Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости

     Один  из наиболее негативных процессов строительной динамики в коммерчески привлекательных городах — стремительное уничтожение еще сохранившихся открытых зеленых пространств торговыми объектами и транспортными трассами, принимающими вид сложных кольцевых многоярусных развязок как следствия попыток предотвращения надвигающегося коммуникационного коллапса. Современный город всё чаще принимает вид урбанистического заводского комплекса, в котором человеку отводится роль «отдельной детальки».

     

     

     1.2 Влияние городского  пространства на  стоимость

     объектов  недвижимости 

     Среди множества факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость недвижимости, можно выделить три наиболее важных - местоположение, местоположение и местоположение. Именно так, ибо неудачное местоположение объекта недвижимости не могут компенсировать ни дорогостоящая реклама, ни высококачественная отделка, ни удобный подъезд и парковка. Таким образом, городское пространство, то есть то, что непосредственно окружает объект недвижимости, является одним из основных пенообразующих факторов [1, 2, 6].

     Естественно, речь в данном случае идет о рыночной стоимости в обмене - той стоимости, по которой объект может быть беспрепятственно реализован на открытом рынке.

     Влияние местоположения на рыночную стоимость  недвижимости переоценить трудно. Местоположение объекта не только почти "монопольно" формирует рыночную стоимость недвижимости, но и обозначает пределы для его разумных улучшений [2]. Так, например, высококачественная отделка помещения магазина, расположенного на окраине города или в промышленной зоне, вряд ли оправдана, если количество посетителей ограничено типом того окружения, в котором помещение расположено.

     Местоположение  каждого объекта уникально - объект недвижимости, расположенный на одной стороне улицы, может обладать рыночной стоимостью, превышающей в два, три и более раз стоимость объекта, расположенного на противоположной стороне улицы из-за разницы в плотности людских потоков, возможности подъезда и стоянки [3, 6].

     Таким образом, все остальные факторы, формирующие рыночную стоимость недвижимости (уровень отделки, состояние коммуникаций, возможность стоянки) оказывают положительное влияние на стоимость недвижимости только в том размере, в каком это оправдано местоположением.

     

     Каждый  объект недвижимости (земельный участок) неповторим и имеет специфическую  систему качественных и количественных характеристик, которые должны учитываться при оценке его стоимости. Качество – это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство – качество, признак, составляющий отличительную особенность объекта, проявляющуюся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественных измерениях [4, 5].

     Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.

     При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти: система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, отчетности, бюджетному контролю и аудиту, трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного устройства, т. е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования). Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и вооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные факторы влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них [1, 4, 5].

     

     Описание  земельного участка производится по установленной системе показателей, включающей [4, 5]:

     1)  наименование субъекта земельного  права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты;

     2)  адресные ориентиры – район  (жилой массив, промзона и др., поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках));

     3)  документы, устанавливающие и  удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.);

     4)  категория земель, целевое назначение и фактическое использование;

     5)  код классификатора земель;

     6)  площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок;  площадь фактическая, в том  числе постороннего пользования  (глубина, ширина, форма);

     7)  площадь санитарно-защитной зоны или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка;

     8)  вид земельного права (собственность  – частная, государственная и  др., пользование);

     9)  поверхностный и подпочвенный  слой, ландшафт, контуры и топография;

     10)  улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

     Более подробно можно охарактеризовать земельный  участок по данным его паспорта, который содержит [4, 5]:

     ·  экспликацию земель (застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями);

     

     ·   размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;

     ·   расчетную и рыночную стоимость  земельного участка;

     ·   балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

     ·   общую стоимость земельного участка  и строений;

     ·   налог на стоимость недвижимости;

     ·  инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод);

     ·   экологические показатели;

     ·  градостроительные характеристики (функциональная зона, планировочная зона и др.);

     ·     залежи полезных ископаемых. 

 

     

     

    2. Практическая часть 

    2.1 Исходные данные 

    2.1.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости 

    В распоряжении фирмы имеется нежилое  помещение площадью 2750 кв.м, которое  предлагается реконструировать согласно трём предлагаемым вариантам (А, В и  С).

    Составим  баланс площадей по всем вариантам инвестиционного проекта (табл. 2.1 – 2.3). 

    Таблица 2.1 Баланс площадей варианта А

 

    В здании по варианту инвестиционного проекта А преимущественную площадь занимает производственный цех – 1650 м²; офисные помещения располагаются на 687,5 м², под технические помещения отводится 412,5 м². Общая площадь объекта недвижимости составляет 2750 м². 

    Таблица 2.2 Баланс площадей варианта В 

 

    В здании по варианту инвестиционного проекта В преимущественную площадь занимает клуб – 1650 м²; помещения под ресторан располагаются на площади 412,5  м²; административные помещения занимают - 275 м²; под технические помещения отводится – 412,5 м². Общая площадь объекта недвижимости составляет 2750 м².

    

    

    Таблица 2.3 - Баланс площадей варианта С

 

    В здании по варианту инвестиционного проекта С преимущественную площадь занимают торговые помещения - 1512,5 м²; помещение под кафе располагается на площади 165,0 м²; под офисные помещения отводится 660 м²; под техническое помещение отводится 412,5 м². Общая площадь объекта недвижимости составляет 2750 м². 

    2.1.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию 

    Рыночная  ситуация по рассматриваемому объекту  недвижимости во временной промежуток с 2010 по 2015 годы характеризуется параметрами, представленными в табл. 2.4.

    

    

    Таблица 2.4- Исходные данные о рыночной ситуации