Если  случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

    При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

• уплату арендной платы;
• досрочного внесения от арендатора арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения им сроков внесения;
• расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.

    Арендодатель  обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц;
• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом.

    Арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;
• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
• при обнаружении недостатков в арендуемом объекте:
• требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
• держать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
• если арендодателем не произведен капитальный ремонт:
• произвести его за счет арендодателя;
• потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;
• с согласия арендодателя:
• сдать объект недвижимости в субаренду;
• передать арендные права другому лицу;
• отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

    Арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату ;
• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

    Найм  жилого помещения – операция, в  которой одна сторона – собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется  предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

    В социальный найм предоставляются изолированные  жилые помещения нормируемого размера  из государственных и муниципальных  фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

    Экономическая среда функционирования объекта  недвижимости создается системой взаимоотношений  рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

    Экономическая среда формирует спрос, предложение  и цены на недвижимость, принципы распределения  объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

    Экономическую среду определяют и характеризуют [16, 241 c.]:

• степень интеграции российской экономики в мировую систему;
• конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;
• уровень жизни и динамика покупательской способности потребителей;
• уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;
• доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;
• состояние альтернативных и смежных рынков;
• уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;
• уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;
• уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;
• уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг.

    Социальная  сущность и среда функционирования объекта обусловлена способностью недвижимости, как предмета личного  потребления, удовлетворять материальные и эстетические потребности человека, обеспечивая выполнение потребительской  функции личности.

    Недвижимость также способна выполнять и общественно-значимые функции, позволяющие [18, 253 c.]:

• частично компенсировать негативное воздействие деятельности человека на окружающую среду, обеспечивая экологическую безопасность общества;
• создавать условия для социально-политической свободы общества на территории, закрепленной за соответствующим общественно-политическим образованием.

    Эти качества недвижимости делают ее социально  значимым благом, характеризуемым:

• соответствием характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам;
• размерами территории, водных объектов и лесов на душу населения;
• уровнем плодородия почв, богатством недр полезными ископаемыми, возможностью воспроизводства запасов пресной воды;
• удельной производительностью лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;
• нормой жилой площади, устанавливаемой для социального найма;
• природными особенностями территории и объекта для целей обеспечения безопасности населения.

Глава 2. Анализ коммерческой недвижимости  
Тюменской области как экономического актива

    Объем инвестиций в Тюменскую область  растет с каждым годом, благосостояние жителей Тюменской области легко понять по таким косвенным признакам как обилие ювелирных салонов и маркетов (гипер-, супер-) бытовой техники, мебели, строительных материалов, город преображается. В город пришли федеральные брендовые и ритейловые сети. Но существует серьезный сдерживающий фактор – острая нехватка площадей.

    Надо  сказать, что рынка коммерческой недвижимости в Тюмени как такового нет. Он находится в процессе становления, и пока что трудно получить какие-либо объективные полные данные о ситуации по продаже/аренде коммерческой недвижимости. Более того, фактически нет и специалистов, которые могли бы внятно и доступно, во-первых, рассказать о том, что происходит на рынке, а во-вторых, вообще работали бы в этом секторе. Условно рынок коммерческой недвижимости можно разделить на три сегмента: торговая, офисная и промышленная (складские, заводские, производственные помещения) недвижимость.

    Как отмечают специалисты, по всем трем сегментам  на сегодняшний день наблюдается  явный, устойчивый и неудовлетворенный  спрос. Самые востребованные параметры  торговых площадей – помещение 100-200 кв.м., однако таких объектов очень  мало и только появляясь в базе предложений, они фактически сразу же исчезают.

    По  стоимости продажи: цена квадратного  метра торговых площадей колеблется от 18 000 рублей (микрорайоны, новостройки, без отделки) до 65 000 рублей (центр, престижный район, престижное здание, но зачастую также без отделки). Что касается предложения на продажу, то специалисты отмечают – оно есть, можно даже говорить о свободе выбора, чего не было еще год-два назад. Но тут же, с досадой, добавляют, что качество предложения оставляет желать лучшего. Покупая помещение с черновой отделкой, человек должен вложить значительные средства, прежде чем сможет что-либо сделать в этом помещении – магазин, парикмахерскую, салон красоты и т.д.. И притом что площади к продаже предлагаются целиком, например, весь первый этаж, застройщик, как правило, не хочет связываться с разбивкой его по квадратуре, чтобы было много собственников. Этими двумя условиями сразу же отсекается значительная часть потенциальных потребителей. Очень мало предлагается на продажу складских и промышленных зданий – нового промышленного строительства именно на продажу до сих пор нет, а те помещения, что остались от советских времен, настолько запущены, что их и покупают очень неохотно.

    Рынок аренды торговых площадей развивается  более активно, чем рынок продажи. Возникает вопрос лишь в месторасположении – будет ли это центр, или, наоборот, спальные районы города, или Заречные микрорайоны. И, соответственно, вопрос цены – в центре, в торговых центрах, стоимость квадратного метра в месяц – от 1 000 до 2 500 рублей; в микрорайонах, особенно в шестом и первом (район рынка «Солнечный») – 350-500 рублей; на окраинах – 350 рублей.

    Что касается офисных площадей, по ним  ценовая ситуация следующая: приобрести помещение под офис можно и  за 18 000 рублей/1 кв.м. (микрорайоны, без отделки) и за 60000-65000 рублей/1 кв.м. (центр, историческая часть города). Арендная плата начинается от 200 рублей за квадрат (административные корпуса бывших заводов и фабрик в районе Мыса, Ватутина, Чекистов) и заканчивается в районе 1 500 рублей (центр, престижные деловые центры).

    В свое время профессиональными управляющими была разработана классификация  коммерческой недвижимости по местоположению, техническому уровню здания и уровню управляющей компании. Классам были присвоены литеры «А», «Б» и «С», где «А» означает недвижимость высшего класса, «Б» чуть пониже, а к «С» относятся «бизнес-центры, расположенные в удаленных от центра города районах, имеющие хорошие или сносные условия для арендаторов». Надо заметить, что к Тюмени подобную классификацию применить пока нельзя. По критерию «условия» все бизнес-центры Тюмени  относятся к  классу «С», хотя расположены вовсе не «в удаленных от центра города районах».

    По  мнению специалистов, если и можно  говорить о наличии в Тюмени деловых центров класса «А», то это здания, построенные крупными корпорациями, такими как УралСвязьИнформ, например, или представительствами нефтяных компаний.

    Финансовый  Центр «Плаза Тюмень» единственный в Тюмени бизнес – центр класса «А», поскольку он находится в исторической части города, обладает удобными подъездными путями, имеет высокий уровень отделки, широкий спектр дополнительных услуг, современную систему внутренних коммуникаций, эффективную планировку этажей, конференц-зал, кафе, видеонаблюдение, профессиональную службу безопасности. То есть отвечает всем тем критериям, которые приняты для класса «А». Статус арендаторов, уже заехавших в центр, говорит сам за себя – это и Управление Федерального Казначейства по Тюменской области, и банк «Дипломат», и Южная Тюменская Нефтяная Компания.

    К сожалению, несмотря на большое количество запущенных в строительство объектов, о появлении второго бизнес-центра высшей категории в Тюмени пока не приходится. Слишком мал круг их обитателей. Серьезные, крупные компании, представительства московских, питерских, новосибирских фирм предпочитают обзаводиться либо собственными помещениями, вступая для этого в долевое строительство, либо строить сами. А тюменские покупатели – средний и малый бизнес – не могут снять или купить помещение под магазин, офис более чем 100 квадратных метров по элементарной причине нехватки средств. Но, тем не менее, даже у среднего и малого бизнеса уже изменились требования к арендуемым или покупаемым площадям – в отличие от прошлых лет, сейчас обращается внимание и на состояние здания, и на телекоммуникации (возможность выделенной Интернет-линии – это существенный плюс), и на наличие кафе поблизости.

    На  рынке купли-продажи коммерческой недвижимости г. Тюмени в 2008 году наблюдалось  плавное повышение цен в первом полугодии, стабилизация и снижение цен во второй половине (рис. 2.1) [19]:

Рис. 2.1 Динамика цен предложения на рынке купли-продажи  
коммерческой недвижимости 

    В целом за год небольшое снижение цен было как на вторичном рынке, так и на первичном (около -3%) в  основном за счет октября и ноября 2008 года.

    В большей степени снижение цен  обусловлено корректировкой в сегменте помещений, расположенных на первых этажах жилых домов; на помещения, расположенные во дворах (вторая линия); а также на помещения, расположенные в отдаленных от центра районах города.