Капитал как дисконтированный поток дохода: стоимость денег во времени

       1.3 Определение ставки  дисконтирования

 

       Метод дисконтирования денежных потоков  основан на превращении в текущую  стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка.

       Ставка  дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете  стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).

       Рассмотрим  некоторые методы определения ставки дисконтирования.

       Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

       Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:

       - риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;

       - риск инвестиционного менеджмента – вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности;

       - риск рынка недвижимости – вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта;

       - риск рынка капитала – вероятность того, что изменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;

       - риск инфляции – риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению;

       - финансовый риск – учитывается в случае использования заемного финансирования, отражает возможность негативного изменения финансового левереджа;

       - законодательный риск – вероятность снижения стоимости недвижимости из-за возможного изменения законодательства;

       - экологический риск – отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.

       Метод рыночного анализа. Метод основан  на анализе рыночных данных, при наличии достаточной информации считается наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, так как позволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположения, характеристики дохода.

       Мнение  и предпочтение инвесторов учитываются  посредством опроса или анализа  реальных сделок. Ставка дисконтирования  определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR – ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта равна текущей стоимости инвестиций.

       Метод сравнения альтернативных инвестиций. В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования проекта с аналогичной степенью риска называется альтернативной стоимостью капитала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладывая средства в проект с аналогичным риском.

       В качестве объекта сравнения для  инвестиций в недвижимость выбирают норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту.

       Метод инвестиционной группы (объединения  инвестиций). Метод основан на определении доли заемного и доли собственного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов.

       Ставка  процента и ставка дохода соотносятся  с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования инвестиционного проекта, общая ставка дисконтирования определяется с учетом финансовых составляющих как средневзвешенная величина:

                                         (5)   

где У0 – общая ставка дисконтирования; Ym – ставка дисконтирования для заемных средств; Уe – для собственных средств.

Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, известны среднерыночные условия  кредитных соотношений и среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов. 
 
 
 
 
 
 
 
 

       2 Основные показатели  эффективности инвестиционных проектов

       2.1 Методы оценки целесообразности капиталовложений

 

       Для оценки целесообразности капиталовложений используют четыре основных метода:

       1) период окупаемости;

       2) чистой приведенной стоимости;

       3) внутренней нормы рентабельности;

       4) индекс доходности.

       Оценки  проектов капитальных вложений может  осуществляться:

       - Дисконтированием денежных потоков (2 и 3 методы);

       - Без учета изменений стоимости денег во времени (1 и 4 методы).

       Дисконтирование - процесс корректировки будущих  денежных потоков для определения их текущей стоимости. Дисконтирование основано на определении текущей стоимости денег и внутренней нормы доходности.

       Методы, не учитывающие стоимость денег во времени, основываются на определенные периода окупаемости и использовании учетной нормы доходности.

       Необходимость использования методов оценки целесообразности капиталовложений в предприятия возникает при:

       - Необходимости замены устаревшего оборудования новым;

       - Расширении производственных мощностей  за аренду, покупку готовых или построение помещений;

       - Использовании возможностей слияния  с другим предприятием;

       - Планировании выпуска новых изделий;

       - Планировании осуществления рекламных мероприятий и др.

       Период  окупаемости - это период времени, необходимый, чтобы чистые доходы от инвестиций возместили произведенные расходы. Когда сравнивают два или более проекта, предпочтение отдается тем, у которых срок окупаемости короче. Однако принятые проекты не должны превышать некий пороговый, ранее определенный срок окупаемости.

       Есть  два способа определения срока  окупаемости. Первый - упрощенный (Ток1), второй - уточненный (Ток2).

                      (6)

       Ип  - первоначальные инвестиции, руб.

       ПДС - поток денежных средств, руб. / год

       Если  поток денежных средств поступает  неравномерно, то период окупаемости  определяют последовательным добавлением поступлений и подсчетом времени, пока сумма денежных поступлений не будет равна сумме инвестиций.

       Порой вместо обычного периода окупаемости используют дисконтированный период окупаемости (уточненный), который означает, что ожидаемые доходы дисконтируются на стоимость капитала проекта. Следовательно, дисконтированный период окупаемости определяется как количество лет, необходимых для возмещения инвестиций от дисконтированного потока денежных средств.

       Чистая  текущая стоимость (ЧТС)  - другой метод определения целесообразности капиталовложений. Для применения этого метода используем следующую последовательность:

        1. Находим приведенную стоимость  доходов, дисконтированную на  стоимость капитала проекта.

        2. Суммируем дисконтированные доходы, сравниваем с величиной первоначальных инвестиций и находим ЧТС проекта.

        3. Возможны три варианта:

         ЧТС > 0 - инвестиционный проект целесообразно принять;

         ЧТС = 0 - повышение эффективности  деятельности предприятия нет; 

         ЧТС < 0 - эффективность деятельности предприятия снизится, проект не имеет права на существование.

         Формула ЧТС выглядит так:

        (7) 

       Ип - первоначальные инвестиции, грн. ;

         ПДСt - поток денежных средств  в период t;

        R - стоимость капитала проекта  (норма прибыли на собственный  капитал).

       Первоначальные  инвестиции (ИП)  - это реальная стоимость  проекта с учетом результатов от продажи старого оборудования и уплаты налогов.

       Таблица 1 - Определение величины начальных инвестиций

(8)

       Ип = 213 000 - 54 800 = 158 200 руб.

       Чтобы определить, окупится ли потом начальная  стоимость проекта, следует оценить  будущие денежные потоки. Поток денежных средств - это прирост денежного потока, его получит предприятие после того, как проект будет принят.

       Определения потока денежных средств:

       1) Определим дополнительный чистый доход:

       2) Определяем дополнительные льготы на амортизацию:

       3) Суммируем дополнительный чистый доход и налоговые льготы на амортизацию:

       Пример:

       В течение следующих 3-х лет предприятие  предполагает получить такие чистые доходы: 100 000, 150 000, 200 000. Годовые суммы амортизационных отчислений соответственно оценены: 30 000, 40 000, 45 000.

       После внедрения нового проекта чистые доходы составят, по оценкам, соответственно 120 000, 165 000, 230 000. Соответственно возрастут  амортизационные отчисления до 45 000, 62 000, 66 000. Вычислить поток денежных средств от нового проекта, если налоговая ставка составляет 40%.

       1) Определим чистые доходы за каждый год и получим:

       2) Вычислим дополнительные налоговые льготы на амортизацию:

       3) Поток денежных средств:

       Далее, сравнив поток денежных средств  с начальной стоимостью проекта, принимаем решение о целесообразности инвестирования

       Метод внутренней нормы рентабельности, в  отличие от предыдущего метода ЧТС, даёт результаты не в денежном выражении, а в процентном.

       Внутренняя  норма рентабельности (ВНР) может  быть определена как ставка дисконта, при которой дисконтированная стоимость  всех потоков денежных средств равна нулю.

       Такое определение может быть использовано и для исчисления и для исчисления внутренней нормы рентабельности инвестиций. Как критерий оценки ВНР устанавливают финансовую границу приемлемости предложенных инвестиционных проектов. На практике менеджеры предприятия должны выбрать необходимый для предприятия уровень доходности инвестиций с учетом того, по какой цене привлечено капитал для инвестирования и какой «чистый» уровень доходности оно хотело бы иметь при его использовании.

       Необходимый уровень рентабельности называется барьерным коэффициентом (БК). Графически метод ВНР изображено на (рис. 1)

       Рисунок 1 - Метод внутренней нормы рентабельности (ВНР)