Доходный подход к оценке стоимости бизнеса

Этапы метода ДДП:

1. выбор длительности прогнозного периода
2. прогнозирование ДП (CF) для каждого прогнозного года
3. расчет ставки дисконтирования (исправить в ММ)
4. расчет стоимости реверсии
5. дисконтирование прогнозных ДП
6. дисконтирование реверсии
7. расчет РС как суммы ДДП и дисконтированной реверсии

Выбор длительности прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов, типичного периода владения. Для российских условий обычно принимается в диапазоне 3 - 5 лет.

Прогнозирование денежного потока для каждого прогнозного года требует:

1. тщательного анализа финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости за ретроспективный период;
2. изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
3. прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Расчет ставки дисконтирования (коэффициента пересчета будущих доходов в текущую стоимость) (численно равна требуемой ставке доходности, требуемой инвестором, которая зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом).

Методы  расчета ставки дисконтирования  в оценке недвижимости

Метод рыночной экстракции (выделения). На рынке подбирается не менее 3-х объектов аналогов, по которым известно:

• цена приобретения;
• годовой доход;
• цена продажи.

По каждому  аналогу рассчитывается IRR (т.е. ставка дисконтирования, уравновешивающая сумму  будущих дисконтированных доходов  с ценой приобретения).

Ставка дисконтирования  определяется как средняя (разная бывает) по аналогам.

Метод кумулятивного построения определяется формулой:

r = ( rf + С) + П1 + П2 + П3, где: rf - безрисковая ставка, П1 - премия за степень ликвидности; П2 - риск, связанный с оцениваемым объектом; П3 - инвестиционный менеджмент; С - страновой риск (используется совместно с безрисковыми ставками, определенными как показатели доходности финансовых инструментов зарубежных стран).

Считается, что  безрисковый инструмент должен обладать следующими свойствами:

• Доходность безрискового актива заранее известна и четко определена.
• Вероятность потери инвестированных средств в результате вложения в безрисковой актив минимальна.
• Вложения в данный актив доступны всем инвесторам.
• Продолжительность периода обращения финансового инструмента не менее длительности выбранного оценщиком прогнозного периода, либо близка к сроку функционирования оцениваемого объекта.

Cтрановой риск  обычно принимается по оценке  зарубежных рейтинговых агентств.

П1 - премия за степень  ликвидности. Обычно определяется по формуле: П1 = rf * (nэ / 12), где nэ - «нормальный» сроком экспозиции nэ.

П2 – премия за риск, связанный с оцениваемым  объектом (0..5%):

• отражает риск недополучения дохода (несвоевременные платежи, уход арендатора);
• основывается на анализе состояния рынка
• учитывает степень надежности арендатора, а также условия договора аренды в случае задержки арендной платы.

П3 - премия за инвестиционный менеджмент (0..5%):

• предполагается, что повышенная сложность инвестирования требует большей компетентность управления;
• надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчет  стоимости реверсии

Стоимость реверсии - величина дохода от продажи объекта (остаточная стоимость) по за-вершении прогнозного периода. Данная величина относится на конец последнего прогнозного  периода.

Для ее расчета  обычно используются:

• метод капитализации дохода - когда в конце прогнозного периода объект обладает хорошим потенциалом;
• метод ликвидационной или утилизационной стоимости - когда объект не имеет перспектив на конец прогнозного периода.
• затратный подход – величина рыночной стоимости объекта (на дату оценки) уменьшенная на предполагаемую величину износа в течении прогнозного периода.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации  дохода применяется:

• в случае стабильных (стабильно изменяющихся) доходов;
• для оценки крупных объектов с большим количеством арендных договоров, имеющих различные условия договоров аренды (эксперсс-оценка).

Применение метода включает следующие этапы:

1. расчет годовой величины ЧОД;
2. расчет коэффициента капитализации;
3. расчет рыночной стоимости недвижимости путем конвертации годового чистого дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации (Кк): V = ЧОД / Кк

Методы определения коэффициента капитализации:

1. с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
2. Метод разделения составляющих;
3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;
4. Метод коэффициента покрытия долга;
5. Метод рыночной экстракции.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива) в общем случае проводится по формуле:

Кк = r ± (α*НВК), где r - ставка дохода на инвестиции; является компенсацией (инвестору) за риск вложения в инвестиции; определяется с учетом рисков и других факторов; определяется как став-ка дисконтирования; НВК - норма возврата капитала; отражает погашение суммы первоначальных инвестиций; α (%) - доля изменения стоимости объекта («+» соответствует обесценению)

В частных случаях  данная формула приобретает вид:

• Кк = r + 0 х НВК = r - стоимость недвижимости не меняется;
• Кк = r + НВК - за анализируемый период актив полностью обесценивается.

Методы расчета  нормы возврата капитала:

• метод Ринга;
• метод Инвуда;
• метод Хоскольда.

Метод Ринга  целесообразно использовать:

• когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями
• при оценке истощаемых активов (убывающие доходы)
• НВК = 100% / N, где N – оставшийся срок службы объекта (соответствует ежегодной доле первоначального капитала, отчисляемой в беспроцентный фонд возмещения)

Метод Инвуда

• равномерный (аннуитетный) метод возврата капитала;
• сумма возврата капитала реинвестируется по основной ставке доходности;

Метод Хоскольда 

• возврат по безрисковой ставке
• ставка доходности первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке

Метод разделения составляющих. Коэффициент капитализации для объекта в целом определяется как средневзвешенная величина коэффициентов капитализации его компонент (земли, улучшений). Веса соответствуют доле стоимости компонент в общей ее сумме.

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы применяется, если объект недвижимости покупается за счет собственного и заемного капитала.

Коэффициент капитализации  должен удовлетворять требованиям  доходности на обе части инвестиций: Кк = Rск dск + Rзк dзк, где Rск, Rзк - ставка доходности на собственный и заемный капитал соответственно; dск, dзк - доля собственного и заемного капитала в покупке.

Метод коэффициента покрытия долга (страховой метод) применяется для расчета коэффициента капитализации при использовании заемного капитала. Коэффициент капитализации поэтому равен произведению коэффициента ипотечной задолженности (М), ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытия долга (КПД)

Метод рыночной экстракции применяется если перепродажа объекта производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также если прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж (V) и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить общий  коэффициент капитализации: Кк = V / ЧОД.

Ипотечно  инвестиционный анализ

Ипотечно инвестиционный анализ является моделью доходного  подхода, которую целесообразно  использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит - это разновидность кредита, для  которой характерно:

• предоставление денежных средств на длительное время,
• кредитование сделки по приобретению недвижимости,
• в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

График погашения  кредита и уплаты процентов в  течение анализируемого периода  влияет на выбор метода оценки. 
 
 

Оценка  стоимости бизнеса  доходным подходом

Доходный подход к оценке бизнеса основан на сопоставлении  будущих доходов инвестора с  текущими затратами. Сопоставление  доходов с затратами ведется  с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным подходом, позволяет принимать  правильные управленческие решения  для менеджеров, собственников, государства  и т.д.

Для оценки предприятий  по доходу применяют два метода: метод капитализации и метод  дисконтирования дохода.

Метод капитализации  используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или  денежные потоки приблизительно будут  равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными  положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

Показатель чистой прибыли обычно используется для  оценки предприятий, в активах которых  преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которой уменьшается, а фактическая остается почти  неизменной, предпочитают использовать денежный поток.

Суть метода капитализации заключается в  определении величины ежегодных  доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании.

При применении этого метода возникает целый  ряд проблем. Вопервых, как определить чистый доход предприятия, вовторых, как выбрать ставку капитализации.

При расчете  чистого дохода важно правильно  выбрать период времени, за который  производятся расчеты. Это могут  быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько  периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

Другим сложным  моментом в этом методе является определение  ставки капитализации.

Ставка капитализации  во многом зависит от устойчивости дохода компании. Если последняя имеет  устойчивый рост прибыли, выбирается более  низкая ставка капитализации, что приводит к увеличению рыночной стоимости  компании и, наоборот, при нестабильных прибылях ставку капитализации увеличивают.

В некоторых  случаях для оценки компаний используется объем валовой выручки. Он чаще всего  применяется для определения  рыночной стоимости бизнеса в  сфере услуг.