Рынок земли и его особенности в России

       К.И. Панкова дает такое определение  рыночным отношениям – «это отношения обмена товара на денежный эквивалент его стоимости» [12]. Не все сделки с земельными участками отвечают этому признаку. Удовлетворяет признакам рыночной сделки только продажа земельного участка.

       Развитие  рыночного оборота сельхозугодий  в стране возможно. Но для этого  необходимо:

• уточнить понятие рыночной сделки с землей;
• ввести в число рыночных сделок продажу прав владения и пользования, а государство – в состав участников рынка земли, усилив его влияние на социальное положение в деревне, на предложение земли и ее рыночные цены;
• сформировать фонд земель перераспределения из неиспользуемых сельскохозяйственных угодий;
• организовать научное обеспечение земельного рынка (методы расчета цен и ставок, консультационно-информационное обеспечение);
• обеспечить государственное законодательное регулирование и контроль рыночного оборота земли с учетом задач аграрной и национальной экономики (упорядочения и сохранения землепользований сельскохозяйственных организаций), соблюдение предельных минимальных размеров участков и максимума сосредоточения земли в одних руках[12].

 

3. Рентные отношения и цена земельных ресурсов в сельском хозяйстве.

 

       В сельскохозяйственном производстве приоритетными  являются земельные отношения; их сердцевину составляет земельная рента как экономическая форма реализации земельной собственности.

       Следует отметить, что в основных законодательных  актах – Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - не содержится прямого упоминания о земельной ренте, хотя говорится о необходимости использования рентных доходов в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков.

       При этом в действующих нормативных  актах и на практике в условиях рыночной экономики земельная рента проявляется как методологическая основа функционирования основных форм, выражающих отношения собственников и пользователей земель сельскохозяйственного назначения, в виде:

       земельного  налога – отношения собственников и бюджета, в основном на региональном уровне;

       арендной  платы за землю  (преобладающая форма) – отношения собственников и арендаторов, преимущественно на уровне конкретных сельскохозяйственных предприятий и земельных участков;

       цены  земли (в кадастровой и рыночной оценке) – как регулятора земельного оборота.

       В совокупности перечисленные формы  образуют механизм платного землепользования, совершенствование которого связано как с качественной оценкой рентных отношений, так и с количественным определением уровня ренты и ее места в межотраслевых связях сельского хозяйства.

       В современных условиях (в связи  с переходом к рынку и формированию многоукладной экономики в России) возрос научный и практический интерес к проблемам рентных отношений, в том числе и абсолютной ренты.

       Это выражается в том, что в абсолютной ренте наиболее четко реализуется  право частной собственности  на землю и рентный доход в  этой форме присутствует и на худших, и на средних, и на лучших землях, то есть независимо от их качества и местоположения. Это имеет существенное значение в связи с необходимостью повсеместной экономической оценки и платности всех земель сельскохозяйственного назначения.

       Практическая  целесообразность повсеместной экономической оценки и всеобщей платности всех земель сельскохозяйственного назначения обусловила необходимость установления единого (в расчете на единицу площади) для всех субъектов Российской Федерации абсолютного рентного дохода.

       Сельское хозяйство является одной из рентообразующих отраслей в национальной экономике России, но не только качественно (в связи со спецификой условий воспроизводства), но и количественно несовместимо с отраслями нефтегазового комплекса, выступающими в буквальном смысле «рентоносными» отраслями. Основным фактором  создания в этих отраслях горной ренты (дифференцированной и абсолютной) и соответственно поступления значительных налоговых (рентных) отчислений в бюджет является высокий уровень мировых цен на нефть и газ.

       Что касается земельной ренты, то определяющими  являются внутренние факторы ее образования: различия в производительности труда (в случае образования дифференциальной ренты), внутренние цены на сельскохозяйственную и промышленную продукцию, приобретаемую сельскохозяйственными товаропроизводителями. Определенное значение имеет и косвенное влияние внешнеэкономических факторов в связи с ценами на импортируемое продовольствие.

       Комплексным показателем, обобщающим действие перечисленных  факторов на формирование величины земельной ренты, является предпринимательский доход, поскольку рента выступает как сверхприбыль по отношению к его уровню. В связи с этим можно говорить о наличии реального противоречия  в сфере рентных отношений в сельском хозяйстве.

       С одной стороны, эти отношения проявляются в дифференциации цен на сельскохозяйственную продукцию в различных природно-экономических условиях, в функционировании таких экономических форм, как земельный налог, арендная плата за землю, цена земли, ипотечный кредит. С другой стороны, в количественном отношении современные экономические данные в среднем по стране не позволяют говорить о реальном функционировании исследуемой экономической категории – земельной ренты. Это подтверждается тем, что фактический уровень рентабельности в аграрном секторе экономики (как отношение прибыли к себестоимости реализованной продукции, работ и услуг) составляет менее 10 %, против минимального необходимого (для обеспечения условий расширенного воспроизводства) уровня рентабельности по предпринимательской прибыли в размере 30 %. Для сравнения: этот показатель по отраслям топливно-энергетического комплекса составляет более 37 %.     

       Перспективы функционирования рентных отношений  в сельскохозяйственном производстве России связаны с улучшением общеэкономической ситуации, и поэтому к основным предпосылкам и направлениям совершенствования этих отношений в сельском хозяйстве можно отнести:

• создание общих благоприятных условий развития рыночной экономики на основе оптимизации сочетания государственного регулирования и саморегулирования товаропроизводителей;
• развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения с сохранением их целевой функции;
• смягчение диспаритета цен в системе АПК;
• разработка методов определения величины созданной (потенциальной) и реализованной ренты и механизм ее распределения на основе сочетания интересов бюджета и сельскохозяйственных товаропроизводителей и в связи с этим определение приоритетной роли нормативных подходов к решению данных задач;
• использование рентного фактора при осуществлении комплексной рыночной оценки земель сельскохозяйственного назначения и недвижимости сельскохозяйственных предприятий в целом.

 

       В соответствии с Законом РФ «О плате  за землю» нормативная цена земли  – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, рассчитанный исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. При расчете ее величины экономисты, как правило, предлагают исходить из кратного значения земельной ренты. При этом кратность отношения размера цены земли к годовым рентным отчислениям большинство ученых  определяют по обратной величине банковского процента, умноженной на 100.[17]

       Создание  целостной и целенаправленной методики определения рыночной стоимости  земель сельскохозяйственного назначения является необходимым итогом и центральным звеном в рациональном использовании рентных отношений, направленным на повышение эффективности сельскохозяйственного производства. [14]

 
 
 

4. Земельные отношения в рыночной экономике.

 

       Объектами земельных отношений являются: земля  как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

       Главное в земельных отношениях – земельная  собственность. Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает как результат приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения их в уставной капитал юридического лица.

 

       Земельные отношения выражают взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

       Участниками правовых земельных отношений являются граждане, юридические лица РФ, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

       Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположение, земельные доли (паи) и права на них. Правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, делятся на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

       Земельные отношения включают в себя установленные  земельным законодательством:

• порядок предоставления или изъятия земельного участка;
• права и обязанности землепользователя;
• налогообложение, плату за землю;
• санкции за нарушение земельного законодательства.  

       Приняты следующие понятия и определения:

• собственники земельных участков – лица, являющиеся владельцами земельных участков;
• землепользователи -  лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования;
• землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
• арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договорам аренды и субаренды;
• обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

 

       Кодекс  РФ разграничил собственность на землю. Согласно Кодексу, земли, не являющиеся собственностью граждан, юридических  лиц и муниципальных образований, является государственной собственностью (Ст. 16 Земельного кодекса РФ). Разграничение государственной собственности  осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17.07.01 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». В настоящее время указанными землями (в том числе их продажей и сдачей в аренду) распоряжаются органы местного самоуправления (а в городах Москва и Санкт-Петербург – исполнительные органы государственной власти). Кроме того, в этих городах земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.

       Земельная реформа продолжается более 15 лет. За это время земля стала объектом недвижимости и земельных правоотношений; произошли массовое ее перераспределение  и приватизация, реорганизация хозяйствующих субъектов - пользователей земельными ресурсами. По истечении времени более отчетливо стали видны ошибки и промахи в управлении земельными ресурсами и земельными отношениями, недостатки и противоречия земельных законов.

       Приходится  констатировать, что сельскохозяйственные угодья деградируют и выбывают из оборота быстрыми темпами, остановить этот процесс пока не удается. Действия государства по предотвращению и устранению негативных явлений в земельном фонде, качественном состоянии земли и ее использовании пока еще не опираются на теоретические и методологические положения, стратегические и концептуальные разработки аграрной экономической науки. К тому же требуется системный и комплексный подход к совершенствованию земельных отношений, их взаимосвязи с зонированием сельских территорий, землеустройством, мониторингом, экологической оценкой состояния сельхозугодий.