Определение рыночной стоимости имущественного комплекса

 

Г(Б)ОУ СПО

Липецкий  колледж строительства, архитектуры  и отраслевых технологий

 

 

 

 

 

Курсовая  работа

По дисциплине: «Организация оценки, земли и имущества»

На тему:

Определение рыночной стоимости имущественного комплекса,

расположенного  по адресу г. Липецк, улица Будённого, дом 33.

 

 

 

 

 

Выполнила студентка  группы ЗИ-32 к

Кукуева Анна

Проверил  преподаватель Крылова Н.В.

 

Оглавление

Введение. 3

1.Теоретическая  часть. 4

1.Рынок недвижимости. 4

2.Правовые  основы оценочной деятельности. 7

3.Риски, связанные  с недвижимостью. 13

4.Подходы  к оценке недвижимости. 14

Затратный подход. 14

Доходный  подход. 15

Сравнительный подход 17

2.Расчетная  часть 18

1.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 18

2.Описание  оцениваемого объекта. 19

3.Расчет стоимости  земли. 21

3.1. Расчет  кадастровой стоимости земли. 21

3.2 Расчет стоимости земли методом сравнения продаж. 22

4.Расчет восстановительной  стоимости. 23

5.Расчет износа. 26

6.Расчет рыночной  стоимости. 31

Заключение. 32

Приложение. 32

Список использованной литературы. 37

 

 

 

Введение.

Недвижимое имущество - это один из видов объектов гражданских прав. К недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В Гражданском кодексе признаком недвижимости также является обязательность государственной регистрации.

В данной курсовой работе мы будем определять рыночную стоимость объекта недвижимости - одноэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу г Липецк, улица Будённого, дом 33.

Задачи курсовой работы:

1. закрепить, углубить и расширить теоретические знания
2. овладеть навыками самостоятельной работы;
3. выработать умения формулировать суждения и выводы, логически последовательно и доказательно их излагать;
4. выработать умение публичной защиты;
5. Научится пользоваться необходимой литературой
6. Научится правильно выбирать методы оценки
7. Научится определять стоимость недвижимости

1.Теоретическая  часть.

1.Рынок недвижимости.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.¹

Рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов  недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных  цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами  землепользования и субъектами  рынка.²

Факторы спроса, влияющие на рынок недвижимости:

1. Платежеспособность населения
2. Изменение общей численности населения
3. Изменения во вкусах и предпочтениях населения
4. Условия и доступность финансирования.

Факторы предложения, влияющие на рынок недвижимости:

1. Наличие резерва у стоящих объектов недвижимости
2. Темпы строительства и затраты на него:
1. Изменения в законодательстве и строительных нормативах
2. Себестоимость строительной продукции
3. Объемы вводимого жилья и наличие свободных земельных участков.

Наш объект находится в  городе Липецке. Изучим спрос и предложение  этого города на недвижимость.

Липецк, крупнейший промышленный центр Центрально-Чернозёмного региона, является активно развивающимся  и застраивающимся городом. Недвижимость в Липецке строится в данный момент очень быстрыми темпами, и однако рынок недвижимости – как жилой, так и торговой – далёк от состояния  насыщения. Липецк развивается, во-первых, благодаря своему градообразующему предприятию – Новолипецкому металлургическому заводу, а во-вторых, благодаря федеральным программам, которые обеспечивают базу для притока населения в город.

 Жилая недвижимость  г. Липецка достаточно быстро  дорожает, причём, несмотря на обилие  новостроек, это касается и вторичной  недвижимости. Цена квадратного  метра жилья в новостройках  Липецка доходит до 50 тыс. рублей, и это не предел. Правда, предложения  высшей ценовой категории пока  единичны, так как элитное (в  московском понимании слова) жильё  в Липецке практически не востребовано. Но в центре строятся комплексы  с подземным паркингом, магазинами  в цокольном этаже и так  далее. Социальная же недвижимость  г. Липецка концентрируется в  новых районах – Елецкий и Университетский.

Что касается городского рынка  коммерческой недвижимости, то буквально  в течение нескольких лет ожидается  заполнение этого рынка крупными столичными девелоперами.

 Коммерческая недвижимость  г. Липецка сейчас представлена  как рынками и встроенными  помещениями, так и построенными  в 2010-2011 годы торговыми центрами, в которых созданы все условия для прихода крупных арендаторов, работающих на столичном рынке. Стоимость аренды торговых помещений в центре Липецка составляет около $1300 в год. ³

Наиболее востребованной на нынешний 2012 год является загородная недвижимость.

 

№ п.п	Адрес	Описание объекта	Стоимость, руб.
1	Левобережный Ивовая ул. д.9	1 /1  кирпичный 185.00 кв.м	2.700.000
2	Правобережный Цементников  ул 5	2 /2 кирпичный  262.00 кв.м.	3.800.000
3	Советский Медицинская  ул 5	- /2 кир 300.00 кв.м.	10.000.000
4	Липецк г Правобережный р-н.Цементников ул.	Окна:   пластиковые стеклопакеты водоснабжение, гараж   Коттедж в городской  черте, 4 уровня (гараж, мастерская), общая площадь 262,жилая 100 кв.м.Дом  из газосиликатного кирпича, внешняя  отделка - сайдинг, внутренняя-утеплитель URSA под гипсокартон. Введены свет и вода. Центральная канализация-60м. Земельный участок-12 соток,	3.800.000
5	Родниковая ул Правобережный р-н	телефон, интернет, автостоянка, парковка, газоснабжение, водоснабжение, канализация, гараж, скважина, кирпичный, 4 уровня, все коммуникации в доме, три сан. узла, сауна, три отдельных  входа, (возможно проживание трех семей), гараж на два-четыре автомобиля, теплица, два вольера для собак, участок 10 соток, река Воронеж 700 метров	11.070.000
6	ул.Шевченко	старой постройки  + пристройка без отделки, участок  8 соток, все коммуникации	3.000.000
7	Сырский рудник, д. 17	147 общая 57 жилая 23 кухня построен из силикатного  кирпича	8.200.000
8	Г Липецк,  Красина	кирпичныйотдельный вход, зал 16 кв.м, спальня 7 кв.м, кухня 14 кв.м.,комнаты изолированные, сайдинг (10 см. утеплитель- URSA), новая крыша - профлист, 2 сарая кирп. (1 с подвалом)покрыт оцинковкой, пласт.окна, новая евро эл/проводка, новое газовое оборудование(АОГВ, колонка-c итальянской автоматикой), все удобства, в коридоре и с/у - тёплый пол. В других комнатах новые доски(50мм),ламинат. Док-ты готовы. Участок 3 сотки.	1.800.000
9	Липецк , Папанина	371 кв.м, площадь участка  9 соток, после косметического  ремонта, газ	8.500.000
10	Липецк , Просторная ул, 65,	243.2 кв.м. площадь участка  7 соток, в отличном состоянии	9.000.000

Стоимость коттеджа варьируется  от  1 .849.000 руб. и выше. Наиболее высокая цена коттеджей в центре (11.070.000) так как в центре города находятся здания административного назначения, здания культуры и отдыха, много торговых помещений и офисов для работы, а вот самая низкая  1.800.000  .Коттедж находится на ЛТЗ. Такая цена складывается из-за того, что ЛТЗ является неблагоприятным с точки зрения экологии районом, также он удален от центра.  Кроме этого на стоимость дома влияет:, наличие дополнительных построек, материал стен, конструкции, экология района постройки, год постройки, правомочия.

2.Правовые основы оценочной деятельности.

В соответствии с ФЗ № 135 « Об оценочной деятельности в  РФ» (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой или на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Оценщик имеет право:

1. применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценке объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
3. получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
4. запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
5. привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
6. отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
7. требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

1. быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
2. соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;
3. соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;
4. сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
5. обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
6. представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
7. представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;
8. представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
9. не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
10. в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
11.     по требованию заказчика предоставлять заверенную выписку саморегулируемой    

          организацией оценщиков из реестра членов саморегулируемой

           организации оценщиков, членом которой он является.

Страхование гражданской  ответственности оценщиков.

Объект страхования: имущественные  интересы, связанные с риском ответственности  оценщика (Страхователя), по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор  на проведение оценки, и (или) третьим  лицам.