Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Мая 2012 в 14:04, практическая работа
Перевод стоимости от цен 1969г. к ценам 1984г. осуществляем на основании постановления Совета Министров СССР от 4 января 1981г. путем применении индекса изменения стоимости 1,2 для СМР с территориальным коэффициентом к нему 1,0.
Расчет восстановительной стоимости по состоянию на 15 ноября 2007г. осуществляем с применением коэффициента удорожания сметной стоимости строительства против базисной в ценах 1984г. в условиях рыночных отношений, приведенного в межрегиональном информационно-аналитическом биллютени ( индексы цен в строительстве, издание ООО «Ко-Инвест» №60 июль 2007г.) и равный 70,975
Процедура оценки в рамках затратного подхода включает следующие последовательные шаги:
1. расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение полной восстановительной стоимости объекта.
2. определение величины накопленного износа объекта.
3. уменьшение полной восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.
где: ОР (постоянные) = 0,1% Ст-ть по затратному подходу = 0,1*2 250 000/100=2 250
ОР (переменные) = коммунальные расходы, свет, газ… = 3 100 * 12 =37 200
Расчет ставки капитализации
Показатель | сопост. объект № 1 | сопост. объект № 2 | сопост. объект № 3 | сопост. объект № 4 | сопост. объект № 5 | сопост. объект № 6 | сопост объект № 7 |
Цена продажи (предложения), руб. | 3 447 500 | 2 395 000 | 3 140 500 | 2 967 000 | 2 690 000 | 2 673 000 | 2 614 000 |
Цена аренды руб/год | 156 000 | 126 000 | 150 000 | 132 000 | 168 000 | 144 000 | 132 000 |
ПВД руб/год | 156 000 | 126 000 | 150 000 | 132 000 | 168 000 | 144 000 | 132 000 |
Потери % | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 |
Потери руб/год | 39 000 | 31 500 | 37 500 | 33 000 | 42 000 | 36 000 | 33 000 |
ДВД руб/год | 117 000 | 94 500 | 112 500 | 99 000 | 126 000 | 108 000 | 99 000 |
ОР % | 20 | 20 | 20 | 20 | 20 | 20 | 20 |
ОР руб/год | 31 200 | 25 200 | 30 000 | 26 400 | 33 600 | 28 800 | 26 400 |
ЧОД руб/год | 85 800 | 69 300 | 82 500 | 72 600 | 92 400 | 79 200 | 72 600 |
Ставка капитализации R,% | 2,49 | 2,89 | 2,63 | 2,45 | 3,43 | 2,96 | 2,78 |
Среднее значение R, % |
2,80 | ||||||
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации:
ЧОД, руб./год | 76 757,55 |
R, % | 2,8 |
Рыночная стоимость, руб. | 2 741 341,1 |
Рыночная стоимость (округленно), руб. |
2 740 000 |
Итоговое заключение стоимости:
подход | рыночная стоимость | удельный вес | стоимость |
Затратный | 2 250 000 | 0,05 | 112 500 |
Сравнительный | 2 950 000 | 0,8 | 2 360 000 |
Доходный | 2 740 000 | 0,15 | 411 000 |
Итого |
|
1,00 |
2 883 500 |
Стоимость 3-х комнатной квартиры на ул. Западная, г.Электросталь = 2 880 000 рублей
Информация о работе Расчет рыночной стоимости объекта оценки (жилая квартира) затратным подходом