Экономика недвижимости

Vo (сред.) = (21500 + 15200 + 25000 + 30000) : 4 = 22925 тыс.руб.

Задание №6.  Анализ альтернатив развития объекта

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка земли в городской черте с учетом того, что зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы или бизнес-центра. Проведенные аналитиком исследования открыли следующую информацию:

Супермаркет: стоимость строительства (140000 долл.) –; чистый операционный доход (95000 долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (19 %) - ; коэффициент капитализации для земли (10 %) - .

Гостиница: стоимость строительства (110000 долл.) – ; чистый операционный доход ( 110000 долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (18 %) - ;  коэффициент капитализации для земли (13 %) -.

Бизнес-центр: стоимость строительства (130000 долл.) – ; чистый операционный доход (150000 долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (20 %) - ; коэффициент капитализации для земли (15 %) -.

Решение

Стоимость земельного участка в данном случае определяется  методом остатка по формуле:

                                                                                                    (4)

где - стоимость земли;

- чистый операционный доход от объекта недвижимости;

- стоимость улучшений (здания);

- коэффициент капитализации для здания;

   - коэффициент капитализации для земли.

Таблица 4 – Анализ ННЭИ участка земли

Вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования является вариант, при котором остаточная стоимость земли максимальна. Следовательно, ННЭИ для данного земельного участка – бизнес-центр.

Задание № 7.  Расчет валового рентного мультипликатора

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000долл. Дом был построен за 55000 долл., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 80000долл. до 90000долл. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 657 до 747 долларов в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за 707 долл. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за 632 долл. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.

1) валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому;

2) вероятную первоначальную рыночную стоимость дома;

3) величину потери в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Решение

1) рассчитывается валовой рентный мультипликатор на основе данных по сопоставимым коттеджам:

GRM1 = 80000:657 = 121,766

GRM2 = 90000:747 = 120,482

2) определяется среднее значение валового рентного мультипликатора:

GRMсред. = (121,76 + 120,482) : 2 = 121,121

3) определяется рыночная стоимость расположенного в зеленой зоне коттеджа:

V = 121,121 * 632 = 76548,472 долл.

4) рассчитывается величина прироста стоимости из-за неудобного местоположения индивидуально жилого дома:

v = (632 – 657 + 632 - 747) : 2 * 121,121 = - 8478,47

Задание № 8.  Ипотечно-инвестиционный анализ

Клиент банка может предоставить обеспечение по  ипотечному кредиту в долларов  под 10 % годовых, погашаемого за 15 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет долларов; ставка дохода на капитал должна составлять 12 % годовых. Рассчитать требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика. Исходные данные по вариантам представлены в таблице Д 7 (приложение Д).

NOI = 700 * (10%; 15 лет) – 175 * (12%;15 лет) = 193 долл.

Задание № 9. Финансовый  левередж

Оценить влияние финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который  рассматривает возможность покупки объекта недвижимости стоимостью – - 1700000 у.е. Инвестор рассчитывает взять кредит на 25 лет на сумму  - 1000000 у.е. под 19 % годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит  - 300000 тыс. долларов.

Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет ли левередж положительным, если ставка по кредиту измениться до - 12 %?

Решение

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.

В анализе применяются следующие типы финансового левереджа, различающие эффективность использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования:

1) положительный (благоприятный) - ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

2) отрицательный - если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

3) нейтральный - собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

                                                                                                                       (5)

300000

Ro = --------------- = 0,176

1700000

300000

Rm = -------------------- = 0,3

1000000

Если R0 (0,176) > Rm (0,3), то Re > R0 , т.е. данный финансовый левередж является положительным.

Список литературы

1.      Закон РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07. 1998. № 102-ФЗ

2.      Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ.

3.      Закон Санкт-Петербурга "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" от 30.07.1998. № 191-35.

4.      Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ

5.      Постановление правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».

6.      Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.

7.      Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. – М.: МИКХиС, 2001. – 440 с.

8.      Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов.-СПб:Питер,2000.-207 с.

9.      Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. Учебное пособие. М., ИИНФРА-М, 2001.- 256с.

10.  Васильева Н.В. Экономика недвижимости: Задачи, игры, тесты/спбгиэу.-спб:спбгиэу,2001.-56 с.

11.  Горемыкин В.А. Экономика недвижимо­сти: Учебник. -3-е изд., перераб. и доп.-М.: Дашков И К, 2003.-385 с.

12.  Гранова И.В. Оценка недвижимости: Тесты. Задачи. Практи­ческие ситуации.- 2-е изд.-СПб.: Питер,2002.-254 с.

13.  Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учебное пособие для вузов.-СПб: Питер, 2001.-334 с.

14.  Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Тесты и задачи по оценочной деятельности. – СПб:Питер, 2002. – 128с.

15.  Жилищная экономика / Под редакцией Г.Поляковского. М.: Дело, 1996.-224с.

16.  Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости.-спб:спБгиэу,2003.-256 с.

17.  Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. -СПб.: Питер. 2000.- 272с.

18.  Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Спб.: Изд-во СпбГУ, 1999.-138с.

19.  Международные стандарты оценки МСО 2002 (2003).

20.  Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопеди­ческий словарь .- Казань: гуп "Пик "Идеал-Пресс", 2003 .-1087с.

21.  Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М:Финансы и статистика, 2003.-496с.

22.  Салливан Артур. Экономика города М. :ИНФРА-М. 2002.-706с.

23.  Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие. – СПб:СПбГИЭУ, 2003. -451с.

24.  Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.

25.  Соловьев М.М., Гровер Р. Управление недвижимостью. М.,ВШПП, 2001.

26.  Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. СПб.: СПбГИЭА, 1999.

27.  Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость.- СПб.: МКС ,2000.-428 с.

28.  Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб., Изд-во СПбГТУ, 1996.

29.  Толкушин А.В. Налогообложение физиче­ских лиц при операциях с недвижимостью: Практическое пособие.- М.Юристъ,2000. -338 с.

30.  Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/Под ред. проф. В.А.Швандара.- м.: юнити-дана, 2002 .-303 с.

31.  Управление недвижимостью и земельными ресурсами предп­риятий/Под ред. Л.Э.Лимонова, Т. В. Власовой.- спб: мцсэи "Леонтьевский центр", 2002.-254 с.

32.  Управление портфелем недвижимости. Под ред. Беляева С.Г.  М.: Закон и право. -1998. -391с.

33.  Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело.- 1997.-480с.

34.  Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов/Крутик А.В., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М.-СПб.:Лань,2000.-478 с.

4