Оценка ивестиционной привлекательности строительства

Риск изменения соотношения  предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка  недвижимости возможно повышение или  снижение спроса на недвижимость в  краткосрочном периоде, когда предложение  объектов недвижимости неэластично. В  такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов.

Риск местоположения определяется условиями местного рынка - перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталам, возможностями межэтнических и социально-экономических конфликтов, возможностью вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д., то есть теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.

Арендный и кредитный  риски связаны с тем, что арендатор  не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать  долговые обязательства.

Риски физического износа и старения также могут снизить  доходность недвижимости. Владельцы  часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать  свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени  зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие  как лифты, контроль климата и  безопасности, введены в новые  конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность  для арендаторов и владелец должен либо тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать  меньшую арендную плату.

Риск законодательного регулирования  и изменения налогообложения  заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или  повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения либо в  законодательном регулировании, либо в налогообложении происходят в  том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов  от недвижимости по сравнению с ожидаемым.

Риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые содержат самый большой инфляционный риск из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды.

Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы  с той же ставкой дохода, что  и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше для собственных  капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.

Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:

• требуются значительные капитальные вложения;
• жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;
• низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Первый способ заключается  в уменьшении суммы кредита путем  финансирования инвестиционного проекта  частично за счет собственного капитала. ООО «Марка плюс» не имеет значительного  объема собственных средств. Ее собственный  капитал составляет лишь 317 тыс. руб. Однако учредители данного предприятия  имеют в собственности еще  несколько фирм, а также личное имущество в виде недвижимости. Данное имущество учредитель вкладывает в  уставный капитал организации в  виде денежных средств и использует в качестве источника финансирования проекта. Известно, что в собственности  Иванова А.Г. находится АЗС, рыночная стоимость которой на октябрь 2009 г. составляла 20 млн. руб. Данная АЗС сдается в аренду ООО «Газолин». Цена аренды составляет 500 тыс. руб. за квартал. Между ООО «Газолин» и Ивановым А.Г. заключен договор о последующей купле-продаже данной АЗС в срок не позднее октября 2011 г.

Если предположить, что АЗС была продана в октябре 2009 г. по рыночной стоимости, и все полученные средства были инвестированы в строительство, то сумма необходимых заемных средств составит 15 млн. руб. Процентная ставка осталась неизменна и составила 15%, схема погашения кредита также не менялась. Она будет выглядеть следующим образом:

Таблица 3 – Схема погашения  кредитных средств

Исходя из расчетов, общая  сумма уплаченных процентных будет  равна 4018 тыс. руб. За счет уменьшения суммы  кредита стоимость используемых заемных средств уменьшилась  на 58% (или на 5612 тыс. руб.). Однако необходимо учесть потерянный доход от арендатора. Данный доход составил 4 млн. руб. за 2 года. Тогда общая экономия средств  за счет привлечения собственных  средств в качестве источника финансирования проекта составит: 9630-4018-4000=1612 тыс. руб.

Второй способ также включает в себя использование собственных  средств. Однако он заключается в  пересмотре схемы погашения кредита. При продаже АЗС, находящейся  в собственности Иванова А.Г., в октябре 2010 г. по той же цене, равной 20 млн. руб. ООО «Марка плюс» может погасить значительную часть основного долга гораздо раньше. При этом учредитель продолжает получать доход от сдачи в аренду АЗС в течение года. Данный доход составит 2 млн. руб. Соответственно и потерянный потенциальный доход составит 2 млн. руб. При исходных условиях новая схема погашения кредита выглядит следующим образом (табл.4).

Таблица 4 - Предлагаемая схема гашения кредита

Общая сумма уплаченных процентов  составит 7017 тыс. руб. За счет пересмотра схемы погашения кредита стоимость  используемых заемных средств уменьшилась  на 27% (или на 2613тыс. руб.). Учитывая потерянный доход от сдачи в аренду АЗС, общая  экономия средств за счет пересмотра схемы погашения кредита (путем  привлечения собственных средств) составит: 9630-7017-2000=613 тыс. руб.

Основываясь на математических расчетах, более эффективным (т.е. менее  затратным) является первый способ. Разница  в экономии средств составит: 1612-613=999 тыс. руб. Также, учитывая нестабильность российской экономики и неустойчивость рынка, первый способ является более  предпочтительным.

Следует отметить, что реализация обоих вышеназванных способов возможна только при условии учета не только средств ООО «Марка плюс», но также  ее учредителей. Если полагаться только на имущество самой организации, то единственным возможным способом финансирования реализуемого ею инвестиционного  проекта является кредитование. Однако даже при выбранном способе сложно представить за счет каких средств предприятие рассчитывалось по основному долгу. Таким образом, реализация проекта возможна только при участии стороннего капитала учредителей.

Заключение

Инвестиции являются неотъемлемым компонентом экономики любой  страны, а инвестирование – важным процессом в деятельности любого предприятия. Финансирование инвестиций – это процесс определения источников и выделения (привлечения займа) денежных средств для инвестиций. Оно носит договорной, прямой, целевой и непрерывный характер. Источники финансирования делятся на внутренние и внешние. К внутренним относятся собственные средства (прибыль, амортизация), к внешним – заемные (кредиты, займы) и привлеченные (бюджетные средства). Основными методами финансирования инвестиций выступают: самофинансирование, долевое финансирование, лизинг, бюджетное, кредитное, проектное финансирование. На практике для финансирования проекта часто используется смешанное финансирование на основе различных комбинаций вышеперечисленных методов.

Процесс финансирования инвестиционного  проекта рассматривается на примере  ООО «Марка плюс». Данное предприятие  представляет собой небольшую торговую фирму, занимающуюся куплей-продажей ГСМ. Анализ бухгалтерской отчетности предприятия  показал, что главным источником финансирования его деятельности являются краткосрочные кредиты. Значительного  объема собственных средств, а также  внеоборотных активов (до постройки здания) не имеет. В связи с очень высокой долей краткосрочных заемных средств показатели финансовой устойчивости и ликвидности предприятия низкие. Прибыль, получаемая предприятием, нестабильна. В последний год объем продаж сократился (за счет продажи объекта собственности учредителя). Однако уже в 2011 г. ООО «Марка плюс» вышло из убытков и получает прибыль. Расчет по кредитам производится в установленные сроки. Успешно завершено строительство офисного здания. При этом предприятие продолжает деятельность по торговле ГСМ.

Инвестиционный проект строительства офисного здания ООО «Марка плюс» был начат в 4 кв. 2009 г. – двухэтажное офисное здание. Площадь здания составляет 2000м². Планируется все площади сдавать в аренду под офисы представительствам и филиалам коммерческих организаций. Предполагаемая стоимость арендной платы 500 руб. за 1 квадратный метр без учета НДС. Исходя из расчетов показателей эффективности проекта, срок окупаемости составил 5,75 лет, ставка доходности - 8,2%, внутренняя ставка доходности – 17,4%. Инвестиционный проект полностью финансируется за счет кредита в сумме 35 млн. руб. Кредит взят на 2 года под 15% годовых, обеспечивается залогом строящегося здания и поручительством учредителей фирмы. Сумма уплаченных процентов по кредиту за весь срок составила 9630 тыс. руб.

Совершенствование финансирования данного проекта направлено, прежде всего, на сокращение затрат, связанных  с использованием заемных источников финансирования. Было предложено два  способа сокращения затрат, которые  основывались на использовании собственного капитала (по средствам продажи объекта  недвижимости одного из учредителей  фирмы). Первый способ заключается в  финансировании проекта частично за счет собственных средств. Это позволит сократить сумму кредита до 15 млн. руб. и соответственно сэкономить 1612 тыс. руб. Второй способ заключается  в пересмотре схемы погашения  основного долга, что позволило  бы погасить большую его часть  в более ранние сроки. Данный способ позволяет сократить издержки на 613 тыс. руб. Таким образом, первый способ является более эффективным и  экономичным. Сложность применения этих способов в том, что, по сути, само предприятие не располагает необходимыми собственными средствами и вне средств  учредителей единственным возможным  методом финансирования является метод, выбранный предприятием. инвестиционный строительство финансирование кредитование

Список использованных источников

1. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят гос. думой от 25.02.1999 г. № 39
2. Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, походы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден минэкономразвития России приказам от 20 июля 2007 г. № 256
3. Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, походы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 2)» утвержден минэкономразвития России приказам от 20 июля 2007 г. № 255
4. Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, походы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 3)» утвержден минэкономразвития России приказам от 20 июля 2007 г. № 254
5. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул учеб. пособие для вузов – СПб.: Питер 2009 – 512 с.
6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов – М.: Финансы и статистика, 2009.
7. Бедин Б.М. Массовая оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в многофункциональном городе : теория и практика / Б.М. Бедин, В.Н. Кошман, Г.В. Хомкалов Иркутск: Изд-во БГУЭП 209 – 123 с.
8. Бедин Б.М. Экономика недвижимости / Б.М. Бедин, В.В. Копылова, Учеб. Пособие: – Иркутск: Изд-во, 2008. – 226 с.
9. Белякова, М.Ю. Методы оценки и критерии эффективности инвестиционного проекта. /М.Ю. Белякова // Справочник экономиста. - 2006. - №3. с. 17-20
10. Бердникова, Т.Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия / Т.Б. Бердникова // ЭКО. - 2011. - №15. с.28-37
11. Воронцовский, А.В. Инвестиции и финансирование. Методы оценки и обоснование. /А.В. Воронцовский – СПб.: Издательство С.-Петербургского университета, 2009. – 284 с.
12. Воронцов Л.Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения / Л. Д. Воронцов: – Главбух, N 5. 2007 – 58-66 С.
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов учебник – М.: информ.-издат. дом «Филинъ», 2009 – 592 с.
14. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова - М.: Финансы и статистика 2009 – 332 с.
15. Деева А. И Инвестиции / А.И Деева учеб. пособие – М.: Экзамен 2009 – 319 с.
16. Бирман Г., Шмидт С. Капиталовложения: Экономический анализ инвестиционных проектов. ЮНИТИ-ДАНА, М.,2011.
17. Зимин, А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. – М.: ИД «Юриспруденция», 2006 -256 с.
18. Иванова Е.Н.Оценка стоимости недвижимости / М.А.Федотова, Е.Н. Иванова учеб. пособие – М.: КноРу 2009 – 344 с
19. Игонина, Л.Л. Инвестиции: учебное пособие / Л.Л. Игонина. – М.: ИНФРА-М, 2007 – 478 с.
20. Инвестиции: Системный анализ и управление/Под ред. Проф. К.В. Балдина – 2 изд. – М.: Издательско-торговая корп. «Дашков и К^о», 2007 – 288с.13
21. Инвестиции: учеб./ А.Ю. Андрианов, С.В. Валдайцев, Н.В. Воробьев [и др.] – 2-е изд., перераб. и. доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект,2007 – 584 с.14
22. Инвестиции: учебное пособие / М.В. Чиченов и др. – М.: КНОРУС, 2007 – 248 с.
23. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью / С.А. Калачева – М.: Книга сервис 2009 – 176 с.
24. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности / В.В. Ковалев – М.: Финансы и статистика 2009 – 512 с.
25. Кузнецов, Б.Т. Инвестиции: уч. Пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению подготовки «Экономика»/ Б.Т. Кузнецов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006 – 679 с.
26. Колтынюк, Б.А. Инвестиции: Учебник./Б.А. Колтынюк - СПб.: Изд-во Михайлова В.А. 2011. - 848 с.17
27. Козлова О.И. Инвестиции в недвижимость в условиях рыночной экономики / О. И. Козлова, А. Ю. Глушков: Маркетинг, N 6. – 2006 104-113 с.
28. Копылова В.В. Оценка земли Учеб. Пособие - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. – 107 с.
29. Копылова В.В. Оценка рыночной стоимости недвижимости / В.В. Копылова, В.С. Коркина Учеб. пособие: – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. – 95 с.
30. Лейфер Л.А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков / Л.А. Лейфер: Вопросы оценки № 3 2008 19-28 с.
31. Липсиц И.В., Коссов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. ЭКОНОМИСТЪ. М.2009.
32. Методы оценки инвестиций. // Аудитор. – 2002. - №2. с.8-14
33. Москвин, В.А. Кредитование инвестиционных проектов./ А.В. Москвин // Инвестиции России. – 2009. – №3. с.33-41
34. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью / А.В. Марченко учеб. пособие – Ростов н/Д.: Феникс 2009 – 347 с.
35. Осадчий Н.М. Российский фондовый рынок: стоимость, структура, динамика / Н.М. Осадчий: Мировая экономика и международные отношения. 2009 – 35-44с.
36. Нешитой, А.С. Инвестиции: Учебник. – 5-е изд., перераб. и испр. – М.:Издательско-торговая корп. «Дашков и К^о», 2007 – 372 с.26
37. Панкратов Е. П. Экономическая оценка инвестиций/ Е. П. Панкратов – М.: Финансы 2008 73-74 с.
38. Пястолов, С.М. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учебник / С.М. Пястолов – 2-е изд. – М.: Академия: Мастерство, 2002. – 411с.
39. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков / В.И. Петров, В.И. Федотова, Учеб. Пособие - М.: 2008 –332 с.
40. Поршнев А.Г. Управление недвижимостью в России / Абрамов С. И., Атаманова Н.А., Генкин Е.В., Михайлов В.Ю., под общ. ред. А.Г. Поршнева –М.: Б. и. 2008 – 3 57 с.
41. Сергеев А.А. Экономические основы бизнес-планирования: учеб. пособие для вузов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011.
42. Староверова Г.С., Медведев А.Ю., Сорокина И.В. Экономическая оценка инвестиций. – М.: КНОРУС,2006.
43. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / Е.И. Тарасевич СПб.: МКС 2009 – 429 с.
44. Глазунов, В.Е. Финансирование инвестиций /В.Е. Глазунов – М.: «Космо». – 2008. – Режим доступа: www.sunrisefinances.ru