Оценка и переоценка основных фондов недвижимости

    Основные  средства являются одним из важнейших  факторов любого производства. Их состояние  и эффективное использование  прямо влияет на конечные результаты хозяйственной деятельности предприятия.

    2 Оценка основных средств

 

    В условиях рыночных отношений объективная  оценка объектов учета приобретает  весьма актуальное значение, так как  от ее обоснованности зависит достоверность  и реальность формируемой в учете  информации.

    Проблема  оценки и учета основных средств  является наиболее важной для казахстанских  предприятий при подготовке отчетности, соответствующей международным  стандартам (МСФО), что вызвано высокой  долей основных средств в составе  активов для большинства казахстанских  предприятий.

    От  правильной оценки основных средств  в конечном счете в наибольшей степени зависит балансовый отчет  предприятия. Для учета основных средств в соответствии с МСФО следует использовать несколько  стандартов, главным образом Международные  стандарты бухгалтерского учета 16 (IAS) 16 "Недвижимость, здания и оборудование" от 24.01.2005 № 1.

    В учете основных средств выделяют балансовую стоимость, ликвидационную стоимость и амортизируемую стоимость  основных средств.

    Срок  полезного использования – это  либо:

    1) период времени, в течение которого  ожидается использование актива  организацией; либо

    2) количество продукции или подобных  изделий, которые организация  предполагает получить посредством  использования этого актива.

    При признании объект недвижимости, зданий и оборудования должен быть первоначально  оценен по фактической себестоимости. Себестоимость объекта недвижимости, зданий и оборудования включает покупную цену актива, включая импортные пошлины  и невозмещаемые налоги на покупку, за вычетом торговых скидок, прямые затраты по приведению актива в рабочее  состояние для использования  по назначению, а также оценочные  затраты на демонтаж и выбытие  актива. Примерами прямых относимых  затрат являются:

    - затраты на оплату труда работников, непосредственно связанные со  строительством и приобретением  актива;

    - затраты на подготовку строительного  участка;

    - первоначальная доставка и стоимость  погрузочно-разгрузочных работ;

    - затраты на установку и монтажные  работы;

    - себестоимость тестирования работы  актива;

    - вознаграждение работникам;

    - расчетная стоимость демонтажа  и удаления актива и восстановления  участка в той степени, в  какой она признается в качестве  оценочных обязательств согласно  Международным стандартам бухгалтерского  учета (IAS) 37 «Оценочные обязательства,  условные обязательства и условные  активы».

    Примеры затрат, которые учитываются как  расходы текущего периода:

    - затраты на открытие нового  здания;

    - затраты на внедрение нового  продукта или услуги (такие как  рекламные или по продвижению  товаров или услуг);

    - затраты на ведение бизнеса  в новом местоположении и с  новым контингентом (например, обучение  персонала);

    - административные и другие накладные  расходы.

    Первоначальная  стоимость основных средств формируется  следующим образом:

• по земельным участкам, приобретенным на праве собственности или постоянного землепользования в первоначальную стоимость включаются: цена приобретения, указанная в Акте, комиссионные вознаграждения агентам по недвижимости, оплата услуг по оформлению договора купли-продажи, возникающие при этом налоги и сборы, расходы по подготовке земли к целевому использованию (снос старых зданий за вычетом доходов от реализации материалов, полученных при разборке здания, очистка, выравнивание) и др.;
• по приобретенным машинам и оборудованию, требующим и не требующим монтажа и установки, первоначальная стоимость состоит из цены приобретения, затрат на перевозку, в том числе страхование во время перевозки, монтажа, проведения испытаний с целью проверки годности машин и оборудования к эксплуатации и др. Стоимость ремонта поврежденных машин и оборудования во время монтажа включают в текущие расходы. Если основные средства приобретены в кредит, уплаченные проценты являются текущими расходами и их не включают в первоначальную стоимость объекта;
• по приобретенным зданиям и сооружениям в первоначальную стоимость включается цена приобретения, оплата услуг по осуществлению сделки по покупке недвижимости, возникающие при этом сборы, оплачиваемые покупателем;
• при строительстве зданий и сооружений хозяйственным способом в первоначальную стоимость включаются все расходы по строительству: строительные материалы, оборудование, работа строительных машин и механизмов, оплата труда рабочих, соответствующая доля накладных расходов, оплата услуг архитекторов, юристов, расходы на страхование в период строительства, проценты по кредитам, предоставленным на период строительства, расходы на приобретение разрешения на строительство, стоимость проектно-сметной документации и др.;
• при приобретении земли, зданий или сооружений как одного целого с целью использования каждого по назначению при оприходовании необходимо разграничить первоначальную стоимость этих объектов, так как здания и сооружения имеют ограниченный срок эксплуатации и подвержены износу. Срок же использования земли не ограничен, поэтому она является неамортизируемым материальным активом. Если к использованию предназначен только земельный участок, а здания, сооружения, плодовые и др. насаждения подлежат сносу (выкорчевке), то разграничение в стоимости не делают, а приобретенным объектом считается земля. Расходы по сносу за вычетом доходов от реализации как объекта в целом, так и отдельных частей, получаемых при разборке, учитывают в первоначальной стоимости земли;
• по зданиям и сооружениям, возведенным подрядным способом, первоначальная стоимостью определяется договорной стоимостью работ по возведению объекта и расходами по приобретению оборудования, если его стоимость оплачивалась заказчиком;
• по основным средствам, внесенным учредителями в счет их вклада в уставный капитал, первоначальная стоимость определяется по цене, согласованной между участниками;
• по основным средствам, изготовленным самим субъектом или приобретенным за плату, первоначальная стоимость состоит из суммы фактических затрат по приобретению, доставке и других расходов по приобретению с добавлением суммы износа по приобретаемым объектам (для оборудования, требующего монтажа, включая расходы получателя по установке);
• по объектам основных средств, полученным от других юридических или физических лиц безвозмездно, первоначальной является стоимость, указанная в документах о передаче (для оборудования, требующего монтажа, включая расходы по доставке и установке) или, определенная экспертным путем (профессиональным оценщиком);
• по объектам, полученным в результате обменной операции, первоначальная стоимость определяется по текущей стоимости полученных основных средств, которая равна текущей стоимости переданных основных средств, с поправкой на сумму полученных (переданных), денежных средств. Обмену могут подлежать как идентичные объекты, предназначенные для использования с одинаковой целью, так и объекты различного назначения. При обмене неидентичных основных средств, например, трактора на грузовой автомобиль, полученный объект будет отражен по стоимости реализации переданного объекта с учетом внесенной суммы в виде денежных средств или товаров;
• по молодым животным, переведенным в основное стадо, первоначальная стоимость это фактическая себестоимость выращивания этих животных;
• по взрослым животным, приобретенным для формирования основного стада, первоначальная стоимость - это затраты по приобретению, включая расходы по доставке и прочие расходы, связанные с приобретением;
• по молодым насаждениям в первоначальную стоимость включаются фактические затраты по закладке, уходу, пополнению, прочистке (за вычетом стоимости полученной продукции - плоды, ягоды и др. по ценам использования или реализации) со дня закладки до сдачи насаждений в эксплуатацию;
• по основным средствам, арендованным на условиях финансируемой аренды;
• по капитальным затратам по улучшению земель первоначальная стоимость включает все фактические затраты по проведенным работам.

    Последующие затраты, относящиеся к объекту  основных средств, который уже признан, должны увеличивать его балансовую стоимость, если организация с большой  долей вероятности получит будущие  экономические выгоды, превышающие  первоначально исчисленные нормативные  показатели существующего актива. Все  последующие затраты должны быть признаны как расходы за период, в котором они были понесены.

    Пример:

    Организация приобретает станок для производства деталей взамен на беспроцентный  вексель на сумму 450 000 тенге с  выплатой через 4 года с момента приобретения. Дисконтированная стоимость оборудования при рыночной процентной ставке 10% должна быть учтена по стоимости 307 355 тг. Согласно методическим рекомендациям по применению международного стандарта бухгалтерского учета (IAS) 16 "Недвижимость, здания и  оборудование" данная операция отразится  следующим образом:

    Приобретение  станка взамен на беспроцентный вексель:

 

    Начисление  расходов по процентам за первый год (307355 - 10% = 30736):

 

    Начисление  расходов по процентам за второй год ((307355 + 30736) х 10% = 33809):

 

    Начисление  расходов по процентам за третий год ((307355 + 30736 + 33809) х 10% = 37190):

    Начисление  расходов по процентам за четвертый  год ((307355 + 30736 + 33809 + 37190) х 10% = 40910):

 

    Первоначальная  оценка объекта недвижимости, зданий и оборудования, произведенных организацией, определяется на основе тех же принципов, что и при покупке.

3. Переоценка основных средств

 

    Переоценка  основных средств рассматривается  как допустимый альтернативный порядок  учета. Заключается он в следующем. После первоначального признания  в качестве основного средства объект должен учитываться по переоцененной  стоимости, являющейся его справедливой стоимостью на дату переоценки за вычетом  амортизации и убытков от обесценивания. Справедливой стоимостью земли и  зданий обычно является их рыночная стоимость. Справедливой стоимостью категорий  машин и оборудования обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем  оценки.

    Международный стандарт бухгалтерского учета (IAS) 16 допускает  две модели последующей оценки объектов недвижимости, зданий и оборудования:

    1) модель стоимости, при которой  за основу принята оценка по  первоначальной стоимости: объекты  недвижимости, зданий и оборудования  после признания отражаются по  фактической стоимости за вычетом  накопленной амортизации и накопленных  убытков от обесценения;

    2) модель переоценки, при которой  объекты недвижимости, зданий и  оборудования учитываются по  переоцененной стоимости, являющейся  их справедливой стоимостью на  дату переоценки за вычетом  амортизации и убытков от обесценения,  накопленных после переоценки. Данная  модель используется в случае, если справедливую стоимость  можно надежно оценить. Переоценки  должны проводиться достаточно  регулярно, чтобы балансовая стоимость  существенно не отличалась от  справедливой стоимости на отчетную  дату.

    Справедливой  стоимостью земли и зданий обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем оценки, выполненной профессиональными  оценщиками.

    Справедливой  стоимостью категорий машин и  оборудования обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем оценки. Когда информация о рыночной стоимости  отсутствует по причине специфического характера машин и оборудования или редкости продаж данных активов, за исключением продаж их как части  действующего бизнеса, они оцениваются  по восстановительной стоимости  с учетом износа.

    Частота проведения переоценок зависит от изменений  в справедливой стоимости объектов недвижимости, зданий и оборудования. Когда справедливая стоимость переоцененных  активов существенно отличается от их балансовой стоимости, требуется  дополнительная переоценка. Справедливая стоимость некоторых категорий  объектов недвижимости, зданий и оборудования может произвольно колебаться значительным образом, поэтому они требуют  ежегодной переоценки. Такие частые переоценки не требуются для объектов недвижимости, зданий и оборудования с незначительными изменениями справедливой стоимости, такие объекты могут переоцениваться каждые три-пять лет.

    Когда производится переоценка объекта недвижимости, зданий и оборудования, накопленная  амортизация на дату переоценки:

    а) переоценивается заново пропорционально  изменению балансовой стоимости  актива так, что после переоценки балансовая стоимость равняется  его переоцененной стоимости. Этот метод часто используется, когда  актив переоценивается до восстановительной  стоимости с учетом износа путем  индексирования; или

    б) списывается против балансовой стоимости  актива до вычета амортизации, а чистая величина переоценивается. Этот метод  часто используется для зданий.

    Переоценка  должна применяться к целому классу активов, например:

    - земля;

    - здания и сооружения;

    - оборудование;

    - морские суда;

    - автомобили;

    - мебель и движимость, соединенная  с недвижимостью;

    - офисное оборудование.

    Когда балансовая стоимость актива увеличивается  в результате переоценки, это увеличение отражается в собственном капитале как «Прирост стоимости имущества  от переоценки». Однако сумма увеличения стоимости должна признаваться в  качестве дохода в той степени, в  которой она компенсирует сумму  уменьшения стоимости того же актива, признанную ранее в качестве расхода.