Ипотечный кредит как инструмент решения государственной жилищной проблемы

Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая  нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие ипотеки в нашей стране.

Проблема  формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное  кредитование, - одна из актуальных в  современных условиях.

Жилищное  кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А  чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного  строительства.

Необходимы  действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации[5].

Во-первых, нужны  финансовые механизмы, позволяющие  улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия  для развития долгосрочного жилищного  кредитования как граждан, так и  профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения  проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как  участие граждан в долевом  строительстве и жилищно-накопительных  программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная  система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок  ипотечных ценных бумаг. 
Принципиальный вопрос - гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам. Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье[5].

Доступность ипотечного кредита для конкретного  домохозяйства определяется в первую очередь доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы - доходы населения  и уровень инфляции - являются внешними по отношению к собственно системе  ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального  взноса и структура платежей.

В целях повышения  доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо:

• реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;
• создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;
• развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
• развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

При формировании государственной политики в целях  обеспечения населения доступным  жильем необходимо учитывать, что в  результате проведенной в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении  ипотечного кредита на улучшение жилищных условий[5].

Вместе с  тем для отдельных категорий  граждан, не имеющих в собственности  недвижимости, иного имущества или  накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для  уплаты первоначального взноса, возможным  решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма  ипотечного страхования, который позволяет  существенно снизить размер первоначального  взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов  для определенных социальных категорий  населения возможно использовать форму  прямого субсидирования первоначального  взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна  собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего  необходимо по максимуму сократить  субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских  времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект  экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с  гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует  кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что  система находится в стадии становления, государство может также создавать  определенные стимулирующие условия  для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью  необходимо:

• совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
• создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;
• организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Основная  функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной  и нормативной базы с целью  правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков[5].

Для развития ипотеки предлагается решение следующих  основных задач : 
совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
• разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного  ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

• ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;
• предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная  позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов  местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных  участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной  политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной  базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным  законодательством, с тем чтобы  ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием  эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав[5].

Ключевым  аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных  экономических условиях выступает  поиск и реализация направлений  привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку  банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие  населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью  не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность  в разработке адекватного особенностям современной российской экономики  механизма использования имеющихся  финансовых резервов и привлечения  долгосрочных инвестиций в процесс  жилищной ипотеки.

С целью совершенствования  правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное  законодательство и нормативные  документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

• уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;
• обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
• заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;
• создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Расширение  деятельности банков и иных кредитных  организаций на рынке ипотечных  жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга  разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования[5].

С этой целью  предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации  о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке  ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных  организаций по операциям на рынке  ипотечных жилищных кредитов.

Заключение

В ходе исследования были рассмотрены  следующие вопросы:

1. Понятие и сущность ипотечного кредитования
2. Модели ипотечного кредитования в развитых странах
3. Нормативно-правовая база ипотеки
4. Проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки
5. Государственные программы реализации ипотеки
6. Выявлены основные инструменты решения жилищной проблемы
7. Пути создания эффективного ипотечного кредитования

Ипотека - это  одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

С переходом  России к рыночной экономике в  жилищной политике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность  в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств  граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать  условия для осуществления права  граждан на жилище (ст. 40 Конституции  РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в  законе гражданам, нуждающимся в  жилище, оно предоставляется бесплатно  или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача - создать  рынок жилья, преодолеть отрицательные  последствия уравнительного распределения  жилья. С этой целью была проведена  приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность  граждан занимаемых ими жилых  помещений в государственном  и муниципальном жилищных фондах.