Қазақстандағы бағалы қағаздардың инвестициялық портфелін бағалаудың нарықтық экономикадағы жағдайын жетілдіру

2008 жылы  Алматы қаласы бойынша А классты  кеңселік бөлмелерді сату кезінде  1 шаршы метр құны  $10 000-14000, ал  В класс бойынша  $2500-3500 –ге  дейін  жетті. Бүгінгі таңда  нарықтағы бос бөлмелер 15-20%-ды  құрайды, сегменттегі А классты  бос бөлмелер – қазіргі кезде  бар  бөлмелерде шамамен 10-20 %–ды құрайды.

2008 жыл  бойы кеңселік жылжымайтын мүлікті  сату кезіндегі баға төмендеді:  ұсынылатын объектінің орналасқан  жеріне байланысты дисконт орташа  бағамен 30-40%-ды құрады. Жалға беру  ставкалары орташа есеппен 35-45%-ға азайды. Бүгінгі таңда бағалар төмендеуде. Ұсыныстардың бір қатары өзінің эксклюзивтік күшімен сату және жалға беру бағаларын тұрақты етіп сақтауда.  А және В классты бизнес-орталықтардағы жалға берілетін бөлмелердің эксплуатациялық шығындары, әдеттегідей көрсетілетін қызметке қарай (ортақ қолданылатын бөлмелерді тазалау, ғимараттың қамтамасыз ету жүйелерінің техникалық қызметі, жалпы күзет және т.с.с.)  айына орташа есеппен 1 шаршы метрге  $5-8-ды құрайды.

Сапалы  кеңселердің аз ұсынылуы, және олардың  келешектегі тапшылығы белгілі, және ол А классты бөлмелердің  алдын ала жалдануының  және жалға  беруші мен жалға алушы арасындағы алдын ала пайда болатын келісімшарттардың  себебі болып табылады. Сонымен қатар  нарықта қолданыстағы бос орындардың бар екендігін атап өткен жөн.

DTZ  Kazakhstan сараптаушысы Анастасия Лапс  «Къ»  ескертуінде кеңселік жылжымайтын  мүлікке деген ұсыныстарға сұраныстың  орташа есеппен (сұраныс қатынасына  тәуелді және нарықтың түрлі  сегменттерінде оның қабатасуы  пайда болады) 7-10 есе өсуін атап  өтті. Оның жорамалы бойынша активтіліктің  түсу тенденциялық күші кем  дегенде бір жарым жылдай қалады.

«Сатылымдар транзакцияның нөлдік деңгейінде қалуы  мүмкін. Жалға беру активтілікті 2009 жылдың басымен салыстырғанда жыл  бойы 20%-ға төмендетеді»,-дейді Анастасия  Лапс. Алайда бәріне белгілі  бағасы төмен кеңсе сегменті активті.

DTZ - коммерциялық  жылжымайтын мүлік және  инвестиция  бөліміндегі, 162 қаланың және 45 мемлекеттің  12,5 мың мамандардың басын қосатын  алдағы халықаралық кеңесші. DTZ омпаниясы  Қазақстанда 2008 жылдың басынан  бастап әрекет етуде.

Алматы мен Астана – кеңселік жылжымайтын мүлік нарығы. Қазақстанның екі бас қаласында кеңселік жылжымайтын мүлік нарығы қалыптасу дәрежесінде. Бұл нарықта әлі де жобалау мен құрылысқа, кеңсе алаңдарын жалға беруге толық стандартталмаған тәсілдер қолданылады.

Алматыдағы Jones Lang LaSalle компаниясының зерттеу  департаментінің төрағасы Энн Фрей және экономика-стратегиялық зерттеу  департаментының кеңес берушісі Евгения Разумскидың, өздерінің  қалыптаспаған деген нарыққа  көзқарастарын білдірді.

Алматыда  халық саны 1,3 млн жуық адамды құрайды, ал нарықта берілген қазіргі заманауи кеңсе алаңы 400000 шаршы метр ғана, Астанада 80000 адамды құрайтын халық  санымен –жарты есе аз. Кеңсеге  байланысты ұсыныстарға тек заманауи кеңселер мен ескі объектілерге реконструкция  жасалған алаңдар ғана жатады.

Классификация жүйесі. Әлемдік практикада коптеген әлем қалаларының бизнес орталықтары категория бойынша структураланған және соған байланысты класстарға бөлінеді. Қазақстанның орталық қалаларында классификация жүйесі енді қалыптасып келе жатыр.

А классының  дефинициялары нарыққа байланысты әртүрлі болуы мүмкін, бірақ бұл  алаңдарды инвестициялық тартымды ететің де көрсеткіштері жетерлік. Оларға алаңнын сәтті орналасқан жері, жоғары дәрежедегі дизайны, сапалы сәулеті, менеджменті және де басқа объектінің ерекше сипаттамалары жатады. Көптеген жағдайда А классы дегеніміз – бұл жаңадан салынған бәсекелес объектілер. Дегенмен кейде, бұрын салынған алаңдарды үлкен күрделі реконструкциядан өткізгеннен соң А классына жатқызуы мүмкін.  Нью-Йорк, Бостон және Сан-Франциско сияқты кейбір мегаполистардың нарықтарында жақсы орналасқан жері, алаңдардың ерекше дизайны, көркем сәулеті, құрылыста қолданған жоғары сапалы материалдары бұл объектілерді А классына жатқызуға мүмкіндік береді.

В классы – бұл қаланың іскерлік аймағында  және оның маңайында орналасқан, дизайны  жаман емес, менеджменті бар жаңа А классының кеңселері уақыт  өте келе жоғары статусынан түскен алаңдар жатады.

С классына ескі, реконструкциядан өтпеген, қолайсыз жерлерде орналасқан алаңдар жатады.

Жергілікті  нарық шарттарына, ерекшеліктеріне  байланысты кеңсе алаңдарының классификациясын өндіру үшін кейбір мемлекеттерде жылжымайтын  мүлік нарығының кәсіпқой мамандары  бірлесіп жұмыс атқарады. Мысалы, Мәскеу зерттеулік форумы(Жылжымайтын мүлік  нарығының лидерлерінен құралған сраптаушы  топ) Мәскеудің бизнес орталықтарына  арнап А, А-,  В+ және В деген  классификацияларын өңдеп шығарған. Бұл классификаци өте ерекшеленген және өзіне детальдық талаптарды қамтиды, орналасқан жеріне, алаңнын  ішкі планировкасына, жылу жүйесі, кондиционерленуы, күзетіне, лифттық қамтамасыз етілуіне және ғимаратты басқаруына байланысты.

Ал, Қазақстанда  жалпы қабылданған классификация  жоқ, бірақ болашақта, жылжымайтын  мүлікті жалға беру және кеңсе  алаңдарын сату нарығының мамандары  ойластырып табады деген үміттеміз. Ал Jones Lang LaSalle келесі классификация  түрлерін қолданады:

А классы: жаңа бизнесорталықтар, соңғы 2 жыл  ішінде салынған, танымал  дизайнмен, қабаттарының еркін планировкасымен, заманауи талаптарға сай ғимарат  басқару жүйесімен, пропорционалдық  паркингысымен және қандай тәсілдермен  ғимаратты жалға берілуі мен  басқаруы назарға алынатын объектілер. Алаңдары блогтап немесе қабаттап сатылатын  кеңсе ғимраттары біздің ойымызша, басқару көзімен қарағанда қиын мәселе болып табылады, себебі мұндай ғимараттардың бірегей жүйесі болу мүмкін емес, бұл клиентке жалға  алушылардың бақылау және қолдау мүмкіндіктерінің жетіспеушілігін  білдіреді.

А- классы: Соңғы 2 жылда салынған кеңселер, оларға А классының көптеген мінездемелері  тән. Паркинг жетіспеушілігі, бай  емес ішкі интерьер, ғимаратты кәсіпқой мамансыз басқару сияқты быр немесе екі негативтік факторлары болады. Ең бірінші салынған кейбір ғимараттар әлі де жақсы күйде, ал менеджмент жүйесі осы кеңсе категориясының талаптарын қанағаттандырады.

В+ классы: соңғы 7-8 жылда салынған, жақсы күйдегі  бірақ төменгі шет аудандарда орналасқан, менеджмент жүйесі В+ және А класстарына жетпейды. Бұл категорияға концепциясы құрылыс барысында өзгертілген ғимараттарды жатұызуға болады. Мысалы, тұрғын үй құрылыс барысында ғимараттың белгіленген мақсатын өзгерту және оны кеңсе алаңдары етіп салу. Бұл жағдайда кемшіліктері шығады.  Бұл кемшіліктерге колонаның ара қашықтығы, потолоктарының төмендігі, пайдалы алаңды жоғалту коэффициентінің көп болуы және басқа да жайттарды жатқызуға болады.

В- классы: жалпы алаңы 3000-5000 шаршы метрге дейін  үлкен емес ғимараттар, кеңселерге арналған, орналасқан жері де қаланың  іскерлік аймағында болмауы да әбден  мүмкін.

С классы: Кеңсе ретінде қолданылатын кейбір өңдеуден өткен немесе өңделмеген де әкімшілік несесе үкіметтік ескі ғимараттар. Әрқашанда бұл жүйемен  классификациялауға болмайтын ғимараттардың  табылуы қиын мәселелердің бірі болып  табылады. Мысалы, Есентай парк және Алматы Қаржылық орталығы біздің нарықтағы  ең жоғарғы дәрежелі бизнес орталықтар болып саналады. Бұл компаниялардың сәулеті ерекше, авторлары әлемнің  ең атақты компанияларының мамандары  болған. Бұл ғимараттардың мінездемелері  А классының бизнес орталықтарының әлемдік стандарттарына сай. Бұл  бизнес орталықтар Қазақстандағы нарықта  А+ классына жатады.

Жалға беру ставкалары. Ғимараттар классы кеңселерді жалға беру бағасын анықтау үшін ең басты фактор болып табылады. Ең жоғары жалға беру ставкалары А классының алаңдарына қойылады, бірақ Алматыда А- және В+ жалдық ставкаларының айырмашылығы айтарлықтай көп емес. Керісінше В+ алаңдарын жалдау қымбаттырақ. Бұл жағдайды былай түсіндіруге болады: Қазақстан коммерциялық нарығы дамымаған және категориялар арасында үлкен айырмашылық жоқ. В классының алаңдарының орналасқан жері өте қолайлы қала орталығында, бұл оның бағасына да жалға алушыларға да тартымды. Jones Lang LaSalle зерттеуі бойынша Алматыда А классының кеңсе алаңдарын орта айлық 1 шарша метрды жалға беру 75$ құрайды, ал Астанада 45$.

В классының  олАлматыдағы бос алаңдар коэффициенті анализі кеңсе алаңдарына деген  сұраныстың ерекшеліктерін тапты. Бос  алаңдардың жалпы саны жалпы стоктың 6 пайызын құпайды. Көптеген бос алаңдар 2007 жылдар эксплуатацияға енгізілді. Мұндай жоғары жалдық ставкасы үшін осы аталған  алаңдарға сұраныс азаюда. Ерте салынған В+ және В- бос алаңдарының саны 1% аз, бұл осы кеңсе алаңдарына деген  жоғары сұранысты білдіреді, жалдық ставкалары төмен болғандықтан, А  классының сапасынанг төмен екеніне  қарамастан. Алматы мен Астанада да жалға беру ставкалары доллармен  белгіленеді, бірақ теңгемен төленеді.

Осы уақытқа  дейін жалға беру ставкасына ҚҚС  мен операциялық шығындар кірмейтін. Қазіргі уақытта кейбір жалға  берушілер өзіне барлығын қосатын  жалға беру ставкасын ұсыеады. Бұл  жүйе көптеген жағдайда жалға беру ставкасын көтеру үшін қолданылады  жіне жалға алушылардың не үшін төлеп  жатқан түсініктерін қиындатады.

Орналасқан жері- бұл кеңсе жобасының сәттілігіне ықпал ететін тағы да маңызды фактордың бірі. Алматы мен Астанада да орналасқан жерді қабылдау өзгеріп тұрады, қазіргі уақытта ең жақсы орналасу жері деген бірыңғай түсінік екі қалада да жоқ. Алматыдағы 2000-2004 жылдары салынған бизнес орталықтардың бірінші дәуірі Достық даңғылында және соның маңайында орналасқан. Бұлар Capital Partners компаниясымен салынған Достық БО, TS Engneering-пен салынған Кең Далар БО, Прак Палас, Ренко компаниясымен салынған. Бұл Бизнес Орталықтаақр әлі де қолданыста. Объектілер А классына қойылған заманауи талаптарының барлығына бірдей сай келмейді, бірақ бір кездері нарықтағы ең жақсылары ьолып саналды. Және осы кезде де жақсы сапалы қызмет көрсетіп келуде, бұған атақты халықаралық компаниялардың жалға алушы болуы куәлік етеді.

«Золотой  квадрат» ретінде танымал Достық Сейфуллин, Мақатаев, Сатпаев квадраты қаланың тарихи орталығы болып танылады. Бұл жерде А классының Бизнес орталықтарынан басқа, тағы В және С  классынын алаңдары орналасқан, фондтары ескі және реконструкцияланған ғимараттардан  тұратын. Соңғы бірнеше жылдың ішінде бұл ауданда аздағағн жаңа ғимаратттар  салынған жіне жер телімдерінің девелоперлер жобасы үшін жетіспеушілігі келешекте  жаңа кеңселердің саны мен көлемін  шектейтін болады.

Соңғы 5 жылда Достық даңғылы бойында  орналасқан біренше сапалы кеңсе  ғимараттары қолданысқа енгізілген. Коммерциялық жылжымайтын мүліктің дамуы қазіргі таңда екі маңызды  «коридор» бойынша келеді: Оңтүстік бағытта Достық даңғылы мен фурманов көшесі және батыста Әль-Фараби даңғылы  мен Сатпаев көшесі. Қала әкімшілігі инфраструктураны жақсарту және жол  жөндеу жұмысы тәсілімен Оңтүстік-Батыс  бағыттағы коммерциялық жылжымайтын  мүлікті дамытуды ұсынады. Қаланың  осы бөлігінде салынған жатқан Есентай  Парк және Алматы Қаржылық Орталығы сияқты маңызды объектілер, қаланың іскерлік орталығын оңтүстік-батыс бөлігіне жылжуына ықпал етеді. Қаланың солтүстік  бағытының инфраструктурасының  жақсаруына себепкер болатын J-4-City сияқты үлкен объект салыну ойластырылуда.

Астаналық перспективалар. Астана екі маңызды бөліктен тұрады-оң және сол жағалау. Ең көп құрылыс жүргізіліп жатқан аудан Есілден оң жағалауындағы қаланың тарихи орталығы. Салынып жатқан объектілердің көп бөлігі-тұрғын үй секторы, бірнеше кеңсе және сауда орталығы ретінде ұсынылған. Бұрын құрылыс жүргізілмеген сол жағалау қазіргі кезде қаланың адманистративтік және іскер орталығы болып тез дамып келе жатыр. Бұл ауданда бірнеше үлкен Үкімет үйлері салынған, Ақ орда-ел басы резиденциясын, парламент ғимаратын, әртрлі министрліктерді және жоғарғы сотты есептегенде. Қазіргі кезде үлкен бизнес орталықтар және көпфункционалды кешендер қаланың осы бөлігінде салынуда, оны қаланың белсенді орталықтарына айналдыруда.

Астанада 6-7 жыл бұрын салынған кейбір кеңсе  ғимараттары әлі де А классының  объектілері болып саналады, жоғары құрылыс сапасына және менеджментіне  байланысты. Басқа жағынан кейбір ғимараттар бір қарағанда жақсы  көрінуі мүмкін. Бірақ күзет қызметінің нашарлығы, ішкі кедей интерьер және құрылыс барысында қолданылған  төмен сапалы құрылыс материалдары сияқты бірнеше мәселелері болуы  мүмкін.

Дизайн. Қазіргі заманғы кеңселік ғимараттардың аса маңызды элементтерінің бірі жалға алушылардың әр қайсысының талғауымен кеңсеге жасалынатын өңдеу. Кеңселік бөлменің орташа қолданылатын мерзімі 20-дан 50 жылға дейін созылады, сондықтан  экономика жағынан тиімді болу үшін олар жан-жақты бейімді болуы тиіс. Икемділік түсінігіне бұл жерде кеңселік бөлмені уақыт өткен сайын комапания қажеттілігіне түрлендіру мүмкіндігі кіреді. Бұған Кеңес Одағы кезінде кең таралған кабинеттік жүйе емес, еркін қабатта орналасу кіреді.    Еркін орналасу  жалдаушыға өз еркімен уақытша немесе тұрақты қалқалар жасауға мүмкіндік береді.

Алматыдағыдай, Астана қаласында да девелоперлер құрамына қалқалар, есіктер, едендік жабындар, жарықтандыру кіретін әрленімі аяқталған  ғимараттарды қолданысқа беретін мысалдар көп. Бұның кейде пайдасы зор, бірақта көбінесе өңдеу жұмыстарын  жалға беру келісімшартына қол қоймай тұрып жүргізу қателік болып  саналады. Бұнда мәселе қосымша шығында  да емес, осындай жағдайларда халықаралық  компаниялар бөлмені толықтай қалпына  келтіру қажеттілігінде.

Паркинг. Паркинг дегеніміз – жобаға пайда әкелетін немесе оны толықтай бұзатын тағы бір құрамдас бөлік. Халықаралық стандарттар бойынша 70 шаршы метр ауданды жалға берілетін кеңселік бөлмеге  машина қоятын бір жер арналуы қажет. Мұндағы мәселе кеңселік орындар мен машина қоятын жерлердің қатынастарында ғана емес, машина қоятын жерлердің қалай орналасуында. Алғашқы жалдаушыларға машина қоятын жердің басым бөлігін қолдануға құқық беретін бизнес-орталықтардың иелері келешекте кездесетін жалдаушылар компаниясының топ-менеджерлері үшін қажетті машина қоятын жер жетіспесе оларды жоғалтулары мүмкін.

Жалға беру сатылуға қарсы. Қазақтанның негізгі қалаларындағы нарық пен АҚШ және Европаның басқа да жетілген нарықтарының арасындағы үлкен айырмашылықтардың бірі болып  жаңа бизнес орталықтардағы кеңселерді қабат немесе сектор бойынша сату болып табылады.  Бұл тәжірибенің бірнеше жағымды жақтары бар – салымдардың бір бөлігін тезірек қайтарып алу және ғимаратты басқару және оны сол қалпында ұстау кезінде жауапкершіліктен біртіндеп құтылу. Бұл тәжірибе Қазақстанда дағадарысқа дейін кең таралған. Сатып алушылар кеңсені сату кезінде үлкен пайда түсіру мақсатында қаражаттар салды. Өкінішке орай бұл тәжірибенің өз кемшіліктері бар, олардың бірі ғимаратты басқарудағы білімнің жетіспеушілігі болып табылады,  бұл кезде әр кеңсенің иесі өзінің бөлмесін қажетті қалыпта ұстауы қажет.