Рынок земли и его особенности в России

 

       5. Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения.

 

       Мировая хозяйственная практика показывает, что структурной перестройке аграрной экономики обычно сопутствуют развитие оборота  и повышение капитализации земли, что соответствует как логике рыночной экономики, так и направлениям проводимых в стране преобразований. Необходимость включения земли в активный оборот определяется и сопутствующим многообразию форм собственности    спросом на нее. Однако проблематичность сложившейся на рынке сельскохозяйственных земель ситуации заключается не только в том, что в результате деформации процесса перераспределения земель государство несет огромные потери в десятки миллиардов долларов, но и при этом существенно ограничиваются возможности для развития собственно сельхозпроизводства. Сегодня на селе начинает постепенно формироваться категория хозяйствующих субъектов, адаптированных к рыночным условиям и успешно ведущих производство. Для обеспечения воспроизводственного процесса они нуждаются в увеличении землепользования, но не имеют финансовой возможности приобрести дополнительную площадь по спекулятивным ценам. Особенно это касается малого и среднего бизнеса.

       Россия  обладает огромным потенциалом сельскохозяйственных земель: 406,2 га млн. га, или почти 13 % всего  земельного фонда страны (32 % мировой  площади). Особую ценность представляют пашня и естественные кормовые угодья – на них приходится 48 % общей площади земель сельскохозяйственного назначения и почти 10 % сельхозугодий мира. Основную их часть (190,6 млн. га) используют непосредственно в производстве.

       На  протяжении последних лет прослеживается опасная тенденция ежегодного сокращения сельхозугодий, качественного ухудшения земельно-ресурсного потенциала отрасли: за это время из оборота их выведено более 30 млн. га. Более 43 млн. га земель сельскохозяйственного назначения, в том числе 11,3 млн. га сельхозугодий, из которых 3,6 млн. га составляет пашня, перешли в фонд перераспределения земель. Процесс выделения сельскохозяйственных земель из экономического оборота имеет социальные, экономические и экологические причины, обусловленные общими негативными тенденциями в развитии непосредственно отрасли и сельских территорий. Из-за хронического дефицита материально-технических и финансовых ресурсов и проблем сбыта аграрной продукции в большинстве традиционно сельских территорий население оказывается вне сферы производства. Следствием сокращения рабочих мест и численности трудоспособного населения, его депопуляции, снижения уровня жизни и урбанизации стало обезлюдивание сельской местности. Из 155 тыс. ранее существовавших деревень и сел самоликвидировалось более 13 тыс., 35 тыс. поселений имеют до 10 жителей, 37 тыс. – менее 50. отрасль необратимо утрачивает основную часть своих ресурсов – землю, население.  

       Анализируя  более чем 14-летний опыт аграрных преобразований, можно отметить, что болевой точкой в решении накопившихся проблем является вопрос, связанный с реальной приватизацией земель. За достаточно короткий промежуток времени (1992-1996 гг.) приватизировано почти 65 5 всей площади сельхозугодий. В целом же по стране в площади земель, переданных в частную собственность, на долю сельскохозяйственных приходится 97,1 % (126 млн. га). Разгосударствление земельной собственности и перераспределение земель в сельском хозяйстве шло более высокими темпами, чем в других отраслях народного хозяйства.

       По  данным Роснедвижимости, на  начало 2007 г. в частной собственности находилось 126,3 млн. га  (31,2%) земель сельскохозяйственного назначения, в том числе в собственности граждан – 120,3 млн. га (95,3%), юридических лиц – 5,7 млн. га (1,4%). Большая часть этих земель (68,8%) продолжает оставаться в государственной и муниципальной собственности, формирование которой не завершено. В частном секторе в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего лишь немногим более 10% сельхозземель, находящихся в собственности граждан и организаций.

       Нельзя  считать окончательно юридически сформировавшейся и частную земельную собственность граждан. Находящиеся в их собственности земельные участки на 91,5% (11,1 млн. га) представляют собой условные земельные доли. К настоящему времени из 12 млн. их собственников государственную регистрацию прав прошли всего 1,4 млн. В натуре выделено 18 млн. га, или не многим более 16% площади земель, находящихся в общей долевой собственности. Остальные земельные доли используют сельхозорганизации на правах аренды, в том числе: с государственной регистрацией договоров – 13% (14 млн. га), без государственной регистрации договоров, составленных в простой письменной форме – около 5% (54 млн. га), и на правах представительства (невостребованные земельные доли) – 21% (24 млн. га).

       Это означает, что большая часть сельхозземель  в настоящее время не может  находиться в обороте, поскольку земельная собственность в сельских территориях не выделена и фактически не оформлена.

       Столь затянувшийся процесс формирования землепользования объясняется тем, что в условиях массовой передачи угодий в частную собственность граждан новые организационно-правовые формы в отрасли создавались, как правило, без оформления в установленном порядке права на землю. Структурная проблема в данном случае заключается в том, что в частную собственность граждан перешли наиболее продуктивные земли – сельхозугодья. В результате почти 200 млн. га, или около 80% общей площади земель сельскохозяйственного назначения, остаются бесхозными.[10]

       По  данным Роснедвижимости, на 01.01.2007 г. площадь  земель, находящихся в рыночном обороте  путем аренды (с учетом всех действующих  договоров), продажи прав аренды, купли-продажи, дарения, залога, а также наследования, составила 106,4 млн. га. Это примерно 6,2 % общей площади земельного фонда России. Однако сложившаяся система перераспределения земельных ресурсов не отвечает требованиям рынка, отстает от них.

       Несмотря  на то, что доля государственного сектора земельного рынка страны в структуре сделок и площади земельного оборота очень высока, наблюдается слабо выраженная, но стабильная тенденция ее снижения. В то же время частный сектор растет за счет увеличения общего числа совершаемых в нем сделок и площади.

       Во  всех сделках и в площади земельного оборота наибольшую долю составляют сделки аренды государственных и муниципальных земель, однако в их динамике наметилась четко выраженная тенденция к сокращению. Активизировался процесс выделения земельных участков в счет земельных долей граждан с последующей продажей, сдачей в аренду или передачей в залог сформированных новых сельскохозяйственных участков. Земли сельскохозяйственного назначения, приходящиеся на сделки сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств (главным образом, на сделки аренды земли), составляют основную долю в общей площади оборота земель в стране.

       Преобладающая тенденция развития частного сектора  земельного рынка – увеличение количества сделок и площади купли-продажи  гражданами и юридическими лицами земельных участков, находящихся в частной собственности, устойчива тенденция роста и общей площади земельных участков, перешедших к новым собственникам по акту дарения. Напротив, сегментарный рынок залога земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, можно охарактеризовать как неактивный с точки зрения числа сделок и площади ипотеки земельных участков. Его доля в структуре оборота земель незначительна. Доля сделок наследования земельных участков во всех сделках земельного оборота также небольшая, но в динамике она увеличивается.

       Общая динамика стоимости земли характеризуется  ростом на земельном рынке страны, как арендных платежей, так и средних цен продажи государственных и муниципальных земель. Цена аренды и продажи земель в поселениях, как правило, выше аналогичных цен на земельные участки вне населенных пунктов. сельскохозяйственные предприятия арендуют и выкупают земельные участки из государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения по льготным низким ценам.[8]

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Заключение 

 

       Рынок земель сельскохозяйственного назначения несовершенен тогда, когда не выполнен полный цикл организационной (подготовительной) работы для соответствующего оформления самого фонда таких земель, работают неэффективные регулирующие оборот сельскохозяйственных угодий институты и механизмы, не развита инфраструктура земельных рыночных операций. Эти и другие приводят к непрозрачности совершаемых сделок с землей сельскохозяйственного назначения, злоупотреблениям, связанным с передачей таких земель в собственность нелегитимных лиц, выводу ценных продуктивных угодий из сельскохозяйственного оборота.

       Регулирующие  оборот земель сельскохозяйственного  назначения институты создают прежде всего в интересах сельскохозяйственных товаропроизводителей, а собственники земельных долей и сельскохозяйственных земельных участков подчинены их интересам. Чтобы удержать землю в сельском хозяйстве, кроме административных мер воздействия на аграрное землепользование необходимы и экономические (финансовые) механизмы. В частности, подходы налогообложения в малорентабельном сельском хозяйстве и прибыльных отраслях экономики должны различаться. Эта концепция общепринята в развитых странах, налоговая практика которых варьирует от полного освобождения сельскохозяйственных предприятий (ферм) от поземельного налога или налога на недвижимость до определенной формы льготного режима налогообложения сельскохозяйственных угодий.

       Рентные оценки занимают базовое положение  в механизме финансового регулирования аграрных земельных отношений. Развитие рентных отношений в аграрной сфере необходимо как для рационально организованной налоговой системы, так и для финансового регулирования воспроизводственных процессов сельскохозяйственного производства, а также стимулирования рационального землепользования путем рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения. Определение денежной стоимости земли, налога на землю, залоговой цены земельных участков и арендной платы на землю сегодня приобретает особое социальное и экономическое значение.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Список  использованных источников

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Земельный кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – Спб.: - Питер, 2008. – 624 с.
5. Буздалов И. Земельный оборот как условие эффективной системы аграрных отношений. // АПК: экономика, управление. – 2007. - № 10. – с. 2-7.
6. Газалиев М. Совершенствование земельных отношений как предпосылка оптимизации структуры сельского хозяйства. // АПК: экономика, управление. – 2008. - № 2. – с. 30-32.
7. Земельный рынок России: институциональные аспекты. // Аграрная Россия. – 2006. - № 1. – с. 26-28.
8. Исянов Р. Совершенствовать земельные отношения в аграрном секторе экономики. // АПК: экономика, управление. – 2008. - № 9. – с. 27-30.
9. Кресникова Н. Механизм рыночного перераспределения земель сельхозназначения. //  АПК: экономика, управление. – 2008. - № 5. – с. 11-13.
10. Курс экономической теории: учебник под ред. М.Н. Чепурина. – Киров: «АСА», 1999. – 752 с.
11. Миндрин А., Леппке О. Организация сельскохозяйственного землепользования. //  АПК: экономика, управление. – 2008. - № 5. – с. 2-10.
12. Мурашева А.А., Вдовенко А.В. Экономические механизмы регулирования земельных отношений. // Аграрная наука. – 2008. - № 2. – с. 5-7.
13. Панкова К.И. К вопросу рыночного оборота земли. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. – 2005. - № 1. – с. 29-31.
14. Сагайдак А., Дивакова Е. Формирование рынка сельскохозяйственных земель на региональном уровне. // АПК: экономика, управление. – 2009. - № 1. – с. 74-78.
15. Сагайдак Э. Рентные отношения в системе экономического регулирования сельхозпроизводства. // АПК: экономика, управление. – 2007. - № 2. – с. 15-18.
16. Экономика: учебник под ред. А.И. Архипова. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008. – 840 с.
17. Экономическая теория: учебник под ред. И.П. Николаевой. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2007. – 576 с.
18. Шелковников Н.И., Шелковников С.Н. Определение нормативной цены земельных ресурсов в сельском хозяйстве. // Аграрная наука. – 2008. - № 1. – с. 15.
19. http: // www.kontrolnaja.ru/dir/zemelinoe_right/22184
20. http: // www.kontrolnaja.ru/dir/economic_ theory/48214
21. http: // www.bk-arkadia.ru/servicecost10.htm
22. http: // www.aup.ru/books/m94/5_2.htm