Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности их формирования и проявления

Стоимость — наиболее вероятный денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной  затрат труда и капитала, направленных на создание данного объекта недвижимости. Вид стоимости недвижимости, отраженной в балансе предприятия, называется балансовой стоимостью.

Взаимодействие спроса и предложения определяет цену на объекты недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Несмотря на то, что полезность — главный критерий, она не является единственным фактором, влияющим на цену. Немаловажным условием является также относительная дефицитность недвижимости. Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

На спрос и предложение  на РН воздействует ряд факторов:

1. экономических:
• изменение уровня доходов населения;
• изменение уровня доходов бизнеса;
• доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов;
• ставки арендной платы;
• стоимость строительства;
• тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы;
2. социальных:
• изменение численности населения;
• изменение образовательного уровня;
• изменение уровня преступности;
3. административных:
• реальная налоговая ставка;
• уровень налога на имущество;
• уровень земельного налога;
• зональные ограничения;
• условия совершения сделок;
• условия получения прав на застройку;
4. условий окружающей среды:
• экологическая обстановка;
• уровень развития инфраструктуры.

Поскольку рынки недвижимости в большинстве своем несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цены, по которым происходит смена собственника. Важную роль при совершении сделки играют умение согласовывать условия сделки, количество и искушенность (опыт) участников сделки и т. д.

Особенность недвижимости как товара заключается в том, что количество предложений на рынке  ограничено и его нельзя увеличить  в краткосрочном периоде, а, например, количество земельных участков вообще ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом. Способность спроса реагировать на изменение цен называется эластичностью спроса. На рис. 1 изображена зависимость цены объектов недвижимости от предложения. Угол наклона линий спроса на рисунке показывает, на сколько изменится количественный спрос при данном изменении цен, и наоборот. Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.

Рис. 1. Взаимосвязь спроса и цены на рынке недвижимости

Долгосрочные и краткосрочные  изменения факторов и условий на рынке недвижимости и на финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

Сложились устойчивые общие  правила РН: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует вывод: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. Опыт экономически развитых стран в сфере рынка недвижимости говорит о том, что изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время.

Когда предложение и  спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Помимо понятий «стоимость»  и «цена» в рыночных условиях существенное значение приобретает такая характеристика недвижимости, как ликвидность, т. е. возможность быстро и без потерь превратить объект недвижимости в денежные средства.

Немаловажную роль в  рыночных условиях играет и конкурентоспособность  недвижимости. Конкурентоспособность  недвижимости — это совокупность характеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также его способность быть выделенным покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.

РН как составная часть рыночного пространства характеризуется «классическими условиями» — периодами экономического спада и подъема (рис. 2). С точки зрения рыночного механизма периоды спада и подъема характеризуются различным соотношением спроса и предложения, а также цены и стоимости объектов недвижимости.

Рис. 2. Цикличность рынка недвижимости

Спад на РН наблюдается  при перенасыщении построенными зданиями, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать или использовать в коммерческих целях, а цены на недвижимость все время падают. Этот этап характеризуется превышением предложения над спросом, при этом с определенного момента цена объекта становится ниже, чем его стоимость. Такой рынок называют рынком покупателя. Однако цены на объекты не могут падать бесконечно, и, достигнув определенной величины, они стабилизируются.

Поглощение созданных  объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот этап цикла определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. Однако на этом этапе цены на недвижимость остаются сравнительно низкими, причем цена объектов недвижимости все еще остается ниже стоимости, что не позволяет развиваться рынку нового строительства.

Как только цена объектов недвижимости начинает превышать их стоимость, начинается развитие рынка вновь созданных объектов недвижимости, которые, как правило, имеют ряд преимуществ перед объектами вторичного рынка. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает своего апогея, при этом наблюдается бурный рост цен на объекты недвижимости, т. е. цена превышает стоимость. Период подъема РН, связанный с ростом цен, называют рынком продавца.

На последнем этапе  цикла наступает насыщение РН, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а предложение превышает спрос. Строительная деятельность начинает сокращаться. Рост продаж объектов недвижимости в этот период прекращается.

                                                               Заключение.

Развитие событий свидетельствует, что в настоящее время на рынке  недвижимости будет интенсивно происходить:резкое обострение конкуренции, которая будет носить более жесткий характер,изменение в технологии риэлторских услуг, что инициирует промышленный шпионаж (информационный грабеж),совершенствование и наполнение информационного и правового пространства,рост уровня информатизации общества, повышение значимости и качества информационных систем и факторов среды быстрой и качественной доставки информации, разработки и ускорения принятия решения,темпы изменений будут несравнимо выше предыдущих периодов, т. е. окружающая среда будет изменяться с увеличивающейся скоростью и в сторону усложнения,усложнятся процессы и повысится качество всех видов деятельности, в том числе управленческой в связи с повышением роли «человеческого фактора»,информация все более будет приобретать качества элементов системы выживания и благополучия, безопасности и конкурентоспособности,

резкое обострение борьбы за рынки труда и сбыта, клиентов и кредитные ресурсы банков, отечественных  и зарубежных инвесторов,перераспределение  собственности, что увеличит имущественно-наследственные споры.

                         Список использованных источников и литературы:

1. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.
3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2009.
4. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.
5. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.
6. Сорокина Е.М. Анализ денежных потоков предприятия: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. – 2–е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.
7. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник. – 5–е изд. – М.: Перспектива, 2009.
8. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО Технобалт, 2008.
9. Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2008. - № 1
10. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. – 2008. - № 4.
11. Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2009. - № 11.
12. Режим доступа:http://market-pages.ru/osnocen/index.html- Энциклопедия студента-свободный
13. Режим доступа:http://vnedvizhimost.at.ua/publ- Сайт о недвижимости-свободный