Оценка и переоценка основных фондов недвижимости

    Когда балансовая стоимость актива уменьшается  в результате переоценки, это уменьшение должно признаваться в качестве расхода. Однако сумма уменьшения стоимости  должна вычитаться непосредственно  из статьи «Прирост стоимости имущества  от переоценки», но в пределах, в  которых это уменьшение не превышает  величину данной статьи в отношении  того же самого актива.

    Накопленная амортизация на дату проведения переоценки корректируется пропорционально изменению  балансовой стоимости объектов недвижимости, зданий и оборудования так, чтобы  балансовая стоимость актива после  переоценки равнялась его переоцененной  стоимости.

    Международный стандарт бухгалтерского учета (IAS) 16 также  допускает списание накопленной  амортизации на дату переоценки на балансовую стоимость актива до вычета амортизации, полученная стоимость  актива переоценивается по справедливой стоимости.

    Например, на балансе организации числится здание балансовой стоимостью 1 500 000 тенге, накопленная амортизация составляет 450 000 тенге. По результатам оценки, имеющей  лицензию на оценку недвижимости организации, стоимость здания составила 2200 000 тенге. Переоценка основных средств составит 250 000 тенге ((2200 000 – (1500 000 + 450 000)).

    По  мере эксплуатации актива сумма переоценки может переноситься на нераспределенный доход в размерах, определяемых в  соответствии с применяемым методом  начисления амортизации. Вся сумма  переоценки переносится на нераспределенный доход только в момент выбытия  актива.

    Рассмотрим  вариант оценки объектов недвижимости, зданий и оборудования по методическим рекомендациям по применению международного стандарта бухгалтерского учета (IAS) 16 "Недвижимость, здания и оборудование".

    Первоначальная  стоимость гаража, приобретенного в  январе 2003 года, составила 3500000 тенге, а  срок полезной службы - 10 лет. При начислении амортизации методом равномерного списания стоимости накопленный  износ за 2003 - 2004 годы составил 700 000 тенге. По состоянию на 01.01.2005 г. была произведена  переоценка основных средств, в результате которой текущая стоимость здания составила 4200 000 тенге, а сумма накопленной  амортизации, скорректированная пропорционально  изменению стоимости, соответственно – 840 000 тенге. В бухгалтерском учете  прирост стоимости актива, полученный в результате переоценки с учетом скорректированного износа, увеличивает  дополнительный неоплаченный капитал. В данном примере сумма увеличения составляет 560 000 тенге [(42 00 000 -3500 000) - (840 000 – 700 000)]. По мере эксплуатации здания в последующие 8 лет сумма переоценки, отраженная в составе дополнительного  неоплаченного капитала будет ежегодно переноситься на нераспределенный доход  в сумме 70 000 тенге (560 000 : 8 лет). За 5 лет  эксплуатации на нераспределенный доход  будет отнесено 350 000 тенге (70 000 тенге  х 5 лет). Через 5 лет после переоценки принято решение о продаже  гаража, в этом случае в момент реализации актива оставшаяся сумма переоценки 210 000 тенге (560 000 тенге – 350 000 тенге) будет полностью перенесена на нераспределенный доход.

    По  любому из двух вариантов последующей  оценки объектов недвижимости, зданий и оборудования балансовая стоимость  уменьшается на величину накопленной  амортизации и любых убытков  от обесценения.

    Объект  недвижимости, зданий и оборудования необходимо периодически проверять  на обесценение в соответствии с  МСБУ (IAS) 36 «Обесценение активов». Согласно МСБУ 36 организация пересматривает балансовую стоимость активов, определяет возмещаемую стоимость актива и  признает или возвращает убыток от обесценения.

    Обесценение или утрата объектов недвижимости, зданий и оборудования, соответствующие  требования выплаты возмещения или  его выплаты третьими сторонами  и любые последующие приобретения или сооружения замещающих активов  являются отдельными экономическими событиями  и должны учитываться как таковые. Четыре экономических события должны учитываться раздельно, следующим  образом:

    1) обесценение объектов недвижимости, зданий и оборудования должно  признаваться в соответствии  с МСБУ 36;

    2) списание или выбытие объектов  недвижимости, зданий и оборудования  должно признаваться в соответствии  с МСБУ 16;

    3) компенсация от третьих сторон  по объектам недвижимости, зданий  и оборудования, которые обесценились, были утрачены или оставлены,  должна включаться в отчет  о прибылях и убытках на  момент признания; и

    4) первоначальная стоимость активов,  восстановленных, закупленных или  сооруженных с целью замещения  или полученных в качестве  возмещения, должна определяться  и представляться согласно МСБУ 16. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение 

    Основные  средства – это материальные активы, которые предназначаются для  использования в производстве или  поставке товаров или услуг, для  сдачи в аренду другим лицам или  для административных целей, будут  использованы в течение более  одного периода.

    При признании объект недвижимости, зданий и оборудования должен быть первоначально  оценен по фактической себестоимости. Себестоимость объекта недвижимости, зданий и оборудования включает покупную цену актива, включая импортные пошлины  и невозмещаемые налоги на покупку, за вычетом торговых скидок, прямые затраты по приведению актива в рабочее  состояние для использования  по назначению, а также оценочные  затраты на демонтаж и выбытие  актива.

    Частота проведения переоценок зависит от изменений  в справедливой стоимости объектов недвижимости, зданий и оборудования. Когда справедливая стоимость переоцененных  активов существенно отличается от их балансовой стоимости, требуется  дополнительная переоценка. Справедливая стоимость некоторых категорий  объектов недвижимости, зданий и оборудования может произвольно колебаться значительным образом, поэтому они требуют  ежегодной переоценки.

    Таким образом бухгалтерский учет основных средств должен обеспечить: правильное документальное оформление и своевременное  отражение в учете их поступления, перемещения и выбытия; их закрепление  за материально ответственными лицами и контроль за сохранностью и рациональным использованием; своевременное, правильное отражение в учете сумм начисленной  амортизации; достоверный учет затрат по ремонту; своевременное и полное проведение инвентаризации и переоценки основных средств и отражение  их результатов в учете; точное отражение  в учете результатов реализации и прочего выбытия основных средств. В бухгалтерском учете сумма  переоценки увеличивает непосредственно  первоначальную стоимость основных средств. 

    Глоссарии

    Балансовая  стоимость - сумма, по которой актив  признается в бухгалтерском балансе  после вычета суммы всей накопленной  амортизации и накопленных убытков  от обесценения. 

    Амортизируемая  стоимость – это себестоимость  актива или другая величина, отраженная в финансовой отчетности вместо себестоимости, за вычетом его ликвидационной стоимости. 

    Ликвидационная  стоимость - это чистая сумма, которую  организация ожидает получить за актив в конце срока его  полезного использования после  вычета ожидаемых затрат на его выбытие. 

    Амортизационные отчисления  - отчисление  части стоимости основных фондов ( основного капитала)  для возмещения  их  износа.  Амортизация-погашение используется также для обозначения процесса  постепенного погашения долга (ссуды) путем периодических выплат (например, при ипотеке и в других финансовых схемах)

    Оценка  - Систематизированный  сбор  и  анализ экспертами  рыночных, нормативных  данных, необходимых для определения  стоимости  различных  имущества (бизнеса) на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  использованной литературы 

1. Ковалев А.П. Практика оценочной деятельности. М. «Финансы и статистика»., 2004г.
2. Оценочная деятельность. Под ред. проф. Грязновой А.Г. Серия «Оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. М.Дело 2003г.
3. Методические рекомендации по применению международного стандарта бухгалтерского учета (IAS) 16 "Недвижимость, здания и оборудование"
4. Эльгер П.А. Проблемы оценки и переоценки основных средств при переходе к МСФО// Вопросы учета и налогообложения. – 2006, №5. –с.9-12