Теоретические основы градостроительной оценки территории

Города-центры внешнего пояса (80-100 км) образуют автономные локально-территориальные системы, функции которых заключаются  в активизации процессов интеграции не только в Большом Екатеринбурге, но и во внешней зоне соседних систем расселения.

Можно выделить ряд основных принципов, использованных для планирования Большого Екатеринбурга:

• встроенность в систему расселения субъекта федерации и страны, с тенденцией усиления связей международного значения;
• сбалансированность урбанизированного и природно-экологического каркасов, целостность и непрерывность природоохранного прерывистость функционального каркасов Большого Екатеринбурга;
• выделение лучевых направлений, преемственно развивающих традиции систем расселения и учитывающих положение в вышележащем территориальном уровне расселения, формирование кольцевой транспортной структуры, обладающей тенденцией перехода к тангенциальной форме, оптимизация транспортной доступности;
• формирование неоднородных поясов расселения;
• организация зеленых поясов из лесопарков и городских лесов урбанизированных ядер.

Территориальное развитие города ведет к увеличению отношения стоимости земель, градостроительной  ценности в центре города и на его  периферии: чем крупнее город, тем  выше это отношение.

2. Основы оценки городских земель

2.1 Понятие недвижимости и земли

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как трактуется понятие  недвижимости.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также и  сооружений на ней» .

«Недвижимость, недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное  к земле»

«Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги»  .

Как видно  из вышеперечисленных определений, все они тесно перекликаются  и в своей основе имеют одно и тоже значение (независимо от момента  истории) – земля и все то, что  неотрывно с ней связано.

На сегодняшний  момент Гражданским кодексом Российской Федерации – далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты, и  все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные  комплексы. .

Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи  с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом  любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок – это часть поверхности  земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель :

1. Земли сельскохозяйственного назначения – имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов – занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86% поступлений в консолидированный бюджет только в соответствии с генпланами и проектами.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых территорий – включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
6. Земли водного фонда – это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение  их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории  в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том  числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в  обеспечение залога и пр.

2.2 Оценка объектов недвижимости

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. [12]. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену, стоимость.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны располагая всей необходимой информацией. Действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Особенности оценки земли, прежде всего, связаны с теми целями, ради которых необходимо знать точную стоимость данного земельного участка. Современная правовая база России исключает возможность составления универсального оценочного документа на землю.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

1. Земля является ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.
2. При оценке всегда необходимо учитывать невозможность многоцелевого использования земли.
3. Земельный фонд, который выступает основой формирования среды проживания населения страны, чем и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как пригодного, так и хозяйственного объекта.
4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована:

• в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду;
• при предоставлении природных ресурсов и объектов в использование на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах;
• при установлении кадастровой оценки земли;
• при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• при реквизиции земель;
• при определении начальной цены земельного участка на торгах;
• при проведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;
• при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
• при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;
• при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;
• при определении убытков и потерь, вызванных неправомерными действиями землепользователей;
• при оценке экологического ущерба;
• при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;
• при оценке последствий установления ограничений и обременении по использованию земельных участков;
• при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования);
• в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Центральным понятием в оценке земель является понятие местоположения. Речь идет о местоположении района в городе, местоположении квартала в районе и местоположении земельного участка в квартале. Сюда можно добавить еще и местоположение города в регионе и местоположение региона в стране; два последних уровня формируют региональную и федеральную ренту города.

Под влиянием характеристик местоположения формируются взаимодействия функции, размещенной на участке (торговля, жилье, производство, бизнес и др.), с одной стороны, с территорией и, с другой стороны, со всеми остальными функциональным элементами города. От характеристик этих взаимодействий зависит рентабельность данной функции на данном участке. При этом во внимание принимаются все аспекты взаимодействий: удорожание строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, связи населения города с местами приложения труда, объектами культбыта и местами отдыха, условия транспортных сообщений в городе (характеристика улично-дорожной сети, система препятствий для движения - рек, железных дорог, расчлененного рельефа и др., система общественного транспорта), местоположение источников экологических загрязнений и т.д.

В результате таких взаимодействий формируются большие потоки населения на центральных улицах города и на транспортных узлах, что создает благоприятные условия для размещения на близлежащих участках функций торговли, общественного питания, банков и др. Таким образом, на стоимость конкретного участка в любом месте города влияет вся функционально-планировочная структура города, и ее учет, как можно более адекватный и точный, необходим для оценки стоимости данного участка. Отсюда следует также, что проблема стоимости участка может обсуждаться только в связи с той функцией, с позиций которой ведется оценка стоимости.

Факторы местоположения квартала в городе (факторы макроположения) существенно отличаются от факторов местоположения участка в квартале (факторов мезоположения и факторов микроположения) в том отношении, что первые могут быть перечислены и названы заранее, смоделированы средствами методического обеспечения и подвергнуты одноразовому компьютерному расчету, результаты которого могут быть использованы для всех кварталов города, а вторые существенно индивидуальны, в известной мере уникальны, с трудом поддаются учету и формализации. Эти обстоятельства побуждают оценщиков к построению двухуровневой схемы оценки, включающей уровень массовой оценки и уровень индивидуальной оценки. Уровень массовой оценки является наиболее важным, его вклад в формирование стоимости участка наиболее весом. Оценка территории квартала, полученная в рамках расчета массовой оценки, принимается в качестве базовой оценки земель квартала. Индивидуальная оценка земельного участка состоит в корректировке базовой оценки с учетом факторов микроположения, таких, как размеры и конфигурация участка, его расположение по отношению к окружающим улицам и перекресткам, характер близлежащей застройки, соседи и т.д. Корректировка осуществляется почти повсеместно путем экспертных пофакторных оценок в виде повышающих и понижающих коэффициентов.