Государственное регулирование ранка недвижимости

• путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
• косвенным воздействием или экономическими методами управления.

   Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

1. создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
2. отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
3. установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
4. контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
5. введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
6. выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

   Административное  управление не связано с созданием  дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и  включает в себя меры запрета, принуждения  или разрешения.

   Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы  налогообложения имущества и  льгот (ставки налогов, освобождение  от них);

2) регулирование  учетной ставки (дисконтной политики  Центрального Банка);

3) выпуска  и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления  гражданам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий, безвозмездных  субсидий для жилищ и строительства  на коммерческой основе;

5) реализации  государственных целевых программ;

6) амортизационной  политики;

7) внешнеэкономической  деятельности.  
 
 
 
 
 
 

4. Механизмы  государственного  регулирования рынка недвижимости.

4.1. Сущность регулирующей функции.

     При наличии  недвижимости как товара  и имущественных отношений вообще для всех форм собственников государство  проводит свою политику регулирования  социально справедливого развития этих отношений и активной поддержки  рынка. В то же время, в государственной  собственности находится недвижимость, составляющая значительную часть национального  богатства. Эффективное управление ею (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью  социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в  доверительное управление, оптимизация  структуры, в т.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессы рыночного регулирования  и управления недвижимостью развиваются  не всегда и не во всем в зависимой  от государственной политики внешней  среде и с активным участием негосударственных  структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности.

     Содержание  регулирующей функции, регулирующих механизмов имеет в качестве своей базы результаты контроля складывающейся ситуации на рынках недвижимости и ее детального анализа, с определением первопричин  отрицательных явлений, разработкой  альтернативных путей исправления  ситуации и выбора лучшего пути. Очевидно, что регулирующая функция  государства является динамичной, гибко  меняющейся а зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений, региональных традиций. Так, в мировой  практике государственного регулирования  на рынках недвижимости известны механизмы  минимального вмешательства государства. Например в США и Великобритания оценочная деятельность на рынках недвижимости полностью регулируется общественными  профессиональными ассоциациями. В  то же время, в Германии действует  законодательство в области оценки; в ряде стран существуют определенные ограничения для деятельности иностранных  лиц на рынках недвижимости. Регулирующая активность региональных центральных  органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектах Российской Федерации. Это, например, проявляется  в разнообразии управляющих структур, ответственных за развитие имущественных  отношений в регионах, в различной  степени развития региональной нормативной  базы (что, в частности, находит отражение  в ежегодно публикуемом уровне инвестиционной привлекательности российских регионов), в различной степени продвижения при создании земельных, градостроительных и иных кадастров.

4.2. Система регулирующих механизмов. Области воздействия.

     Содержание  понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости (как комплекса взаимосвязанных, подчиненных единым целям регулирующих воздействий, в то же время, имеющих  свои адресные области приложения) предлагается формировать, используя  базовые определения рынка и  рыночной стоимости.

Напомним  эти определения, имея в виду их применение именно к рынку недвижимости.

     Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов  для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае -объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой  рынок, когда продавцов, товаров  и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и  информации для принятия решения  участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения.

     Рыночная  стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта  недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования  объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово  осуществимым). Также считается, что  участники рыночной сделки действуют  разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.

     В результате применения дифференцированного  подхода всего рынка недвижимости актуальными областями  для механизмов регулирующих воздействий государства, стремящегося поддержать развитие этого  рынка, будут следующие:

(1) участники  рыночного обмена - покупатели и  продавцы,

(2) собственно  товары рыночного обмена,

(3) пространство  и правила взаимодействий покупателей  и продавцов, 

(4) рыночная  инфраструктура, обеспечивающая качественное  обслуживание участников рыночных  операций с недвижимостью.  

   Так, что касается участников рыночного  обмена (1): покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:

• легально появились и были бы в достаточном количестве,
• были бы кредитоспособны,
• не были монополистами,
• не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.

   Товары  рыночного оборота  недвижимости (2) - здесь необходимо, чтобы:

• недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы в достаточном количестве;
• был законодательно поддержан гражданский оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с нею,
• были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.

   Для формирования так называемого  пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:

• нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций,
• достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,
• ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),
• ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.

   Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка (4), необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:

• введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж),
• классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,
• контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.

4.3. Организационно-правовые и организационно-экономические механизмы.

     Другой  аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических  механизмов.

   В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления  действий:

• общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов,
• разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,
• разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,
• регистрация недвижимости и сделок с нею,
• учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,
• лицензирование профессиональной деятельности,
• стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),
• стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов, стандарты этики),
• обязательное страхование профессиональной деятельности,
• контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

   В качестве примеров организационно-экономических  механизмов регулирования на рынках недвижимости (имеющих отношение  к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:

• программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,
• порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),
• порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,
• методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,
• методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,
• финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи, порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.