциональный износ, %;

Вн.И – внешний износ, %.

Оценка физического износа оцениваемого помещения  проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.

Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:

Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965

Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий  Госстрой СССР. – М. Стройиздат, 1965

Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.

ФИ = Тэф./ Тэк.      (11)

ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тэф – эффективный возраст здания

Ттип. – срок экономической жизни здания.

Эффективный  возраст оцениваемого здания по мнению оценщика равен 25 годам. Хронологический возраст совпадает с сроком  экономический жизни 15-20 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблице 3.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

Планировка помещения полностью соответствует его назначению.

Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.

По мнению оценщика,  внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 3.

2.7.4 Корректировка  стоимости замещения на величину  предприятия 

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов.

 К факторам риска  относятся:

• Экономические и политические факторы;
• Социальные и региональные факторы;
• Предпринимательский фактор;
• Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже: http://www.proocenka.ru/p_disk.htm - _ftn1

ПП=Σ(R) + R безриск,   (12)

где:

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R безрисковая – очищенная  от риска норма дохода (безрисковая  ставка). 

Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www. cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет 6,92%.

Ставки рынка ГКО-ОФЗ

Дата Краткосрочная ставка, % годовых Среднесрочная ставка, % годовых Долгосрочная ставка, % годовых 13/07/2013 - 5,77 6,92

  Диапазон остальных  рисков в мировой оценочной  практике принимается обычно  от 0% до 5%

Таблица 4

Составляющие	Размер рисковой премии %
Безрисковая ставка
Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	0-5
Риск, связанный с управлением инвестициями	0-5
Риск потери потребительских качеств объекта	0-5
Риск за низкую ликвидность	0-5
Ставка возврата капитала	0-5