Краевой рынок недвижимости

     Таким образом, для регулирования отношений  по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.[37; c.174-175]

     К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В последнее время действительно чрезвычайно большое внимание  уделяется деятельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе.

     Законопроект  чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно.  С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон «Об эмиссионных ценных бумагах» имеет здесь первоначальное значение.

     Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а  потом уже внести изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Но, тем не менее, по мнению Глазунова Д. А. (член ФКЦБ России), спектр который в настоящее время определен в законопроекте (и в депутатском, и правительственном варианте два вида ценных бумаг осталось), тот оптимальный набор инструментов, который позволит с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются для секъютиризации ипотечного кредитования.   

     Принципиальной  особенностью и того, и другого  вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным  покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.[42]

     В России так же уже разрабатывается  закон «О сторойсберкассах» в  основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает.  Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

     Одна  из важнейших задач - законодательное  оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.

     Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который  бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего  должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

     Второй  вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться  стройсберкассы. Для разработчиков  законопроекта, по сути, все равно: будет  это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

     Третий  момент связан непосредственно с  характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

     Четвертый по порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые  будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска.[4; c.27]

     В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - упираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства. Ст. 2 закона «О банках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредитных организаций, которые имеют право существовать в РФ.

     При подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах эксперты банковского  комитета очень жестко настаивали на том, чтобы строительная сберегательная касса на уровне закона была признана кредитной организацией. И тут  мы сталкиваемся с главной проблемой - как классифицировать данную кредитную организацию. Мы уже сказали, что строительная сберегательная касса заключает договоры строительных сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций является очень узким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, с которыми сталкивается данный финансовый институт. Не имея возможности классифицировать в рамках действующего определения строительную сберкассу как НКО, поскольку главный критерий НКО - не совершать операции с гражданами, у нас остается единственная возможность признать строительную сберкассу в рамках действующего законодательства универсальным банком, т.е. банком, который в соответствии с российским законодательством получает возможность совершать неограниченный перечень банковских операций и по логике Центрального банка, таким образом, должен подвергаться всем тем нормативным регуляциям, что и универсальный банк.

     Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве. Это та же самая проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские кооперативы. 
 

2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В АЛТАЙСКОМ КРАЕ

     2.1. Анализ рынка  жилья в Алтайском крае

     Увеличение  объемов ипотечного кредитования в  последующие годы обусловлено большим  количеством нуждающихся в улучшении  жилищных условий, повышением уровня платежеспособности граждан.

     Показатель доступности жилья в целом по краю на первичнм и вторичном рынке практически одинаковый, в 2005 году его значение составило 6,25 и 6,26 лет соответственно (см. приложение 1). Это означает, что средний житель Алтайского края мог купить стандартную двухкомнатную квартиру площадью 54 квадратных метра при условии расходования всех средств на приобретение жилья в среднем за 6 лет.

     Очевидно, что большинству жителей края самостоятельно накопить нужную на покупку жилья сумму и в разумные сроки улучшить свои жилищные условия практически невозможно.

     Возможность населения приобретать жилье с помощью ипотечных кредитов зависит не только от текущих доходов, но и от ряда других факторов:

1. наличия и размеров предварительных накоплений;
2. предложения о предоставлении долгосрочных кредитов на жилищные цели со стороны кредитных организаций;
3. условий предоставления кредитов.

     В таблице приведен расчет возможности приобретения жилья с кредитом (HAI – Housing affordability index), выдаваемого на стандартных условиях. По данным таблицы, в среднем по краю у домохозяйств в 2008 году было только 43% дохода, необходимого для приобретения стандартной квартиры (54 кв.м) с помощью ипотечного кредита, в 2007 – около 44%, в 2006 – 45%, в 2005 – 39%.

      Табл. 2.1

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом в Алтайском крае

     Проследить активность и ёмкость жилья в целом по краю, к сожалению, нет возможности, по причине отсутствия данных. Вследствие этого, данный показатель был исследуем по городу Барнаулу.

     Расчёты позволили сделать вывод, что активность рынка жилья за последние годы достаточно стабильна и близка к 70%.

     Табл. 2.2

Активность рынка жилья города Барнаула

     Показатель активности (доли жилья в обороте) по городу Барнаулу рассчитывался по формуле, предложенной Российской Гильдией риэлторов:

     A=D/P           (2.1)

     где D – число операций с недвижимостью за год;

     P – число объектов, зарегестрированных в собственность.

     Ёмкость рынка жилья в денежном выражении в 2008 году составила 19335,2 млн. рублей, с учетом инфляции ее рост по годам в период с 2005 по 2008 год незначителен, около 1% в год. В натуральном выражении за этот период увеличение составило 204330,4 кв.м.

     Данные по ёмкости рынка представлены в таблице 2.3.

     Табл. 2.3

Емкость рынка жилья города Барнаула.