Іпотечне кредитування

Невід’ємною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення відповідного купона.

Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10—15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні.

У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність.

Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого будинку тощо. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію про те, як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання будинку тощо. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки.

Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за якісними характеристиками (родючість, місцезнаходження тощо) землями, і це закономірно.

Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави.

Іпотечному банкові законодавчо забороняється займатися купівлею-продажем земельних ділянок.

Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних банків можуть виникати фінансові труднощі.

Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції.

Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход. При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави в Україні разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти. У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди повинен мати право на одержання земельної ділянки.

Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність іпотеки не змінюється, якщо заставний об'єкт продається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника. Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі він потверджує наявність необхідного покриття.

Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі за кредитом.

Цікаво, що до 20-х років іпотечні банки надавали кредит у формі закладних (а не грошей), які реалізовував сам позичальник; повернення кредиту теж здійснювалося закладними листами.

Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками.

У разі неповернення позики власником заставленого майна стає позикодавець — іпотечний банк.

Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. В умовах прискорення інфляційних процесів заборгованість погашається все більш знеціненими грошима. Іпотечний кредит є складовою стабільної національної економіки.

4.Ситуація з іпотекою в Україні. Іпотечні банки.

На сьогоднішній день в Україні нема спеціалізованих іпотечних банків. Цю функцію взяли на себе комерційні банки. Але зважаючи на ряд факторів, відсотки по іпотеці занадто великі. Тому ходять чутки, що міністерство аграрної політики хоче створити у 2012 році земельний іпотечний банк України.

Однак все ж, система універсальних банків є більш привабливою для України, ніж спеціалізована.

Головний аргумент на користь цього твердження пов’язаний з важливістю депозитів як джерела рефінансування. Дуже важливо, щоб банки, які займаються іпотечним кредитуванням могли б залучати депозити від клієнтів і рефінансувати частину довгострокових іпотечних кредитів.

Крім того, принаймні ще два аргументи вказують на перевагу універсальних банків над спеціалізованими іпотечними.

По-перше, управління ризиками та фінансова стабільність спеціалізованих банків можуть бути досить слабкими.

По-друге, спеціалізована система є дуже дорогою. Комерційні банки, які захочуть розвити бізнес іпотечного кредитування, повинні будуть створити новий іпотечний банк. Це потребуватиме багато часу, зусиль та грошей. Зрозуміло, це зробить іпотечні кредити більш дорогими і для багатьох потенційних клієнтів недосяжними.

На противагу спеціалізованій системі іпотечних банків, Кабінет Міністрів пропонував, що в Україні можна створити ощадно-будівельні каси (ОБК), в яких населення зможе брати кредити на покупку житла. Щоб одержати іпотечний кредит у такій касі, наприклад, під 4 %, вкладник повинен буде нагромадити мінімум 50 % від вартості квартири, розміщаючи гроші в ОБК під мізерний відсоток. Але створення таких ОБК можливе тільки при низькій інфляції, що на даний момент в Україні малоймовірно.

Нагромадження грошових коштів невіддільне від формування вторинного ринку іпотечних кредитів. Спеціалізовані іпотечні компанії, придбавши кредити в банку, поширюватимуть закладні іпотечні облігації та інші цінні папери, забезпечені іпотечними позиками. В Україні назріло питання про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів. Важливе значення має удосконалення методики грошової оцінки земельних ділянок, яка в Україні проводиться Державним комітетом по земельних ресурсах.

На стримування розвитку іпотечного кредитування впливає і обмежений платоспроможний попит населення. Грошові витрати та заощадження населення України є надзвичайно низькими. Зрозуміло, що за таких обсягів витрат населення внутрішній ринок країни залишається дуже вузьким. Однак, зарубіжний досвід свідчить, що існує пряма залежність між часткою заощаджень населення у їх сукупних доходах та темпами економічного зростання, оскільки заощадження, як правило, використовуються на інвестиційні цілі. Не менш важливими є психологічні фактори, головним з яких є національна ментальність значної частини населення, яка полягає у небажанні жити в борг. Тому практично не існує кредитних історій позичальників. Також значну роль відіграє довіра населення до банків. З огляду на сьогоднішні події, можна з впевненістю сказати, що банки втратили довіру більшості позичальників країни.

Сучасна модель українського ринку іпотеки характеризується такими факторами, як:

        переважно депозитна модель фінансування;

        домінування універсальних банків;

        відсутність спеціалізованих інститутів іпотечного ринку спеціалізованих регуляторів, гарантійних фондів іпотечного страхування ринкового фінансування, інфраструктури (наприклад, кредитне бюро).

Наслідками такої ситуації є: низька ефективність (адміністративні витрати); високі системні ризики; тиск на ціну для кінцевого позичальника.

Зростання іпотечного ринку стримується наступними факторами:

- нездатністю банків використовувати міжнародні схеми реінвестування через існуюче українське законодавство;

- нездатністю багатьох банків позичати кошти на міжнародних ринках капіталу через їх неповну відповідність вимогам міжнародного законодавства;

- наявністю інших, більш прибуткових напрямків діяльності;

- загальною недовірою населення українським банкам та побоювання щодо втрати свого житла у разі банкрутства банка-кредитора;

- відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування.

Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливі без створення економічних, правових та інституційних передумов. До економічних передумов слід, насамперед, віднести:

- стабільність цін та обмінного курсу національної валюти, оскільки це є необхідним елементом в довгостроковому інвестуванні;

- загальне економічне зростання, яке призведе і до розвитку іпотечного ринку.

Адже, коли буде встановлено чітку схему діяльності таких банків, тоді і можна буде говорити про розвиток іпотечного кредитування. Для успішного розвитку іпотечного ринку, в першу чергу, практичну значущість матиме визначення принципових засад, які мають бути покладені в основу правового регулювання іпотеки.

У той час, коли в більшості розвинених країн обсяг іпотечного кредитування становить 40-75 % ВВП, у країнах, що розвиваються, – близько 20 % ВВП, то в Україні цей відсоток ледве сягає 8 %. З огляду на це, а також враховуючи постійне зростання ВВП, Україна має деякий потенціал для розвитку іпотечного кредитування.

Отже, теперішня ситуація з іпотекою в Україні потребує негайних позитивних змін, адже іпотечний ринок щільно пов’язаний з багатьма важливими галузями економіки, такими як будівництво, металургія, виробництво будівельних матеріалів, видобувна галузь та ін., і  достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці. Це частково є результатом відмінностей у мікроекономічному та правовому середовищі, в якому перебувають усі основні гравці ринку іпотеки.

Безумовно, центральною проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Одним із основних завдань банків щодо поповнення “довгих” пасивів у нинішній ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції. Іпотека дає змогу мобілізувати значну частину заощаджень населення й коштів інвесторів і спрямувати їх насамперед у такі важливі галузі народного господарства, які пов’язані з житловим будівництвом. Іпотечне кредитування є тим механізмом, котрий забезпечує взаємозв’язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будівельного сектору, спрямовуючи їх у реальний сектор економіки.

5.Статистичні дані.

Ринок нерухомості Києва є найбільш динамічним і інформативним і дає розуміння тих тенденції, що існують на ринку нерухомості України.

Якщо у ІІІ кварталі 2009 року було деяке пожвавлення іпотечного ринку і певний ріст (здебільшого за рахунок зростання курсу іноземних валют відносно гривні), то у IV кварталі знову спостерігається зменшення загального об’єму іпотечної заборгованості.
Станом на 1 січня 2010 року загальний розмір іпотечного портфеля банків в Україні становив 104,8 млрд. грн.*

У ІV кварталі 2009 року загальний іпотечний портфель банків скоротився ще на 2,44% у відносному значенні або на 2 621 млн. грн. в абсолютному.

Загалом за даними банків за 2009 рік загальний іпотечний портфель банків скоротився на 3,8% у відносному значенні, або на 4 259 млн. грн. в абсолютному.

Якщо ж відкинути девальвацію гривні у ІІІ кварталі, завдяки чому іпотечний портфель тоді збільшився на 3,7%, то показник скорочення обсягів заборгованості у 2009 році буде складати 11,2%, як і прогнозувалося фахівцями Асоціації.

Діаграма 3. Обсяги заборгованості за іпотечними кредитами у 2008-2009 роках, млн. грн.

За даними аналітичного огляду УНІА

Що стосується кількісної характеристики іпотечного портфелю банків, то тут нічого нового не трапилось. Боржники продовжуали сплачувати за своїми кредитами і за останні 3 місяці 2009 року закрили ще 3,1% кредитів від загальної кількості. В абсолютному значенні цей показник становить 14 016 кредитів.

Загалом за останній рік загальна кількість іпотечних кредитів зменшилась на 47 585 кредитів.

Діаграма 4. Кількість іпотечних кредитів у 2008-2009 роках

За даними аналітичного огляду УНІА

Щодо загальногфо кредитного портфелю, за ІV квартал 2009 року він скоротився на 0,8%, в той час як портфель кредитування фізичних осіб збільшився на 3%.

Загалом за 2009 рік загальний кредитний портфель банків скоротився на 2,1%, а портфель кредитування фізичних осіб — на 7,3%.

Четвертий квартал 2009 року приніс зменшення рівня валютизаціїї на 1,9%фф