Теоретические основы оценки недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права  частной собственности и свободу  предпринимательства, позволяющие  субъектам рынка владеть, распоряжаться  и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

- земельные  участки; 

- объекты жилой  недвижимости (квартиры);

- объекты загородной  недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

- сооружения  и передаточные устройства;

- объекты, незавершенные  строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения  эффективности любых инвестиций в нее [29].

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг [25].

Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно  говорить о существовании сложной  многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса [25].

Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

 - изучение теоретических аспектов понятия «оценка недвижимости»;

- изучение принципов,  стандартов и подходов к оценке  недвижимости;

- анализ оцениваемого  объекта;

- расчет рыночной  стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования в данной дипломной работе является одноэтажное нежилое здание склада, находящийся по адресу: г. Соликамск, ул. Карналлитовая д. 52/5.

Методической  основой исследования в дипломной  работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные  и методические материалы.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости.

1.1 Понятие оценки, цели и виды стоимости.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические  лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности [37].

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

- приватизации;

- передаче в  доверительное управление либо  передаче в аренду;

- использование объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или  ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке  долговых обязательств;

- передаче объектов  недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновение спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

- составление брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов;

- при выкупе  или ином изъятии имущества  у собственников для государственных  или муниципальных нужд;

- в целях  контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы [22].

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества, находящегося в частной  собственности, возникает при:

1. купле-продаже объектов недвижимости;
2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
4. дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
5. ликвидации объектов недвижимости;
6. сдаче недвижимости в аренду;
7. уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;
8. страховании объектов недвижимости;
9. кредитовании под залог объектов недвижимости;
10. разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
11. исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров [14].

 

 

 

 

 

                            1.2  Виды стоимости.

При использовании  понятия стоимости при осуществлении  оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки [14].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении  рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме [15].

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что  объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность  действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой  информации означает, что стороны  сделки в достаточной степени  информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку [2].

Рыночная стоимость  определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении  инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен [10].

При определении  ликвидационной стоимости объекта  оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может  быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным [1].

При определении  кадастровой стоимости объекта  оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость  определяется, в частности, для целей  налогообложения [4].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.   Принципы оценки недвижимости и процесс оценки.

 

Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях  потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной  среды;

4-я группа: принцип  наилучшего наиболее эффективного  использования [18].

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип  оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической  оценке полезность определяется величиной  и сроками получения доходов  или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме заповедник, лечебно-оздоровительные зоны – или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Три подхода  к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего  такой же полезностью.

С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость  объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в  другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Принцип замещения  означает, что при наличии определенного  количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут  пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.