ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы

      16. Компанияның Несие комитеті қарыз  андеррайтингі бойынша ұсыныс  хаттарды қарастырып, қарыз алушыға  ипотекалық несиені беру немесе  бермеу туралы шешім қабылдайды. Шешім есеп беру нәтижесі  бойынша  қабылданады. Компанияның Несие комитетінің қызметі «Қарыз беру комитеті туралы ержемен» регламенттелінеді.

Коммерциялық  ипотекалық қарызбен қамтамасыз ету

1. қарыз   алушының төлеу қабілеттілігін  анықтаған кезде оның кепіл  мүлігі аса үлкен маңызға ие  болуына байланысты компания  сатып алу келісім-шартын жасамастан бұрын және қарызды берместен бұрын кепіл мүлігін мұқият тексеруден өткізуі тиіс. Бекітілген шарт бойынша қарыз алушы ипотекалық қарызды   төлемеген жағдайда,  ипотекалық қарыз бойынша қарызды төлеу үшін компания заңды түрде кепіл мүлігі арқылы өндіртеді.

      Компанияның мүлік құны ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жеткілікті екеніне сенімді  болуы қажет. Кепіл затын бағалаған  кезде үш фактор талдануы тиіс:

• Жылжымайтын мүлік нысанасына ие болу құқығын растау;
• Мүлік құны мен ипотекалық несие қатынасы;
• Мүліктің жағдайы, қалпы (орналасуы және т.б.);
• қарыз сомасы мен мүлік құнының қатынасы ақша түріндегі алдыңғы жарнаны төлеу кезінде 70%-тен аспауы керек, ал басқа түрдегі қамтамасыз етуде 60%-тен аспауы керек.
• кепілге ұсынылып отырған мүлік клиентке немесе үшінші тұлғаға тиесілі жылжымайтын мүлік болуы тиіс

      Кепіл заты келесі талаптарға жауап беруі  тиіс:

• кез келген ауыртпалықтан бос болуы тиіс (жылжымайтын мүлік орталығында тұқтқынға алынбауы тиіс, жалға алу және басқа келісім шарттарымен байланыспаған);
• өкілетті орган жазбаларында жеке кадастрлік нөмір иелену;
• ғимараттың негізгі ауданына жылу беруді қамтамасыз етуші электрлік бу және газ жүйелеріне қосылуы тиіс;
• суық және ыстық сумен қамтамасыз етілуі тиіс;
• сантехникалық құрал-жабдықтарды, есік, терезе, төбесі жөнделген болуы тиіс.

      Кепіл болған орын орналасқан ғимарат келесі талаптарға жауап беруі тиіс:

1. апаттық жағдайда болмауы тиіс;
2. цементті, тас немесе кірпіштен жасалған фундаменті болуы тиіс;
3. металл, керамикалық немесе темір бетонды жабуға ие болуы қажет.
4. Қамтамасыз ету кепіліне қабылдау мүмкіндігі ретінде компания, тұрақты мекеме, сенімді банк кепілін қарастыруы мүмкін;
5. Кепіл затын сақтандыру;
6. Қарыз алушы компаниямен келіскен шарттар бойынша кепіл заты болып табылатын мүлікті сақтандыру компаниясында сақтандыруы қажет. Шарттар келесідей:
• Сақтандыру келісім-шарты ипотекалық қарыз мерзіміне жасалады;
• Сақтандыру сыйақысы қарыз сомасын беруден бұрын төленеді
• Кепілге берілетін жылжымайтын мүлікті өрттен, найзағайдан, жарылыстан, су тасқынынан, басқа да стихиялық апаттардан сақтандырылады.

  Компания ипотекалық несиелерді өз атынан береді. Ипотекалық коммерциялық несиелерді беру бекітілген «коммерциялық жылжымайтын мүлік бойынша клиенттермен жұмыс істеу процедурасына» сәйкес жүреді.

      Несие комитеті құптағаннан кейін компанияның жауапты қызметкері қажетті құжаттарды дайындайды:

• Компаниямен клиент несие келісім-шартын жасайды;
• Компаниямен клиент «Болашақтағы кепіл туралы келісім-шартқа» немесе «жылжымайтын мүлік кепілі келісім-шартына» қол қояды;
• жылжымайтын мүлік кепілі келісім-шартпен қаткар ипотекалық куәлік рәсімделеді;
• сақтандырудың сәйкес келген келісім-шарттары рәсімделіп, қарыз алушы тиесілі сақтандыру сый-ақыларын өтейді;
• компания қарыз беру келісім-шартының негізінде мүлік сатушысымен (алдыңғы жарнаны есепке алумен бірге) есеп беріседі немесе клиенттің жеке есеп шотына қарыз сомасын аударады немесе қарыз сомасын клиентке ақшалай түрде беріледі;
• компанияның жауапты қызметкері қарыз беру келісім-шартының бір тұп нұсқасын клиентке береді. Мүлік кепілі келісім-шартының барлық нұсқалары өкілетті мемлекеттік органдарға тіркеу үшін компанияда қалады;
• жылжымайтын мүлік бойынша құқық иелену құжаттардың барлығы ипотекалық несиені толық өтегенше компанияда қалып отырады.

      Қарыз сомасын беру негіз болып келесіде табылады:

• экспертиза келісім-шарты;
• банк қарызының келісім-шарты;
• болашақтағы кепіл туралы келісім-шарты немесе кепіл келісім-шарты;
• алдын-ала төлем туралы хаттама (қажет болған жағдайда);
• қосымша қамтамасыз ету келісім-шарты (егер де ол жобамен қарастырылса).

         Ипотекалық коммерциялық  қарызға қызмет  көрсету. Берілген ипотекалық несиелер бойынша жеке іс ашылады, ол несие досьесі деп аталады. Несие досьесінде қамтылған құжаттар қарыз міндеттемелері бойынша негізгі ресми құжаттар болып табылады да, әр несие бойынша жеткілікті мәлімет қамтуы қажет. Жоба шеңберінде, несие досьесі рәсімделіп, компанияда сақталады. Несие досьесінде қамтылған мәлімет ағымына енгізілетін барлық өзерістерді компанияның жауапты қызметшісі енгізіп отырады. Несие досьесі құпия құжаттардың қатарына жатқызылады.

           Қарызды өтеу мониторингі.  Несие досьесін жүргіуші Компания қызметшісі қарыз бойынша тұрақты мониторингтің өтуіне жауап береді. Компания бухгалтериясы атаулы қызметкердің талабы бойынша қарызды өтеу туралы барлық қажетті мәліметтерді беруі тиіс. Сонымен қатар компанияның жауапты қызметкері міндеттемелер қамтамасыз етілуіне алынған жылжымайтын мүлік мазмұнын тексеріп, қажет болған жағдайда бұзушылықтарды жою бойынша нұсқаулар береді.

Ипотекалық  коммерциялық  қарызды кері қаржыландыру. Өзінің қалауынша компания келесі құқықтарға ие:

• бекітілген несиелеу лимитінің шеңберінде банктерден немесе келісім-шарт негізінде басқа да қарыз беру ұйымдарынан қарыз алуға;
• келісім-шарт негізінде банк немесе басқа инвесторларға ипотекалық куәліктерді сатуға;
• жеке активтермен немесе ипотекалық қарызбен қамтамасыз етілген құнды қағаздардың эмиссиясы мен орналастыруын іске асыру.

      Ипотекалық  коммерциялық қарыздарды кері қаржыландыру бойынша Банк пен Компания арасындағы өзара әрекеттесу «Ипотекалық қарыздарды кері қаржыландыру туралы ережемен» регламенттеледі.

Проблемалық қарыздар. Егер қарыз мерзімі өтіп кеткен ссудалардың есебіне шығарылса, келесі шаралар қолданылады:

• компания қызметкері сол күні компания басшылығын орындалмау фактісі туралы хабардар етуі тиіс;
• компанияның жауапты қызметкері төлемнің уақытысында төленбеу себептерін, клиенттің қаржы және экономикалық жағдайын, клиенттің өз міндеттемелерін орындау мүмкіндігін анықтау үшін жедел түрде клиентпен байланысуы қажет.
• Егер клиенттің өз міндеттемлерін орындау мүмкіндігі болмаса, компанияның ішкі несие саясатына сәйкес кепіл затын соттан тыс іске асыру жолымен міндеттемелерді өтеу бойынша шаралар қолданылады.
• Өтем мерзімі 30 күнтізбекті күннен асып кетсе, іс жүзіндегі заң шығаруға сәйкес кепілден өндіріп алу процесі басталады.

3.2. Қазақстан Республикасында  ипотекалық несиелеудің  даму стратегиясы

            2000 жыл біздің  Республикамызда ұзақ мерзімді  тұрғын үй ипотекалық несиелеу  жүйесі дамуын табу үшін негіз  қалана бастады. Болашақта ипотека арқылы материалдық өндірістің түрлі салаларына - өнеркәсіп, ауыл шаруашылығы, қызмет көрсету, шағын кәсіпкерлік – қаржы ресурстарын тарту туралы айтуға болады, яғни тек тұрғын үй құрылысына ғана емес, өндіріс алаңдарына көңіл бөлу қажет.  Алайда қазіргі жағдайда тұрғын үй саласында, бұл өтпелі экономикасы бар көптеген мемлекеттердің тәжірибесінен белгілі, біршама жетістіктерге жетуге болады. Себебі, Қазақстанда жаңа баспана қажеттіліктері өсіп келеді, ал халықтың несие ресурстарын тартусыз қаражаты ол қажеттілікті өтеуге жетпейді. . Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің  қалыптасуына түрткі болған 2000 жылғы 21 тамызында қабылданған «Қазақстан Республикасында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландыру мен ипотекалық несиелеу жүйесінің даму тұжырымдамалары». Аталған тұжырымдамаға сәйкес  біздің республикамыздағы ипотекалық несиелеудің жүйесі жоғарыда аталған малайзиялық үлгіге    негізделіп жүргізілген. Қазақстан Малайзия емес, сондықтан олардың тәжірибесін толығымен алуға болмайды.  

      Дүниежүзілік  тәжірибе жан-жақты зерттелгенімен, қазақстандық гнарықтың ерекшеліктері  банк алдында бірнеше міндеттер  қояды. Банктер өздерінің мүмкіндіктеріне  сәйкес оларды шешуде. Артынша өз көзқарасым бойынша ипотекалық несиелерді беру кезінде жіберілетін кемшіліктерді атауға жөн көрдім.

      Алғашқы кемшілік – ипотекалық несиені беру кезінде диверсификация жағдайының болмауы. Біздің елімізде ипотекалық несиелер көп жағдайда дайын баспана алуға  беріледі де, оның құрылысына көңіл  аса бөлінбейді. Сонымен бірге несиені өтеу клиент табысы арқылы жүреді. Ал егер келесі вариантты пайдаланса, ол өзінің нәтижесін берер еді. Азамат пен банк арасындағы қарым-қатынастарда несиені өтеу гаранты болып риэлторлық фирмалар танылған кезде қарызды өтеу көзі қарыз алушының жеке иелігінде бар жылжымайтын мүлік болып табылады.

      Несиелеудің аталған үлгісінің механизмі  келесідей: банктен ипотекалық несие  алу үшін азамат ескі пәтерді сатып  алу келісім-шартын жасауы керек. Одан кейін азаматқа ипотекалық несие  бойынша кепіл хат беріледі.

      Банк  несиесі өзі жинаған ақшасы дайын  баспана алуға жұмсалады. Жаңа баспана  алғаннан кейін азамат сатып алу  келісім-шартына сәйкес ескі баспананы  риэлторлық фирмаға береді.

      Риэлтор ескі пәтерді сатып, өндірген ақшаны банк алдындағы ссудалық қарызды төлеуге жұмсайды. Несиелеудің бұл варианты менің ойымша өз табысынан қарыздарды өтеуге мүмкіндігі жоқ көптеген оьбасылардың мәселесін шешер еді. Дамыған мемлекеттердегі ипотекалық несиенің  жіктемесін берген кезде келесі нысаналар белгіленеді:

• жер учаскелерін алу;
• жер учаскелерін игеру;
• тұрғын үй құрылысы;
• тұрғын үй емес құрылысы.

     Ипотекалық  несиелеудің осы аталған түрлерінің ішінен біздің елде тұрғын үй құрылысы ғана қолданылады, яғни несие жаңа баспана  сатып алуға немесе тұрғын үйдің  құрылысын қаржыландыруға беріледі.

     Банк  несиесі арқылы жер учаскелерін  алу жер туралы заңның жетілмеуіне  байланысты мүмкін емес. «Жылжымайтын мүліктің ипорекасы туралы» заңға  сәйкес кепіл заты, яғни жылжымайтын  мүлік кепіл берушінің жеке меншігі  болуы тиіс, ал біздің республикамызда жерді жеке меншікке алу қамтылмаған.

     Егер  де қарыз алушы ай сайынғы төлемдерін өтей алмаса не болады? Біздің заң шығаруымызға сәйкес, кезекті төлемді төлеу 

(несие  бойынша) күнтізбекті 30 күн ағымында  кешіксе, банк кепіл мүлігін  соттан тыс іске асыруға құқықты.

     Шетелде мұндай жағдайдың алдын алу үшін қосымша кепілмен қамтамасыз етілген  ипотекалық несиенің түрі бар. Берілген түр қарыз төлеушінің алынатын жылжымайтын  мүліктің құнының 20%-к көлеміндегі  жарнамен жылжымайтын мүліктің құнынан 10%-к көлеміндегі кепіл депозитін қамтиды. Соңғысы қосымша қамтамасыз ету болып табылады. Бұл  депозиттен түскен қарыз алушының уақытша өтиеу мүмкнідігі болмаған жағдайда ай сайынғы жарналарды өтеуге жұмсалады. Алдыңғы жарнаның көлемін түсіруге мүмкіндік беретін болашағы бар бағыт болып ипотекалық несиелерді сақтандыру компанияларында сақтандыру болып табылады. Ипотекалық қарызды сақтандыру, әдетте он жылға созылады. Мерзім өткеннен кейін төлемеу салдарынан банк шығындарыгның мүмкіндігі азая береді. Сақтандыру жағдайы болып қарыз алушы несиені толығымен немесе бөлігін төлемеу болып табылады. Әрине, сауданың көлемі ұлғайған сайын сақтандыру сомасы да өсе бастайды. Батыс елдерінде сақтандырудың көлемі 12%-22 % құрайды. Сақтандыруға байланысты мәселелер келесіден шығады:

• Біріншіден, банкпен іске асырылатын сақтандыру төлемдері ипотекалық несиенің бағасын көтереді.
• Екіншіден, республикамыздың сақтандыру нарығы анағұрлым деңгейде дамыған және де бұл тектес қызмет көрсетуімен айналыспайды. Тағы бір кемшілік деп қарыз алушының ипотекалық несиені өтеудің өзіңе ыңғайлы схемасын таңдау мүмкіндігінің жоқ болуын айтуға болады.

      Біздің  банктерімізде несиені өтеу аннуитеттік  төлем сызбасы бойынша жүреді, яғни өтеу мерзімі бойынша біркелкі өтем мөлшерлі төлемдер жүреді. Әрине, мұндай әдіс банк үшін де, клиент үшін де өте ыңғайлы. Алайда, менің ойымша клиент таңдау мүмкіндігіне ие болуы керек. Мүмкін ол өз қарызын басқалай төлеуді ыңғайлы санайтын шығар, мысалы: бірнеше жыл бойы қарыз бойынша пайыздарды төлеп, негізгі қарыз сомасын біртұтас төлем арқылы немесе қарыздың  негізгі сомасының тіркелген төлем сызбасы (төлем көлемі азайып отырады) бойынша өтеу.

     Екінші  деңгейлі банк талаптарын анықтау кезінде  аналитиктердің көзқарасы тұрғысынан келесі критерийлерді атап өткен  жөн:

• банк банктік немесе басқа да операцияларды жүргізу үшін лицензия иеленуі керек;
• халықаралық стандарттарға банктердің өтуі бойынша банк бірінші топқа жатқызылуы тиіс;
• банк Ұлттық банк бекіткен пруденциалдық нормативтерді және де орындалуға міндетті нормалар мен лимиттерді орындауы тиіс;
• соңғы екі жыл бойы залалсыз болуы тиіс;
• банктің соңғы жылдық есеп беруі тізімі Ұлттық  банкпен бекітілген халықаралық аудиторлық компаниямен расталуы тиіс.