Методологические принципы оценки стоимости земельных участков, зданий, сооружений

Министерство  образования и науки, молодежи и  спорта

Одесская национальная академия им. А.С. Попова

 

 

 

 

 

Методологические принципы оценки стоимости земельных участков, зданий, сооружений

 

 

 

Выполнила:

Семерюк Ольга

Группа ЕП-4.01

 

 

 

Одесса 2012

Методические  подходы к оценке имущества и земельных участков

 Оценка  имущества  проводится  с применением методических подходов,  методов оценки,  которые  являются  составными  частями методических  подходов  или  является  результатом  комбинирования нескольких методических подходов, а также оценочных процедур.

 Оценщик применяет,  как правило,  несколько  методических подходов,   которые  наиболее  полно  отвечают  определенным  цели оценки,  виду стоимости  при  наличии  достоверных  информационных источников для ее проведения.

 С  целью  обоснования  окончательного  вывода о стоимости объекта оценки результаты оценки,  полученные с применением разных методических   подходов,   сопоставляются  путем  анализа  влияния принципов оценки,  которые  являются  определяющими  для  цели,  с которой  проводится  оценка,  а также информационных источников на достоверность результатов оценки.

Невозможность или нецелесообразность применения определенного методического   подхода,   связанного  с  полным  отсутствием  или недостоверностью необходимых для этого исходных данных об  объекте оценки и  другой  информации,  отдельно обосновывается в отчете об оценке имущества.  Национальными стандартами могут  предполагаться также    другие   случаи   ограничений   относительно   применения определенных  методических  подходов  для   определения   рыночной стоимости и нерыночных видов стоимости объектов оценки.

Предостережения и   ограничения   относительно  использования результатов оценки объекта оценки отмечаются в  отчете  об  оценке имущества.

 Для  проведения  оценки  имущества  применяются следующие основные методические подходы:

• затратный (имущественный  -  для  оценки  объектов  в   форме целостного   имущественного   комплекса   и   в  форме  финансовых интересов);
• доходный;
• сравнительный.

  Затратный подход базируется на учете принципов полезности и замещения.

 Затратный   подход  предусматривает  определение  текущей стоимости затрат на воспроизведение или замещение объекта оценки с дальнейшим корректированием их на сумму износа (обесценения).

Основными методами  затратного подхода являются метод прямого воспроизведения и метод замещения.

Метод прямого воспроизведения  состоит в определении стоимости  воспроизведения    с    дальнейшим    вычитанием    суммы   износа (обесценения).

Метод замещения состоит  в определении стоимости  замещения  с дальнейшим вычитанием суммы износа (обесценения).

С помощью   методов   прямого   воспроизведения  и  замещения определяется остаточная стоимость замещения (воспроизведения).

Особенности применения имущественного подхода устанавливаются соответствующими  национальными  стандартами  относительно  оценки объектов в форме целостных  имущественных  комплексов  и  в  форме финансовых интересов.

 Во  время  применения  метода прямого воспроизведения или метода замещения используются исходные данные об  объекте  оценки, информация  о  воспроизведении  или  замещении  объекта оценки или подобного имущества в современных ценах  или  среднестатистические показатели,  которые  обобщают  условия  его  воспроизведения  или замещения в современных ценах.

 Доходный подход базируется  на  учете  принципов  наиболее ффективного использования и ожидания,  согласно которым стоимость объекта  оценки  определяется  как  текущая  стоимость   ожидаемых доходов  от  наиболее  эффективного  использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.

Основными методами   доходного   подхода   является    прямая капитализация    дохода    и    косвенная   капитализация   дохода (дисконтирование денежного потока).  Выбор методов оценки при этом зависит    от    наличия    информации    относительно   ожидаемых (прогнозируемых) доходов   от   использования   объекта    оценки, стабильности  их получения,  цели оценки,  а также вида стоимости, которая подлежит определению.

С помощью доходного подхода  определяется рыночная стоимость и  инвестиционная стоимость,  а также другие виды стоимости,  которые базируются на  принципе  полезности,  в  частности  ликвидационная стоимость, стоимость ликвидации и т.п..

 Информационными   источниками  для  применения  доходного подхода являются сведения о фактических и (или) ожидаемых  доходах и   затраты   объекта  оценки  или  подобного  имущества.  Оценщик прогнозирует  и  обосновывает   объемы   доходов   и   затрат   от современного использования объекта оценки,  если оно есть наиболее эффективным,   или    от    возможного    наиболее    эффективного использования, если оно отличается от существующего использования.

 Метод  прямой  капитализации дохода применяется в случае, если прогнозируется постоянный по величине и равный в  промежутках периода   прогнозирования  чистый  операционный  доход,  получение которого  не  ограничивается  во  времени.  Капитализация  чистого операционного  дохода  осуществляется  путем деления его на ставку капитализации.

Метод косвенной   капитализации    дохода    (дисконтирование денежных   потоков)  применяется  в  случае,  если  прогнозируемые денежные потоки   от   использования   объекта   оценки   являются неодинаковыми по  величине,  непостоянными в течение определенного периода прогнозирования или если получение  их  ограничивается  во времени.  Прогнозируемые  денежные  потоки,  в том числе стоимость реверсии, подлежат дисконтированию с применением  ставки  дисконта для получения их текущей стоимости.

 Ставка капитализации  и ставка дисконта определяются  путем анализа информации о  доходах от использования подобного  имущества и  его  рыночные  цены или путем сравнительного анализа доходности инвестирования в альтернативные объекты (депозиты,  ценные бумаги, имущество и т.п.).

 Для   оценки   объектов   незавершенного   строительства, земельных  участков  под  застройкой,  их   улучшений,   отдельных составляющих целостного имущественного комплекса может применяться метод остатка.  Этот метод базируется  на  учете  принципа  взноса (предельной производительности)     и     является     результатом комбинирования затратного и доходного подходов.

Сравнительный  подход  базируется  на   учете   принципов замещения   и   спроса   и   предложения.   Сравнительный   подход предусматривает  анализ  цен  продажи  и   предложения   подобного имущества   с   соответствующим   корректированием  отличий  между объектами сравнения и объектом оценки.

Для  определения  рыночной  стоимости  объекта  оценки  в материальной форме с применением сравнительного подхода информация о подобном имуществе должна отвечать таким критериям:

• условия соглашений купли-продажи или условия  предложения  по заключению таких  соглашений не отличаются от условий,  отвечающих требованиям,  которые   выдвигаются   для   определения   рыночной стоимости;
• продажа подобного  имущества состоялась с соблюдением типовых условий оплаты;
• условия на  рынке  подобного  имущества,  которые  определяли формирование   цен   продажи   или  предложения,  на  дату  оценки существенным  образом  не  изменились   или   изменения,   которые состоялось, могут быть учтены.

Основными  элементами  сравнения  являются характеристики подобного  имущества  по  месту  его  расположения,  физическим  и функциональным признакам, условиям продажи и т.п.. Корректирование стоимости подобного имущества осуществляется путем добавления  или вычитания денежной  суммы  с применением коэффициента (процента) к цене продажи  (предложения)  указанного  имущества  или  путем  их комбинирования.

 

 

 

Термины «земля» и «земельный участок» имеют разное значение. Если «земельный участок», как объект земельных отношений, толкуется как часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, с определенными относительно нее правами (ст. 79 Земельного Кодекса Украины), то «земля» имеет более широкое понимание.

Независимая оценка осуществляется в соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002  г. №1531.

Объектами денежной оценки являются земельные участки или  часть этих участков с определенным местоположением и определенными  относительно них правами.

 

Существуют следующие  принципы оценки земельных участков:

• Принцип полезности. Рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени.
• Принцип замещения. Рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентно полезности.
• Принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
• Принцип ожидания. Рыночная стоимость зависит от ожидаемой величины, срока вероятности получения дохода, от земельного участка за определенные период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов, от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.
• Принцип внешнего влияния. Рыночная стоимость зависит от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов.
• Принцип изменения. Рыночная стоимость изменяется во времени и определяется на конкретную дату.
• Принцип наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования земельного участка или наиболее вероятного использования, соответствующим требованиям законодательства, являющегося физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Категории оцениваемой земли: оценка земельных участков в садоводческих товарищества и кооперативах, дачных поселках, земли сельскохозяйственного назначения, городская земля.

Рыночная стоимость земельного участка, прежде всего, зависит от его  местоположения и влияния внешних  факторов, а также от спроса и  предложения на рынке и характера  конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной  полезности. Так же зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при  наиболее эффективном его использовании.

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и  оценка всегда проводится по состоянию  на конкретную дату.

Оценка земли производится для взноса в уставной капитал  предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных  действующим законодательством.