Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Марта 2012 в 13:58, курсовая работа
Целью исследования данной курсовой работы является изучение классификации объектов недвижимости.
Исходя из цели, были поставлены следующие задачи:
- ознакомится с понятием и определением недвижимости;
- рассмотреть виды и характеристики недвижимости;
- изучить классификацию объектов недвижимости.
Введение…. .…………………………………………………………………………3
1. Понятие и определение недвижимости ....................... …………………………5
2. Виды и характеристика недвижимости ...……….………………………………7
3. Классификация объектов недвижимости ……………………………………...15
Заключение …………………………………………………………………………26
Список использованных источников ……………………………………………..28
Традиционно в России недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.
Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рисунок 1).
Рисунок 1 - Основные типы недвижимости
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания [2,42].
В целом жилая недвижимость как товар характеризуется рядом специфических черт, которыми (по крайней мере, в совокупности) не обладает ни один другой товар, приобретаемый физическими лицами. Во-первых, недвижимость является товаром чрезвычайно длительного пользования; во-вторых, она жестко привязана к месту расположения, так что ее рыночная ценность может меняться во времени по причинам, связанным с изменениями близлежащей территории (например, строительством поблизости станции метро или наоборот - цементного завода); в-третьих, она уникальна (нет двух одинаковых квартир), так что определение физическими лицами (как продавцами, так и покупателями) ее рыночной стоимости носит приблизительный характер; в-четвертых, ее потребительские свойства обусловлены многими факторами, о которых покупатель не может знать заранее (наличие шумных соседей, качество работы эксплуатирующей организации и т. д.), в связи с чем при сделках с недвижимостью всегда присутствует асимметрия информации [8, 247].
Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рисунок 2).
Рисунок 2 - Особенности недвижимости как товара
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.
Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные [2,43].
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования:
- жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры;
- коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;
- производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады;
- сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;
- специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений [2,48].
По целям владения:
- для ведения бизнеса;
- для проживания владельца;
- в качестве инвестиций;
- в качестве товарных запасов;
- для освоения и развития;
- для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации:
- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
- неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации:
- введенные в эксплуатацию;
- требующие реконструкции или капитального ремонта;
- незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме:
- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования [2,45].
3. Классификация недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения [2,48]. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:
1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения:
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, органы власти прокуратура), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев [2,48].
Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).
К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми [4,58].
Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.
В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель [4,58]:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли городов и населенных пунктов.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.
Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.
При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи [4,60].
Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья [4,59]:
- первичное жилье — место постоянного проживания;
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики [2,74]:
1. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные требования:
§ размещение в наиболее престижных районах города;
• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
• кирпичные стены;
• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
§ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
• кирпичные стены;
• застройка в двух и более уровнях;
• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности.
Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик [2,74]:
• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями [2,75] .
3. Типовое жилье.
Для него характерно:
• размещение в любом районе города;
• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств.
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
• размещение в не престижных районах;
• удаленность от основных транспортных коммуникаций;
• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
• размещение в первых этажах домов других типов;
• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров [4,81].
• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
- дома с кирпичными стенами;
- панельные дома;
- монолитные дома;
- деревянные дома;
- дома смешенного типа.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости [4,81].
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
Информация о работе Характеристика и классификация объектов недвижимости