Тургын уй маселеси

төртіншіден- соңғы жылдары аймақтағы тұрғын үй бағасы деңгейінің жоғарлауына екінші деңгейлі банктердің өз қаражатын орналастырудағы қызметі оң ықпал етті, облыста екінші деңгейлі банктермен тек бір облыс көлемінде 2003ж.-16700 млн.т.; 2004ж.-19831млн.т.; 2005ж.- 43996 млн.т.; 2006ж.- 91382 млн.т. қаражат несиеге берілді, сондай-ақ, тұрғын үй сатып алуға несие беру қызметін 2000 жылы тек бір ғана банк, 2001 жылы - 3 банк, 2002 жылы - 6 банк, 2004ж. бастап барлық ірі банк филиалдары көрсетті. Бұл нарыққа түсетін қаражаттың өсіміне, одан облыстағы тұрғын үй бағасының өсуіне әсер етті.

бесіншіден - аймақта тұрғын үй құрылысы нарығы мен экономиканың жандануы болды. Статистика басқармасының деректері бойынша, 2004 жылы құрылыстың өсу қарқыны 240,1% құрады және жеке тұрғын үй құрылысының кеңеюімен қатар жүріп, озық үлгідегі коммерциялық тұрғын үй құрылысына бастау болды, бүгінгі күнге дейін облыс орталығында бірнеше пәтерлі, 12 элиталық тұрғын үй кешендерінің құрылысы жүргізілді.

Табыс өсімі тұрғын үй нарығындағы  көрсеткіштерге оң әсер еткен бірақ, нәтижелер бойынша тұрғын үймен  қамтамасыз етілу шамасы көрсеткішінің  байланысы төмен екендігі анықталды, яғни салынған пәтерлер саны, тұрғын үйлерді  пайдалануға беру жеткіліксіз және табысқа қарағанда үй бағасы жоғары. Бұл нарықтағы тұрғын үй құрылысы саласы қызметін одан әрі дамыту қажеттілігін негіздейді.

Нарықта қазіргі таңдағы  мұндай механизмдердің бірі тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі белсенділік  танытуда, қаражатты жинақтай отырып, төмен пайызбен пәтер алу мүмкіншілігі ипотекалық нарыққа қарағанда артықшылыққа ие бола бастаған. Қазір бұл жүйеде қызмет етуші АҚ «ҚР тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» күн санап клиенттік  базасын өсіруде және филиалдарының  саны он беске жеткен, ондағы қызмет етушілер саны да біраз жоғарлаған, банк салымшыларының санын өсіріп отыратындығын  жоспарлайды, ал 2010 жылға дейін клиенттермен жасалатын келісім-шарттардың 200 мыңнан жоғары болатыны мақсат етіледі. Бірақ  бұған дейін банк қызметі бәсең  жүріп келді, бұл нарықтағы бірнеше  себептерге байланысты, оларды біз  мына жағдайлармен байланыстырамыз: тұрғын үй бағасының жоғары өсімі мен  нарықтағы тұрақсыз жағдайларға  байланысты сенімсіздіктің болуы; қаражатты  жинақтаудың ұзақ мерзімділігі мен  оған сәйкес инфляциялық индекстелудің  жүрмеуі; тұрғындардың көпшілігінің табысының  төмендігі мен жинаққа мүмкіншіліктерінің жоқтығы. Ал ипотекалық несие жақын  арада баспаналы болып, төлемді  жылдар бойы төлеп отыру мүмкіншілігін  береді.

Анықталған жағдайларды  қарастыра келе, біз елдегі қол  жетімді тұрғын үйлермен қамтамасыз ету үшін келесі шараларды жүргізуді  қажетті деп санаймыз: құрылыс  саласы мен қызметін қолдау, несие, жинақ жүйесінің жетілдірілуін, жалгерлік бағытта үйлерді тұрғызудың ынталандырылуын, қорлар мен холдингтердің  құрылысқа инвестициялауда белсенді болуын, инвестициялық бағытта қаражаттың жинақталуын және т.б.

1.4. Тұрғын үй нарығын жетілдірудің негізгі бағыттары

Тұрғын үй нарығын дамыту нарықты микро және макро деңгейде ұйымдастыра отырып, мақсатқа жетуді көздейді, маңызды шараларды қолға  алудың қажеттілігін анықтайды. Мемлекеттік бағдарламада мынадай жоспар қарастырылады:

Азаматтармен жеке тұрғын үй құрылысы да бағдарламада қарастырылып, жеке тұрғын үй құрылысын одан әрі  даму үшін жер телімдерін ақысыз беру, үй құрылысының басталуына дейін  инженерлік - коммуникациялық инфрақұрылымдармен қамтамасыз ету қарастырылған және бұл жағдайлар 2008-2010 жылдары мемлекеттің  тұрғын үй бағдарламаларында да өз жалғасын тауып, бір шаршы метр тұрғын үй бағасының тұрақты бекітілуі  анықталған.

Дегенменде аймақтағы  ақысыз берілетін он жүздік жер телімін  алу үшін азаматтар бірнеше жылдар күту үстінде, мысалы, Маңғыстау облысы, Ақтау қаласының өзінде 2002-2004 жылдар аралығында кезекте тұрған тұрғындар  әлі де жер телімдерін алмаған, қазіргі  таңда кезекте тұрған тұрғындар  саны он мың адамға жеткен. Сондықтан  жер телімдерін бөлу, оларды қажетті  желілермен қамтамасыз ету уақыт  күттірмейтін шаралардың бірі.

Мемлекеттік бағдарламаның  қабылдануы оң құбылыс болды, көптеген жас жанұялар пәтер иелері атанып, жеңіл пайызбен несие алу мүмкіншіліктерін иеленді, сонымен қатар бағдарлама барлық облыстарда қарастырылып, құрылыс  жұмыстары көпшілігінде жобаға сәйкес жүрді. Бірақ, бағдарлама бойынша тұрғын үй алуға өтініш білдірген тұрғындардың кейбіреулерінің жалақысы төмен  болып, банктің төлемқабілеттік  көрсеткіштерінен өте алмады, ол тұрғындар  үшін қосымша нарықтық шаралар қарастырылмады. Бұл жағдай кейінгі 2008-2010 жылдары  мемлекеттік бағдарламада жалгерлік  нарық бойынша өз шешімін тапқан, алайда ол нарық қызметі де бәсең  түрде қолға алынуда. Біз жалгерлік  нарық қызметі үшін тұрғын үй құрылысының  қажеттілігін, оны іске асырудағы  мемлекеттің облыстардағы нақты  саясатының болуының маңызды екендігін  атап өтеміз, оған қатысушылар мен  олардың нарықтары, ондағы мүддесі  нақты қарастырылуы керек және бәсекелестік ортамен жоғары сапалы, салыстырмалы төмен бағадағы құрылыс қажетті. Бұл құрылыс кластерін құрудың  қажеттілігін негіздейді, ел аумағында  құрылыс кластерінің құрылуының әлеуметтік-экономикалық маңызы зор. Кластерлік бағытта дамытуда өнімдер сатылатын  негізгі орталықтар қарастырылады. Мұндай орталықтарға Қазақстан Республикасындағы  ірі қалалар мысал бола алады.

Қазақстандағы құрылыс кластерін  ұйымдастыру және дамыту мыналарға  ықпал етеді: бірінішіден - материалдық  өндіріс, шикізатты жеткізу шығындары, негізгі материалдар шығындарын, дайын өнімді өткізу мәселелерін  шешеді; екіншіден - ішкі нарықта өнім құнының төмендеуіне әсер етеді  және құрылыс кәсіпорындары үшін жаңа бағыттар пайда болады; үшіншіден - ірі территориялық алшақтық, мердегерлердің жан-жақта болуы, құрылыс материалдарының  жоғары жүксиымдылығы, жоғары транспорттық шығындар, өндірістің маусымдылығы саланың  ерекшелігін көрсетеді және кластер  құрудың қажеттілігін одан сайын  айқындай түседі.

Қазақстандағы кластерлік саясаты  қалыптастырудың негізгі міндеттері болып төмендегілер анықталды: біріншіден - аймақта кластерді дамыту бағытын бақылау және кластер құрылымын анықтау, кластердің даму келешегін талдау және мемлекеттік қолдау көрсету; екіншіден- аймақтық кластердің қатысушыларын анықтап, олар үшін байланыс алаңдарын қалыптастыру; үшіншіден -кластерлік сала өкілдерімен тәжірибе алмасу; төртіншіден - кең маркетингтік зерттеулер мен жарнамалық іс-шараларды өткізу, білім беру саясатын іске асыру; бесіншіден - аймақтардағы ақпараттық-коммуникациялық инфрақұрылымды дамыту және аймақтық экономикалық кластерді дамыту үшін институцияланған орта қалыптастыру.

Осы жағдайларды қарастыра  келе, тұрғын үй нарығын дамытуда көптеген шаралардың жетілдірілу қажеттілігі  төмендегі түрде негізделеді:

1. тұрғын үй нарығын басқаруды жетілдіру, салалық бәсекелестік ортаны қалыптастыру;
2. құрылыс саласы, құрылысты жабдықтауды ынталандыру, құрылыс кластерінің құрылуы мен дамуына жағдай жасау арқылы ішкі құрылыс саласының ауқымын кеңейту, нәтижесінде әлеуметтік тұрғын үй құрылысында пайдаланылатын құрылыс материалдарын тек ішкі нарық арқылы қанағаттандыру, сырттан әкелінетін құрылыс материалдарының түрлеріне импортық алымдарды өсіру;
3. тұрғындарды мемлекет тарапынан әлеуметтік бағытта қолдау, мемлекеттік бағдарламалардың одан әрі іске асырылуын бақылау, жер телімдерін бөлуді уақытында кезектілік тәртіпте, қатаң бақылаумен жүргізу, тарифтердің деңгейін қадағалау;
4. саладағы қаржыландыру, несиелендіру, сақтандыру қызметін жетілдіру, несиелендіруге қатысты тәуекелді төмендету, ұзақ мерзімдік салымдар бойынша қызмет ететін қорларды нарыққа тарту шараларын ұйымдастыру;
5. жалгерлік нарығындағы белсенділікті арттыру, салаға көптеген жеке инвесторларды тартуды ынталандыру шараларын жүргізу және мемлекет-жеке меншік қатынастарын бірлесе отырып дамыту.

Бұл анықталған бағытта тұрғын үй нарығындағы мәселелерді кешенді  түрде шешу, құрылыс саласы кластерін  құру біздіңше тұрғын үй нарығының  одан әрі дамуына жағдай жасайды. Тұрғын үй нарығын жетілдірудің жолдарында негізігі мақсаттарға жетуді көздейді және маңызды шараларды жүзеге асыра отырып нарықты одан әрі дамытуға септігін тигізеді.

II. Тұрғын  үй НАРЫҒЫНДАҒЫ МӘСЕЛЕЛЕРДІ ШЕШУ ЖОЛДАРЫ 
2.1. Ипотека және ипотекалық несиелеу ерекшеліктері

Қандай  да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарылатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына және де көптеген әлеуметтік қажеттіліктерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы, бірақ тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады.

Бүгінгі күні адамдардың көп  саны ипотека алуға бет бұрады. Бұл жақсы дайындық пен қажетті  мөлшерде мәлеметтерді қажжет ететін маңызды іс. Ипотекалық несиелендіру кезінде бірінші кезекте қандай жайттарға көңіл бөлу керек? Ипотеканы  рәсімдеу үшін сан алуан банктердің шарттары, құжаттар тізілімдер мен  нысандары қандай? Берілген бөлімде  ипотекалық несиелендірудің негізгі  жайттары туралы ақпарат берілген.

Ипотека-бұл жылжымайтын  мүлікті кепілге берген кездегі  несие. Ипотекалық несиелендіру кезінде  заемшы жылжымайтын мүлікті сатып  алу үшін несие алады және оны  кепіл ретінде банкке рәсімдейді. Ипотека арқылы сатып алынған  жылжымайтын мүлік оны сатып  алынған сәттен заемшының меншігіне  айналады. Ипотекалық несие тұрғын үй бағасының белгілі бір бөлігіне беріледі. Пәтер бағасының қалған бөлігін заемшымен оның өз қаражат  есебінен төленуі міндетті. Бұл бастапқы жарна деп аталады.

Заемшыға қойылған шарттар, несие мерзімі, пайыздық мөлшерлеме сияқты ипотекалық шарттар әр түрлі  банктерде үнемі өзгеріп отырады. Жаңа ипотекалық бағдарламалар пайда  болады, заемшыға қойылатын талаптар өзгеріп тұрады, пайыздық мөлшерлемелер  көтеріледі немесе керісінше төмендетіліп отырады. Ипотеканы рәсімдеудің  барлық жайттарын ашып алу үшін ипотекалық несие бойынша ұсынылған ақпаратпен назар салып танысыңыз.

Қазақстандағы ипотеканы  пайдаланудың кең таралған түрі –  несиеге пәтер алу болып табылады. Ережеге сәйкес кепілдікке, жаңа алынған  үй және жеке меншігінде үй қойылады.

Ипотекалық  несиелендіру халықтың – тұрғын үй жағдайын жақсартудағы, банктің – тиімді және табысты  жұмыстағы, құрылыс  кешенінің –  өндірістің және халықты  ипотекалық несиелендіруді кеңімен  таратуға ықпал  ететін экономикалық өсуге мүдделі  мемлекеттің серпінді жұмыс істеуіне деген мүдделерді келісуге мүмкіндік  береді. Ипотекалық несиелер екінші деңгейлі банктермен беріледі және әр қайсысының несие беру шарттары әр түрлі.

Ипотека шарттары, басқа  несиелер сияқты несиелендіру мерзімі  және пайыздық мөлшерімен сипатталады. Сонымен қатар ипотека жағдайында несие соммасы алынатын үй құнының  біршама пайызын құрайды. Құнның қалған бөлігі, бастапқы жарна болып  есептеледі және ипотекалық несие алу  үшін несие алушы да болуы қажет. Ипотеканың маңызды шарттарының  бірі, өзінің жаңа үйі үшін ипотекалық банкке беретін төлемдерді жүргізу  тәртібі болып табылады.

Ипотекадағы несие валютасы ұлттық және шетелдік болуы мүмкін. Қай валютада ақша салу, несие алушының өз еркі.

2005-2007 жылдарға арналған  Қазақстан Республикасының тұрғын  үй құрылысын  дамытудың Мемлекеттік  бағдарламасына  сәйкес, Тұрғын үй  құрылысы Қазақстанның  дамуында  басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті  Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев  2007 жылғы 23 ақпандағы Парламенттегі  «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан»  атты Қазақстан халқына дәстүрлі  жолдауында: «Нарықтық жағдайда  әлеуметтік саланы дамыту үшін  тұрғын үй сатып алу мәселесі  мен жылжымайтын мүлік нарығының  дамуы өте маңызды. Тұрғын үй  құрылысын дамытуға арналған. Мемлекеттік  бағдарламаны жүзеге асырудың  екі жылында ғана тұрғын үйдің  11 миллион шаршы метрі енгізілді.  Бағдарлама 30 пайызға озып, алда  жүруде. Біз осы Бағдарламаны  жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын  анықтадық». Бағдарламада қолжетімді  тұрғын үй мен жылжымайтын  мүлік нарығы дамуының саласындағы  саясаттың тізбектілігіне ерекше  назар аударылды. Әрине бұл  мәселелер Қазақстандағы тұрғын  үйді ипотекалық несиелеудің  қазіргі жағдайына байланысты  туындап отырғаны анық.

Халықтың  барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының  тұрақты дамуын қамтамасыз ету, оның құнын арзандатпайынша, тұрғын несие мерзімі ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес. Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып, жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге  болады.

Жылжымайтын мүлік бағасының  шамадан тыс  өсуіне, тұрғын үй құрылысына инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі  жағдайына  байланысты орташа табысы бар әлуетті  қарыз алушы ипотекалық несие  алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.

Мұндай  мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс  жасап отырған  қазіргі тұрғын үй ипотекалық жүйесін  дамыту мен  жетілдірудің маңыздылығы  теориялық  және тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының  экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің  тиімді пайдалануы барысындағы жоғарыда аталған  мәселелердің бүгінгі күнге  дейін  жете зерттелмей келуі, әлемдік  дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл  курстық жұмыста зерттеуге себеп  болды.