Статистика рынка недвижимости в РФ

 

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

 

 

«Белгородский государственный национальный исследовательский университет» (НИУ «БелГУ»)

 

 

 

 

 

 

Кафедра «Экономика и статистика»

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Статистика»

 

на тему: Статистическое изучение рынка недвижимости в регионе

 

Студентки дневного отделения 2 курса группы 100908

Гуцу Алисы Юрьевны

 

 

 

Научный руководитель:

                                                           асс. Орлова А.В.

 

 

 

 

 

 

БЕЛГОРОД   2011

ПЛАН КУРСОВОЙ РАБОТЫ

 

Введение…..................................................................................................................3

 

Глава 1. Теоретические  аспекты рынка недвижимости в  современной рыночной экономике

1.1. Экономическое  содержание рынка недвижимости……………………….…7

1.2. Классификация  объектов недвижимости и сегментация  рынка………… 10

1.3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости ……………13

 

Глава 2. Статистическое изучение рынка  недвижимости в регионе

2.1. Основные статистические методы исследованию рынка ………………...16     недвижимости             

2.2. Статистические показатели анализа рынка недвижимости …………….18

 

Глава 3. Статистический анализ рынка недвижимости в регионе (на примере Белгородской области)

3.1. Статистическая  оценка эффективности рынка недвижимости в Белгородской области …………………………………………………………………..21

3.2. Перспективы  развития рынка недвижимости  в регионе………………….30

3.3. Пути решения  проблем рынка недвижимости в регионе…………………..35

 

Заключение………………………………………………………………………...39

 

Список использованной литературы…………………………………………..41

 

Приложения

 

 

 

Введение

 

Рынок недвижимости актуален был всегда, но особенно в наше время  он принял высшую позицию.  Ведь без  рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и так далее  -  для своего существования должны иметь или арендовать для своей  деятельности необходимые им помещения.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.  С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.  Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Актуальность  темы исследования состоит в том, что развитие рыночных отношений в Российской Федерации требует полнокровного финансового рынка, составной частью которого является рынок недвижимости. Основная цель реформ рынка недвижимости дать всей российской недвижимости возможность функционировать в рамках единого имущественного комплекса. В условиях кризиса, хронического дефицита местных бюджетов особенно актуальными являются вопросы повышения доходности муниципальных образований. Известно, что основной сбой в доходности территорий происходит в важнейших для местного самоуправления налогах на недвижимость, в то время как в западной системе налогообложения именно этот вид дохода является основным источником поступления в городские бюджеты. Недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (как база налогообложения).

Несмотря на то, что наиболее развитым и сложившимся сегментом  рынка недвижимости является рынок  жилья, а общий объем сделок на вторичном рынке устойчиво растет, доходность его низка. В среднем  по оценкам общий потенциал налоговых  поступлений от недвижимости используется не более чем на 10-15%. Проект нового Налогового кодекса предусматривает  введение единого налога на недвижимость физических и юридических лиц, который  должен вводиться на отдельных территориях  по решению местных органов власти. При этом методология оценки имущества  для налогообложения по проекту  целиком передается в введение местных  властей.

В решении проблем анализа  рынка недвижимости и его оценки важная роль принадлежит статистическому  анализу, методология которого позволяет  дать количественную и качественную оценку существующему рынку недвижимости, а также выявить направления  его развития, повысить достоверность  прогнозов.

Все это обусловило выбор  темы исследования и ее актуальность в научном и практическом плане.

Таким образом, целью  курсовой работы является разработка и апробирование методики комплексного статистического анализа жилищной ситуации Центрально-Черноземного региона и, в частности, Белгородской области.

Цель курсовой работы определила характер поставленных мною задач.  А именно:

• провести экономико - статистический анализ жилищной ситуации Центрально-Черноземного региона Российской Федерации;
• разработать методику прогнозирования основных жилищных индикаторов для определения перспектив развития рынка жилья в регионе;
• проанализировать статистические данные цены на м² первичного и вторичного рынка жилья и объемы строительства Центрально-Черноземного региона;
• дать статистическую оценку эффективности рынка недвижимости Белгородской области и всего региона в целом.

 

Объектом исследования выступает рынок жилья в  Центрально-Черноземном регионе Российской Федерации, в частности, Белгородской области и города Белгорода.

Предмет исследования - совокупность показателей, характеризующих развитие российского жилищного рынка.

В работе были использованы следующие методы научного исследования:

– системный метод, позволивший  провести анализ развития рынка недвижимости в Российской Федерации;

– методы анализа и синтеза, которые помогли всесторонне  изучить проблемы, сущность и причины  развития недвижимости в Российской Федерации;

– формально–юридический  метод, способствовавший осмыслению нормативно – правового регулирования данного  развития;

 – правовой метод,  позволивший проанализировать законодательство  России, регулирующее поддержку  рынка недвижимости в Российской Федерации.

Эмпирической  базой исследования являются официальные статистические материалы Российской Федерации.

Теоретической основой курсовой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых по экономике и статистике. В качестве исследовательского инструментария использовались многомерные методы исследования зависимостей, методы анализа временных рядов, а также табличные и графические методы представления статистических данных.

Практическая  значимость исследования заключается в том, что работа может служить организационно-методологической основой для анализа в регионе рынка недвижимости.

В работе использовалась программа Microsoft Excel как графический инструмент вычислений.

По  содержанию работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения.

Во  введении обосновывается актуальность темы исследования, охарактеризованы его цель, объект, предмет, задачи и методы исследования, определена теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические аспекты рынка недвижимости в современной рыночной экономике» раскрыта экономическая сущность рынка недвижимости, его классификация и факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.

Во  второй главе «Статистическое изучение рынка недвижимости в регионе» рассмотрены основные статистические методы исследования рынка недвижимости и его статистические показатели.

В третьей главе «Статистический анализ рынка недвижимости в регионе (на примере Белгородской области) » проанализирована оценка эффективности и перспективы развития рынка недвижимости в Белгородской области и Центрально-Черноземного региона.  А также пути решения проблем рынка недвижимости в регионе.

В    заключении   приводятся   основные   выводы   и   предложения по результатам проведенного исследования.

В приложении представлены таблицы, графики, диаграммы, содержащие основные статистические данные, характеризующее данное явление.

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости в современной рыночной экономике

1. Экономическое содержание рынка недвижимости

 

Связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что  недвижимость - это сегмент финансового  рынка. Недвижимость формирует самостоятельный  рынок. Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной  среди других сфер экономики, она  в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных  с собственностью, с государственным  регулированием различных сфер экономики  и общества. Состояние, тенденции  рынка недвижимости зависят от степени  развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов. Рынок выполняет  экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств  недвижимость может различаться  местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической  особенностью региона и т. д. Для  жилой недвижимости важен вид  из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, к месту работы и т. д.

Рассматривая же недвижимость как экономическое благо можно  выделить следующие его функции:

• предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования;
• жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;
• земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;
• реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
• финансового (инвестиционного) актива, т.е.:
• товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;
• капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);
• средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

 

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки.

Также не следует забывать, что спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости. Это отражается в отрицательном наклоне кривой спроса:

 

   P, цена 

 

 

 

D, спрос

 

Q, объем

 

 

Говоря об операциях с недвижимым имуществом, то можно дать следующее определение:

  Операции с недвижимым имуществом – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель любой сделки –  приобретение права собственности  или права пользования имуществом.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;
• передачу прав на недвижимость;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости;
• эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
• инвестирование в недвижимость

 

Выполняя при этом следующие  операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:
• куплю-продажу объектов недвижимости;
• наследование;
• дарение;
• мену;
• с частичным или полным изменением состава собственников:
• приватизацию;
• изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
• банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
• без смены собственника:
• инвестирование в недвижимость;
• развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
• залог;
• аренду и т. д.