Теоретические основы оценки недвижимости

 ОБЗОР СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ  УСЛОВИЙ РЕГИОНА.

Социально-экономическое  положение округа относится к  внешним факторам, влияющим на стоимость  недвижимой собственности.

Рисунок 1

Соликамский район расположен в  Пермской области, в правобережье и левобережье реки Камы. Образован в 1924 г. Город областного подчинения Соликамск - административный центр района. Город занимает площадь 16,5 тыс. га, район - 542,1 тыс. га. Соликамский район один из самых больших по территории районов области. На севере граничит с Чердынским и Красновишерским районами, на востоке - с территорией, подчиненной городу Александровску, на юге - с территорией города Березники и Усольским районом, на западе - с Косинским районом Коми-Пермяцкого округа.

 

    Рисунок 1 – Расположение г. Соликамск на карте [42].

Соликамск был  основан  в первой четверти 15 века, в 1430 году.   Торговые люди Калинниковы, выходцы из Вологды, перенесли свои соляные варницы с верховьев реки Боровой на реку Усолку. Поселение сначало называлось Соль Камская, Усолье Камское, а позднее городу дали имя Соликамск. В 2010 году Соликамску исполнилось 580 лет.

Природные ресурсы

Около 80% территории занимают лесные насаждения и вырубки, в основном это - типичные хвойные  леса, встречаются береза, рябина, черемуха. Почвы - дерново-подзолистые тяжелого механического состава, большие площади занимают болота. Климат континентальный, умеренно-холодный. Основная водная артерия - река Кама, точнее, созданное в 1954-1956 гг. Камское водохранилище и притоки Усолка, Боровая и др.

В районе имеются  огромные запасы солей натрия, калия, магния, в рудах обнаружены редкие и рассеянные химические элементы.

Экономика

71,5 тыс.га, или  13% территории района, составляют  сельхозугодья, из которых 58,5% пашня, остальные площади - естественные сенокосы и пастбища. Выращивается зерно, корма, картофель, овощи, а также производится молоко, мясо, яйца. Хозяйства, особенно пригородные, отличаются довольно высоким уровнем производства. В городе и районе работает ряд небольших предприятий местного значения. На территории района - 4 охотничье-промысловых хозяйства, в северо-восточной части в 1977 г. образован охотничий заказник площадью 13 тыс.га.

          В настоящее время Соликамск обладает мощным промышленным потенциалом. В промышленности города доминируют предприятия следующих отраслей: химической, целлюлозно-бумажной, цветной металлургии. Имеются предприятия лесозаготовительной и деревообрабатывающей, пищевой, полиграфической отраслей и промышленности строительных материалов.

Гордость Соликамска - первенец калийной промышленности - предприятие горной химии ОАО «Сильвинит», на трех рудоуправлениях которого трудятся более 10 тысяч человек. Продукция предприятия - калийные удобрения - поставляется более чем в 50 стран мира.

В число двухсот  крупнейших предприятий России входит еще один промышленный гигант Соликамска - ОАО «Соликамскбумпром» - предприятие целлюлозно-бумажной промышленности, специализирующееся на производстве газетной бумаги. ОАО «Соликамский магниевый завод» - крупный поставщик на мировой рынок магния и сплавов.

        На территории города функционирует крупное предприятие ВПК - завод «Урал» со сложнейшим производством продукции оборонного назначения. Завод выпускает также продукцию лакокрасочного и резинотехнического производства. В городе функционирует первое и пока единственное в России производство десульфураторов - магнийсодержащих смесей - «Соликамский завод десульфураторов».

Ряд сел, Верх-Боровая, Касиб, Вильва, имеют богатое историческое прошлое, в них расположены памятники природы, истории и архитектуры Севера, которые представляют значительный туристский интерес.

Транспорт

На территории района расположены пристани Соликамск  и Тюлькино Камского речного пароходства. С мая по октябрь по реке осуществляются грузоперевозки, курсируют пассажирские суда. Пристань Соликамск обеспечивает транспортные связи с лесными районами севера области - Гайнским, Чердынским и Красновешерским. Железнодорожная станция Соликамск - на линии Соликамск - Чусовая Свердловской железной дороги, расстояние до областного центра - 368 км.

Население

Численность населения - 96,3 тысяч человек. Соликамск является третьим по численности населения городом Пермского края.

Национальный  состав: русские составляют 88,4%, украинцы - 2,1%, татары - 1,4%, коми-пермяки - 0,9%, белорусы - 0,9%, удмурты - 0,7%, башкиры - 0,3% и др. Демографическая ситуация характеризуется старением населения.

В административном территориальном подчинении находится  один поселок городского типа Тюлькино (в 30 км от города Соликамска, население - 1,7 тыс. жителей), 13 сельских советов (Верхнемошевский, Вильвенский, Городищенский, Жулановский, Касибский, Краснобережский, Осокинский, Пегушинский, Половодовский, Селенский, Сенинский, Уральский и Усовский), 73 населенных пункта.

Социальная  сфера

В Соликамске и  районе 74 предприятия, учреждения и  организации.

 имеют жилой  фонд 1939,7 тыс.кв. м общей площади,  на 1 жителя приходится 16,5 кв.м. Уровень  благоустройства государственного  жилого фонда высокий, индивидуального  - низкий. Развитая сеть бытового и культурного обслуживания населения.

Экология

Экологическая ситуация неблагоприятная в городе и его окрестностях. Более половины сбросов проходят недостаточную  очистку. 7 свалок из 10 не соответствуют  санитарным нормам. В атмосферу выбрасывается 31,4 тыс. т загрязняющих веществ в год [40].

Оцениваемые права

 

Право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом [2].Подробная информация представлена в таблице 1.4.

                                                                            Таблица 1.4  Оцениваемые права.

Объект права		Субъект права	Вид права	Свидетельство о государственной регистрации	Запись в  Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Земельный участок, категория  земель: земли населенных  пунктов, разрешенное использование: для  эксплуатации одноэтажного нежилого здания склада, общая площадь 730 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г.Соликамск, ул.Карналлитоваяая, 52/5		Физическое  лицо	собственность	59 БА 0816309 от 21.08.20.08г.	№59-59-15/066/2008-461 от 21.08.2008г.
1-этажное кирпичное нежилое здание склада, общая площадь 126,8 кв.м находящееся по адресу: Пермский край, г.Соликамск, ул. Карналлитоваяая,д.52/5	Физическое  лицо		собственность	59 БА 0823686 от 08.04.20.08г.	№59-59-15/028/2008-137 от 08.04.2008г.

                                                                           

      Изучение структуры рынка недвижимости начинается с выявления прав на нее. В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом взаимоотношений между продавцами и покупателями, рынок делится на две составные части:

  -     рынок  купли-продажи;

  -     рынок  аренды.

      Характеризуя рынок промышленной и коммерческой недвижимости, принято относить к нему почти все 1-этажное кирпичное здание склада: административно-офисные, торговые, складские, производственные и другие, предназначенные для ведения бизнеса в любых его формах. При этом каждый сектор имеет особенности ценообразования, поэтому целесообразно дать общую характеристику, а также рассмотреть каждый сектор, к которому относятся оцениваемые объекты.

      В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства возводятся или реконструируются в большинстве случаев для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации, производимой на новом заводе продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

      В условиях кризиса многие инвесторы отказались или, как минимум, отложили реализацию масштабных проектов, в связи с чем произошло снижение объема строящейся производственной недвижимости. В 2009 г. по сравнению с 2008 г. более активно строились автозаправочные станции, что отмечалось в предыдущих отчетах. В целом, объем ввода сократился примерно на 25%.

2.2. Анализ состояния сегмента рынка недвижимости.

 

       Характеризуя рынок коммерческой недвижимости, принято относить к нему почти все нежилые здания и помещения, а также земельные участки, предназначенные под застройку данной недвижимости. Каждый сектор имеет свои особенности ценообразования, поэтому целесообразно общую характеристику, а также прогноз динамики развития каждого сектора рассматривать отдельно.

      Рынок производственной недвижимости развивается во многом за счет реализации (продажи или сдачи в аренду) избыточных площадей промышленных предприятий. Такие площади проще всего использовать по прямому назначению, однако в современных условиях с более высокими требованиями к помещениям это бывает невозможно или невыгодно. Поэтому такие помещения остаются востребованными среди мелкого производства, для организации складов невысокого качества, административно-бытовые помещения часто перепрофилируются под офисные.

В связи с  тем, что предложение на первичном  рынке производственной недвижимости           г. Соликамск отсутствует, определение средних цен статистическими методами возможно только на вторичном рынке. Количество предложений на вторичном рынке производственной недвижимости значительно меньше количества предложений остальной коммерческой недвижимости, в то же время становится возможным производить анализ уровня цен на различные производственные объекты в зависимости от функционального назначения, а также местоположения, размера и качества [42].

Сегмент производственной недвижимости в городе Соликамске в настоящее время не развивается, в долгосрочной перспективе увеличивается спрос, так как новых объектов на рынке практически не появляется. Все существующие объекты производственной недвижимости распределены между местными предпринимателями,  в связи с этим на рынке недвижимости это проявилось в снижении спроса, прежде всего, из-за снижения покупательной способности. Снижение спроса привело также к увеличению сроков экспозиции.

Таблица 1.5 Сроки экспозиции по группам производственных объектов

Группа объектов	Срок экспозиции, мес.
Здания, помещения, склады	7 – 11
Базы и территории	5 – 9
Гаражи	10 – 14

                                                                  

Срок экспозиции значительно зависит от качественной составляющей объекта. Объекты, которые наиболее соответствуют требованиям покупателей и находятся в хорошем состоянии, являются более ликвидными, другие – менее ликвидны и могут «стоять» на рынке более года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования.

 

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке [18].

Наилучшее использование  и является абсолютом. Оно отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать определенным критериям, чтобы соответствовать  его наиболее эффективному использованию. Понятие оптимального использования, определяется как наилучшее, разрешенное  законом использование земельного участка и возведенного на нем объекта недвижимости с наибольшей отдачей [23].

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным  и при определении вариантов  наилучшего и наиболее эффективного анализа использовались 4 основных критерия анализа:

- Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством, правительственным и местным законодательством. Характер использования может быть ограничен договорами аренды, запретом на использование отдельных видов материалов, ограничением определенной этажности, запретом на строительство в конкретном месте, негативным настроением местного населения.