Эффективность использования земли и мероприятия, способствующие полному использованию сельскохозяйственных земель

          Существует две формы земельной  ренты: абсолютная и дифференциальная; последняя в свою очередь, имеет две разновидности: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

          Дифференциальная рента I возникает из-за различий земельных участков по плодородию и местоположению по отношению к ранкам сбыта. Удовлетворение спроса на сельскохозяйственную продукцию возможно лишь при использовании не только лучших, но и худших участков. Соответственно и рыночная цена на сельхозпродукцию устанавливается на таком уровне, который обеспечивает рентабельное производство на худших землях. Таким образом, дифференциальная рента образуется в результате более низких индивидуальных издержек на участках с лучшими и средними условиями производства.

          Дифференциальная рента II возникает при последовательных вложениях капитала в один и тот же участок земли в процессе интенсификации производства. Интенсификация приносит дополнительный доход, который сначала получает арендатор; но по истечении арендного договора собственники повышают арендную плату в соответствии с возросшей доходностью земли. Этот вид дохода называют дифференциальной рентой II; его можно получать и на худших по плодородию участках, если использовать передовые технологии производства.

           Дифференциальная рента I в основном измывается у землепользователей в форме земельного налога и используется в интересах всего общества; лишь небольшая ее часть остается в распоряжении землепользователей для стимулирования производства. Дифференциальная рента II почти полностью достается землепользователю, за исключением части, идущей на повышение плодородия почвы (эта часть изымается для общественных нужд). [3, стр. 45-50]

         Абсолютную ренту земельные собственники получают в форме арендной платы за любой, даже самый худший участок земли. Ее возникновение связано с монополией собственника на распоряжение землей ( то есть с тем фактом, что земля вообще не может быть использована никаким образом без его согласия). Напротив, дифференциальная рента возникает в силу другой монополии – исключительного права предпринимателя на арендуемый им участок как объект хозяйствования.

         Для установления реальной рыночной  цены земли необходимы данные земельного кадастра; только на их основе можно объективно оценить земельные ресурсы с учетом их качества и других свойств.

         Земельный кадастр – это система действий по учету, описанию и оценке земель, проводимых государством с целью получения объективных сведений о земле; кадастр, таким образом, представляет собой специальное государственное учетно-оценочное мероприятие. Он содержит достоверные сведения и документы о правовом положении, количестве, качестве и оценке земель.

         Государственный кадастр ведется в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников земли, землепользователей и арендаторов, создания объективной основы для установления цены земли, земельного налога, арендной платы.

         Кадастр земель сельскохозяйственного  назначения включает следующие  операции:

- государственную  регистрацию землепользований;

- количественный  и качественный учет земель;

- оценку  земель (включая бонитировку почв  и экономическую оценку).

         Регистрация проводится на основании решений соответствующих органов о предоставлении земель в собственность, владение, пользование и аренду после уточнения границ участков в натуре, оформления и выдачи документов. Сведения о правовом положении земельных участков отражаются в государственной кадастровой книге земель, и содержит данные об объектах и субъектах земельной собственности, землепользования и аренды земель, целевом назначении земельных угодий.

       Количественный  учет земель включает учет их наличия и распределения по объектам земельной собственности и землепользователям и по видам угодий (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища).

        Учет качества земель предполагает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, их характеристику по экологическим и технологическим свойствам, группировку почв (например, черноземы обыкновенные, черноземы выщелоченные, каштановые и т.д.).

        При ведении учета земель устанавливается  степень ценности продуктивных  земель, выделяются нерационально используемые, нарушенные и малопродуктивные земли, деградированные сельскохозяйственные угодья. Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются с учетом их производительной способности, местоположения и других свойств.

         Бонитировка почв – это сравнительная оценка почв по их плодородию, проводимая при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. В систему показателей, применяемых при бонитировке, входит урожайность сельскохозяйственных культур, а также наиболее устойчивые свойства почв, коррелирующие с ней: содержание физической глины, гумуса, сумма поглощенных оснований, кислотность почв, смытость и др. По этим показателям и рассчитывается совокупный почвенный балл по оценочным группам почв.

        Экономическая оценка земли характеризуется  ее ценность как средства производства  в сельском хозяйстве. В отличие от бонитировки земля в данном случае оценивается не как природное тело, а как средство производства в неразрывной связи с экономическими условиями хозяйствования. При экономической оценке учитывают не только качественную характеристику почв (бонитет), но и такие показатели, как количество работников на 100 га площади, стоимость силовых и рабочих машин на 1 га, применение удобрений, количество осадков за вегетационный период и др. Оценка проводится на основе массовых данных о фактической урожайности сельскохозяйственных культур и затратах на их производство за длительный период (не менее 5 лет) и, как и бонитет почв, выражается в баллах.

         Ведение государственного земельного  кадастра на всех уровнях возлагается  на соответствующие комитеты  по земельной реформе и земельным ресурсам.

         Земельные отношения в России постепенно приобретают рыночный характер, но земельный рынок все еще слабо развит и не подкреплен в полном объеме законодательной базой. Основным товаром по-прежнему являются данные и приусадебные участки, тогда как основные земельные массивы сельскохозяйственных предприятий находятся вне оборота. Многие специалисты по-прежнему считают, что для сельскохозяйственных предприятий введение свободного оборота земли является преждевременным. Другие наоборот, видят в этом большие преимущества и полагают, что земельный рынок будет способствовать:

 -  совершенствованию форм и методов государственного регулирования рыночных отношений в аграрной сфере;

-      улучшению инвестиционного климата  в аграрной сфере;

- укреплению правового статуса и социального положения сельскохозяйственных товаропроизводителей. [8, стр.  123-127]

           В любом случае, при формировании  рынка земель сельскохозяйственного  назначения необходимо придерживаться  следующих принципов:

- обязательное целевое использование земельных участков;

- адекватная  профессиональная подготовка лиц,  приобретающих земельный участок;

- изъятие  земли у собственников, не обрабатывающих  ее или использующих ненадлежащим  образом;

- преимущественное право аренды и приобретения участка в собственность для арендатора данного участка, собственников соседних участков, жителей ближайших населенных пунктов;

- соблюдение предельных (по максимуму и минимуму) границ площади земельных участков, находящихся в собственности отдельного гражданина;

- предоставление  иностранным гражданам и юридическим  лицам земель сельскохозяйственного  назначения только в аренду;

-  учет  особенностей всех возможных  форм перехода прав на земельные  участки (аренда, купля-продажа, назначение  ренты, дарение);- урегулирование всех отношений, касающихся оборота земельных участков, находящихся в общей собственности, и земельных долей;

- применение  мер против спекуляции земельными  участками, в том числе при  продаже земель, полученных бесплатно  от государства, при передаче за плату государственных земель, при изменении категории земельных участков;

- обязательная  продажа залогодержателям заложенного  земельного участка с аукциона  в случае неисполнения залогодателям  принятых на себя кредитных  обязательств. [7]

        Сложная проблема, требующая скорейшего  решения при формировании рынка  сельскохозяйственных земель –  порядок установления цен. Существует  два вида цен на землю: нормативная  и рыночная. Исходной является  нормативная цена, и в действующих  нормативных актах она рассчитывается исходя из ставок земельного налога. Многие экономисты считают, что это неточно и неправильно. Во-первых, сами ставки земельного налога нуждаются в уточнении; во-вторых, они значительно отличаются от реальной рыночной оценки. При определении нормативной цены необходимо обязательно учитывать положение участка земли по отношению к рынкам сбыта продукции, пунктам снабжения, к дорожной сети и т.д.

        На свободном рынке будет господствовать  цена, которая складывается под  воздействием спроса и предложения. Считается, что в некоторых сельскохозяйственных зонах из-за большого числа заявок на продажу сложатся заниженные цены на землю. В этом случае придется защищать продавца, чтобы рыночная цена не упала ниже нормативного уровня. Наивысшие цены сложатся в пригородных зонах.

       Формирование рынка земли, по-видимому, принесет как положительные, так  и отрицательные последствия.  К положительным можно отнести  следующие:

- продажа  и аренда земли позволят зарабатывать  средства для дальнейшего расширения производства, интенсивнее использовать оставшиеся земли;

- внутрихозяйственный  оборот земельных долей даст  возможность увеличить размеры  крестьянских и личных подсобных хозяйств до оптимальной величины;

- прекратится  бесплатное изъятие земель.

      Будут также и негативные последствия, в том числе:

- из-за  низких закупочных цен на сельскохозяйственную  продукцию сельские жители будут  не способны конкурировать с  городскими, что приведет к изъятию  части из сельскохозяйственного  оборота;

- часть  сельских жителей быстро распродадут свои земельные доли и в результате из собственников превратятся в наемных работников с соответствующим отношением к земле;

- в России  снова могут появиться крупные  землевладельцы, рантье. [3, стр. 70-75]

      В сложившихся в стране условиях купля-продажа земли не может быть полностью свободной и бесконтрольной; необходимо использовать различные методы государственного регулирования как прямого, так и косвенного. Так, к методам прямого регулирования относится:

- изъятие  по решению государственных органов определенных видов земель из рыночного оборота или их ограничение в обороте;

- запрет  на изменение целевого назначения  сельскохозяйственных  угодий, и  на приобретение  их лицами, не  обладающими возможностью организовать  их использование по назначению;

- предоставление  отдельным землепользователям преимущественного  права покупки или аренды земли;

- установление  предельных размеров продаваемых  участков и т.д.

      Возможно и косвенное регулирование  земельного рынка – дифференцированное налогообложение, как самих сделок, так и   доходов от последующего использования земли; льготное кредитование и субсидирование определенных категорий землепользователей; частичное финансирование со стороны государства землеустроительных работ и др.

       Вместе с тем каждому сельскохозяйственному товаропроизводителю должна быть представлена возможность приобретать дополнительные земельные участки, если они нужны, чтобы довести объем производства до оптимального размера, позволяющего рационально использовать имеющиеся материальные и трудовые ресурсы.