Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта

• Инвесторы (в том числе девелоперы и дольщики) — лица, осуществляющие капитальные вложения^[3] с использованием собственных и (или) привлеченных средств^[4].
• Застройщики — физические или юридические лица, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГСК РФ).
• Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. 
  Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом^[4].
• Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту^[4].

В простых  случаях (например, индивидуальное жилищное строительство) инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик могут совпадать  в одном лице.

Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта

Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)^[4].

В контексте менеджмента следует различать понятие «проект» (англ. project) в значении «некоторая задача с определёнными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обусловливающими способ её решения» и специфическое для строительной отрасли понятие «проект» (англ. design) в значении «проектная документация»^[8].

Инвестиционно-строительный проект (ИСП) — это система сформулированных целей, создаваемых для реализации физических объектов (недвижимости), технологических процессов, технологической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению^[9].

Прединвестиционная фаза проекта

• Изучение  прогнозов и направлений развития страны (региона, города)
• Анализ условий для воплощения первоначального замысла
• Разработка концепции проекта
• Предпроектное обоснование инвестиций
• Оценка жизнеспособности проекта
• Выбор и согласование места размещения объекта
• Экологическое обоснование
• Экспертиза
• Предварительное инвестиционное решение
• Разработка предварительного плана проекта
• Разработка плана проектно-изыскательских работ
• Задание на разработку технико-экономического обоснования
• Разработка технико-экономического обоснования
• Согласование, экспертиза и утверждение технико-экономического обоснования
• Выдача задания на проектирование

Изыскательские работы

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий. 
Виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по инженерным изысканиям могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами (чч. 1-2 ст. 47 ГСК РФ).

Архитектурно-планировочное задание

Архитектурно-планировочное  задание — комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные законодательством РФ и законодательством субъектов РФ (абз. 5 ст. 2 ФЗ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» ^[10]).

Архитектурно-планировочное  задание выдаётся по заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами  архитектуры и градостроительства, в соответствии с законодательством РФ. 
Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке. (ч. 3 ст. 3 ФЗ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»^[10]).

  Архитектурно-строительное проектирование

Архитектурно-строительное проектирование — профессиональная квалифицированная деятельность архитекторов и инженеров по подготовке проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (ч. 1 ст. 48 ГСК РФ). 
Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утверждён Приказом Минрегиона от 30.12.2009 г. № 624^[11] 
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения (ч. 2 ст. 48 ГСК РФ).

Состав  разделов проектной  документации[показать]

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) (ч. 3 ст. 48 ГСК РФ).

  Государственная экспертиза проектной документации

Проектная документация объектов капитального строительства  и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой  проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных чч. 2, 3, 3.1 ст. 49 ГСК РФ.

Порядок организации и проведения в Российской Федерации государственной экспертизы проектной документации и результатов  инженерных изысканий, порядок определения  размера платы за проведение государственной  экспертизы, а также порядок взимания этой платы определяется Положением^[15], утверждённым Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 № 145

Результатом государственной экспертизы проектной  документации является заключение о  соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное  заключение) проектной документации требованиям технических регламентов  и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, а также  о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических  регламентов (ч. 9 ст. 50 ГСК РФ).

Разрешение на строительство

Разрешение  на строительство^[16] — основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов РФ , в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде (абз. 6 ст. 2 ФЗ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»^[10]).

Разрешение  на строительство не требуется в  случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населённого пункта и их отдельных объектов и не затрагивают  характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций .

Разрешение  на строительство выдаётся на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдаётся на 10 лет.