Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

4. Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (R_K) - это коэффициент, на который нужно разделить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости. Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции представлен в следующей таблице.

Таблица 6 - Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Аналоги	ЧОД, тыс. руб.	Vi, тыс. р.	RKi, в долях
А1	332,03	3945	0,084
А2	272,96	3412	0,080
A3	392,48	3568	0,110
А4	272,79	3031	0,090
А5	312,6	3126	0,100
А6	315,4	3320	0,095
A7	359,98	4235	0,085
А8	424,2	4040	0,105
А9	360,43	3794	0,095
Ставка капитализации для оцениваемого объекта			0,094

 

Итоговая  ставка капитализации для оцениваемого нежилого помещения рассчитывается как среднеарифметическое ставок капитализации по сопоставимым объектам.

Используя результаты промежуточных расчетов, стоимость оцениваемого объекта недвижимости рамках доходного подхода определяется как частное от деления ЧОД на ставку капитализации

Тогда стоимость  объекта составит

С дп = 443,81/0,094=4731,62 тыс.руб.

 

 

4 Согласование результатов  оценки

После определения  стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Основные  элементы сравнения: соответствие целям  оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

• анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %
• затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
• оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15 %.

Для расчета  итоговой стоимости оцениваемого объекта  используются указанные выше веса.

 

Таблица 9 - Расчет итоговой величины стоимости оцениваемого

Подход	Величина стоимости  объекта оценки, по  подходу, руб.	Вес подхода в итоговой величине стоимости объекта оценки	Вклад подхода в итоговую величину стоимости объекта оценки, руб.
Затратный	3685783	0,1	368578
Сравнительный	3011899	0,75	2258924
Доходный	4731619	0,15	709743
Итого			3337246

 

Таким образом стоимость кафе составит 3337,2 тыс.руб.

 

Заключение

 

Общественное питание  является одной из форм распределения материальных благ между членами общества и занимает важное место в реализации социально-экономических задач, связанных с укреплением здоровья людей, повышением производительности их труда, экономным использованием продовольственных ресурсов, сокращением времени на приготовление пищи в домашних условиях, созданием возможностей для культурного проведения досуга.

Кафе «Евразия» проектируется организовать по ул.Октябрьский проспект 120.

Стоимость кафе составит 3337,2 тыс.руб.

 

Список литературы

 

 

1. Асаул А.Н.,  Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие, 2004 -512 с.
2. Григорьев Н.М.. Федотова М.Л Оценки предприятия: теория и практика. -М.: ИНФРА   М, 1997. - 320с,
3. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \ под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997г.
4. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А,Г. Грязновой, М.А Федотовой и др.- М.: Финансы и статистика, 2002.
5. Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999