Земельный участок – основа недвижимости

   Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация  сделок с земельными участками, риэлторские  фирмы, специализирующиеся на сделках  с недвижимостью, ипотечные кредитные  организации, оценочные фирмы, периодическая  печать и другие доступные источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической  печати цены предложения на продаваемые  земельные участки -это цены продавца, которые выше фактических цен  сделок.

   Оценка  методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке  сделкам. [16]

     Как показывает практика, метод сравнения  продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

     Когда продаж незастроенных земельных  участков недостаточно для использования  метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее  надежным способам, таким как метод  распределения. Успешное его применение требует проведения тщательного  анализа исходной информации и определенного  профессионального опыта оценщика. 

2. Метод выделения.

     Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

   Метод предполагает следующую последовательность действий:

     - определение элементов, по которым  осуществляется сравнение единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, с объектами - аналогами;

     - определение по каждому из  элементов сравнения характера  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

     - определение по каждому из  элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     - корректировка по каждому из  элементов сравнения цен каждого  аналога, сглаживающая их отличия  от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

     - расчет рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного  обобщения скорректированных цен  аналогов;

     - расчет стоимости замещения или  стоимости воспроизводства улучшений  оцениваемого земельного участка;

     - расчет рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка путем вычитания  из рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений земельного участка.

        Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

     К укрупненным стоимостным показателям  относятся как показатели, характеризующие  параметры объекта в целом  – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

     К элементным стоимостным показателям  относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы  затрат на создание улучшений.

     Процедура оценки земельного участка методом  выделения включает три этапа.

     Этап 1. Определение рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего оцениваемый  земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости - определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия. [16]

     Этап 2. Расчет стоимости  воспроизводства  или стоимости  замещения зданий и сооружений, которые  расположены на земельном  участке. Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.

     Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

     Метод выделения приводит к объективным  результатам, если можно точно оценить  величину стоимости воспроизводства  или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения  на соответствующем сегменте рынка  недвижимости.

     Ограниченность  метода выделения заключается в  том, что он может дать необъективную  оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени  вероятность воспроизводства устаревшего  объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в  условиях высокой инфляции очень  сложно точно рассчитать стоимость  затрат на воспроизводство зданий и  сооружений, не говоря уже о стоимости  воспроизводства всех улучшений  городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный  участок. 

3. Метод распределения.

   Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки  земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли  и стоимостью улучшений. [9]

   Метод распределения основан на определении  соотношения между стоимостью земли  и стоимостью возведенных на ней  строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость  зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

   Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

• Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.
• Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:

а) численность  и структура занятости населения;

б) инфраструктурная обеспеченность;

в) транспортная доступность;

г) одинаковый тип застройки;

д) природные  особенности.

     При необходимости внесение поправок в  цены продаж объектов-аналогов, позволяющих  учесть отличия объекта-аналога  от объекта оценки в зависимости  от местоположения, привлекательности  окружения, капитальности и возраста строений.

     Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами  недвижимости, аналогичными единому  объекту недвижимости, включающему  в себя оцениваемый земельный  участок.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

1)определение  элементов, по которым осуществляется  сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, с объектами  - аналогами;

2)определение  по каждому из элементов сравнения  характера и степени отличий  каждого аналога от единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

3)определение  по каждому из элементов сравнения  корректировок цен аналогов, соответствующих  характеру и степени отличий  каждого аналога от единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

4)корректировка  по каждому из элементов сравнения  цен каждого аналога, сглаживающая  их отличия от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

5)расчет  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

6)расчет  рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка путем умножения  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  на наиболее вероятное значение  доли земельного участка в  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости. 

4. Метод капитализации  земельной ренты.

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.[10]

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

     Под капитализацией земельной ренты  понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной  ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления  величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий  коэффициент капитализации.

     В рамках данного метода величина земельной  ренты может рассчитываться как  доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся  на рынке земли.

     Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

• деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

     При этом под безрисковой ставкой  отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном  инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным  ценным бумагам).

5. Метод остатка.

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими  доход.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.