Оценка земельного участка

1. прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;
2. прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;
3. корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;
4. оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;
5. экспертным обоснованным определением корректировок цен аналогов.

 

По результатам внесения корректировок проводиться анализ цен и определяется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее значение или как средневзвешенное значение. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значения корректировок.

Поэтому при сравнительном  анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников.

 

8.2. Обоснование выбора аналогов

 

При выборе аналогов учитывалось, что зачастую при оформлении сделок купли-продажи, сторонами применяются различные «схемы оптимизации налогообложения» при которых суммы, обозначенные в договоре, не соответствуют реально выплачиваемым. С другой стороны, конкурентность рынка земельных участков не позволяет в случае публичной оферты в значительной степени искажать уровень предполагаемых цен, как в большую, так и в меньшую сторону. Отсюда следует, что в таком развитом сегменте рынка как земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, данные по публичным предложениям о продаже, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными с учетом необходимых корректировок для расчетов. В таком случае информация о ценах предложения может быть практически приравнена к данным о сделках, проведенных в сходных условиях

 

В распоряжении оценщика имеются следующие  данные о продаже земельных участков:

 

№	Вид права, целевое  назначение участка	Дата продажи	Площадь, м2	Описание	Цена продажи, рублей	Источник получения  информации	Адрес
1	Для ведения личного подсобного хозяйства	10.2012г. предложение	2000	Индивидуальный жилой  дом, электричество, собственность	1 200 000	Из рук в руки	--------------
2	Для ведения личного  подсобного хозяйства	10.2012г. предложение	1800	Индивидуальный жилой  дом, электричество, собственность	900 000	Из рук в руки	---------------
3	Для ведения личного  подсобного хозяйства	10.2012г. предложение	2100	Индивидуальный жилой  дом, электричество, собственность	1 300 000	Риелто	----------------
4	Для ведения личного  подсобного хозяйства	10.2012г. предложение	1600	Индивидуальный жилой  дом, электричество, собственность	850 000	Риелто	----------------------

 

Описание вносимых корректировок

 

• Корректировка на время продажи

 

Все объекты аналоги  были предложены к продаже начиная со второй половины 2012 года. Анализ приводимых в отчете данных, а также иной доступной информации о ценах на земельные участки под ведение личного подсобного хозяйства выявил стабилизацию на объекты недвижимости за 10 месяцев 2012 г., корректировка равна нулю.

 

• Корректировка на торг

В открытых источниках публикуются  только данные о цене предложения, которая, как правило, отражает верхний предел стоимости объекта. При продаже объекта недвижимости  покупатель и продавец всегда ведут переговоры о стоимости товара. При продаже продавец как правило немного завышает цену объекта, а покупатель стремится к понижению стоимости объекта. Данное значение поправки на «торг» подтверждается проведенными статистическими исследованиями рынка⁵. В целях настоящей оценки, Оценщик принял в расчетах скидку на торг в размере 3%.

 

• Корректировка на местоположение

Местоположение земельных  участков является ключевым фактором в определении их стоимости. Разница  в стоимости однотипных объектов из-за влияния месторасположения достигает 0 – 40%%.

Все объекты аналоги  расположены приблизительно в одном  и том же районе, корректировка  равна нулю.

 

• Условия финансирования и оплаты

Рассчитывается на основании  достоверных сведений от участников сделки на величину отклонения зафиксированной  цены от рыночного уровня, производимого в целях оптимизации налогообложения и др. Все объекты-аналоги имели одинаковое условие финансирования и форму оплаты, корректировка равна нулю.

 

• Корректировка на физические характеристики земельного участка

Еще одной существенной поправкой, влияющей на его рыночную стоимость, является физическая характеристика земельного участка. Все участки-аналоги имеют ровный рельеф (с небольшими незначительными уклонами). Корректировка равна нулю.

 

• Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Данный вид корректировки  учитывает разницу в стоимости  объектов вследствие отсутствия или присутствия на участке или в его непосредственной близости сетей инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, освещение, газопровод и т.д.). В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Если для подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения, плата за подключение не взимается.

Таким образом, в случае наличия возможности подключения  коммуникаций без создания сетей (коммуникации пролегают по границе участка) корректировка на наличие таких коммуникаций не производится. Т.к. в законном порядке имеется возможность заведения коммуникаций на участок при его застройке. Корректировка равна нулю.

• Корректировка на экологическую обстановку места расположения объекта

Все объекты – аналоги  по отношению к оцениваемому, находятся  в зонах с одинаковой удовлетворительной экологической обстановкой. Корректировка равна нулю.

 

• Корректировка на площадь земельного участка

С увеличением площади  земельного участка в текущих  условиях обычно наблюдается фактическое  снижение цены предложения. Расчет корректировки на масштаб участка проводился с применением регрессионного анализа. В общем случае применение регрессионного анализа позволяет установить закономерность влияния основных ценообразующих факторов на результативный показатель – стоимость объекта оценки. Однофакторный анализ производился с применением MS Excel 2007 в несколько этапов:

 

• Формирование выборки

На основании исследования рынка подбирались земельные  участки, основное различие которых  заключается в площади. При этом все участки расположены во Владимирской области в Петушинском районе. Все участки относятся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства. Все участки оснащены электричеством.

 

Площадь, кв.м	Цена оферты за  1 кв.м
2000	600
1800	500
2100	619
1600	531

 

• Определение подходящей зависимости 

 

Множественный коэффициент  корреляции R весьма высок -  связь сильная. Стандартная ошибка показывает отклонение фактических значений результирующего показателя от теоретической расчетной величины или какой разброс данных присущ выборке.

 При расчете с  применением регрессионного анализа  рассчитывается средняя стоимость  одного квадратного метра в  зависимости от площади участка.  Подставляя в расчеты объект  оценки или объекты аналоги,  мы получим стоимость кв.м. конкретного участка.

В дальнейшем при расчете  корректировок, мы берем соотношение  стоимости кв.м. объекта оценки к стоимостям кв.м. объектам аналогам и получаем диапазон, в котором находится корректировка на площадь, она, как правило, вирируется от 0 до полученного значения. В нашем случае значения будут следующими:  

 

При анализе парных продаж выявлено, что при различиях по площади земельных участков 0,9 ; 0; 0,86;  1,13 (среднее – 0,72) целесообразно вводить корректировку на 6-8 % (среднее – 7 %).

• Для аналога № 1 - Различия в площадях 1800/2000 = 0,9. Корректировка - 7 * (0,72/ 0,9) = 5,6 %
• Для аналога № 2 - Различия в площадях нет. 0 %
• Для аналога № 3 - Различия в площадях 1800/2100 = 0,86. Корректировка - 7 * (0,72 / 0,86) = 5,7 %
• Для аналога № 4 - Различия в площадях 1800/1600 = 1,13. Корректировка - 7 * (0,72 / 1,13) = 4,5 %

 

• Корректировка цен объектов-аналогов на масштаб

 

к участку 1800 кв.м.

Номер аналога	Площадь аналога кВ. м.	корректировка
1	2000	5,6%
2	1800	0%
3	2100	5,7%
4	1600	4,5%

 

 

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Объект	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Вид  права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена продажи		13 500 000,00	5 000 000,00	20 000 000,00	23 000 000,00
Общая площадь участка	1800	2000	1800	2100	1600
Стоимость за кв. м		600,00	500,00	619,00	531,00
Реализуемые права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка %		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, руб.		600,00	500,00	619,00	531,00
Время продажи		окт.12	окт.12	окт.12	окт.12
Корректировка %		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, руб.		600,00	500,00	619,00	531,00
Скидка на торг		уторговывание	уторговывание	уторговывание	уторговывание
Корректировка %		3%	3%	3%	3%
Скорректированная стоимость, руб.		582,00	485,00	600,40	515,00
Местоположение		-----------	--------------	-----------------	----------------
Корректировка %		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, руб.		600,00	500,00	619,00	531,00
Условия финансирования и оплаты	Рыночные, набезналичный расчет	Рыночные, набезналичный расчет	Рыночные, набезналичный расчет	Рыночные, набезналичный расчет	Рыночные, набезналичный расчет
Корректировка %		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, руб.		600,00	500,00	619,00	531,00
Физические характеристики участка	Рельеф участка ровный	Рельеф участка ровный	Рельеф участка ровный	Рельеф участка ровный	Рельеф участка ровный
Корректировка %		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, руб.		600,00	500,00	619,00	531,00
Наличие инженерных коммуникаций	Электричество	Электричество	Электричество	Электричество	Электричество
Корректировка %		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, руб.		Электричество	Электричество	Электричество	Электричество
Экологическая обстановка	Удовл.	Удовл.	Удовл.	Удовл.	Удовл.
Корректировка %		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, руб.		600,00	500,00	619,00	531,00
Площадь	1800	2000	1800	2100	1600
Корректировка %		5,6%	0%	5,7%	4,5%
Скорректированная стоимость, руб.		566,40	500,00	583,72	507,11
Скорректированная цена продажи за 1 кв.м.	539,30	566,40	500,00	583,72	507,11
Стоимость объекта	970 740,00