Экономика недвижимости

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли

В самом общем виде ПЛНЭИ – это вероятное. Наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.

Оценка земли методом капитализации дохода

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле

С=Д:К

Капитализация – это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации – это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей.

1.       Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2.       Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3.       из потенциального валового дохода вычитаются возможные потери по различным причинам, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке, и получается действительный валовой доход (эффективный).

4.       исчисляется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений

5.       Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

Выполнение приведенных действий позволяет определить одну из трех величин: чистый доход, стоимость участка или норму капитализации, если известны две величины.

Существует несколько способов получения ставки (коэффициента) капитализации дохода. Самым простым и надежным способом является определение коэффициента капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Тогда стоимость легко преобразуется в общую ставку капитализации по формуле К0 = Д : С.

Поскольку при покупке земельных участков обычно используется заемный и собственный капитал, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.

Ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная – Кз) – это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Она состоит из двух частей: ставки процента и коэффициента фонда погашения. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.

Ставка капитализации на собственный капитал (Кс) определяется отношением денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и возврат вложенных средств.

Величина К0 взвешивается в соответствии с соотношением собственного и заемного капитала в общем объеме инвестиций:

Уз * Кз + Ус * Кс = К0

Кумулятивная модель построения коэффициента капитализации включает в себя пять-шесть частей: чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, управление инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.

Для определения стоимости участков применяют и другие методы расчетов, в частности, путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор (Рм), который получается от деления цены продаж (Цп) сопоставимых участков на величину арендной платы или чистого дохода:

Рм = Цп : Д

Оценка зданий и помещений

На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и др.

При оценке квартир учитываются не только внутренние их качества (площадь, количество комнат, их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухня и т.д.), но и внешние факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку, ориентация дома (попадает ли она в солнечный свет) и др. Если окна выходя на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор – минус.

Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие принципиальные моменты:

- тип перекрытий (деревянные или по металлическим балкам)

- состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб затрат, связанных с преобразованием жилья)

- несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры)

- Уникальные качества жилья (лепнина, камин, паркет и пр.).

- делался ли в доме капитальный ремонт, если да, как давно т.д..

Перечисленные факторы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость. Так, элементарный косметический ремонт повышает стоимость 1 кв. м общей площади в среднем на 200-300 у.е., в то время как серьезная реконструкция, включающая замену коммуникаций, практически незаметна.

Для оценки первоначальной восстановительной, остаточной, инвентаризационной, рыночной и других видов стоимости зданий и помещений, как и для других объектов недвижимости, применяют три известных метода: затратный, доходный и рыночный (сравнительных продаж).

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.

Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.

Третий этап. Рассчитываются все виды износа – физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат второго этапа минус результат третьего этапа).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта:

- метод сравнительной единицы измерения, или метод удельной стоимости;

- Поэлементный;

- сметный;

- индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицы измерения могут быть квадратный, кубический и погонный метр и пр.

Это наиболее простой метод расчета. Но достаточно сложно отыскать значение стоимости выбранной единицы измерения аналогичного объекта (или) удельной стоимости  аналогичного объекта. Эту информацию можно получить в ЦНИИ экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затрат на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством РФ

8. Залог недвижимости

Право залога недвижимости возникает с момента заключения договора о залоге и его государственной регистрации. Прекращается залог:

1)      когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом

2)      в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалась невозможной

3)      по требованию залогодержателя при грубом нарушении залогодателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного недвижимого имущества

4)      в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.

Классификационные признаки видов залога

1. По отношению сторон к заложенному имуществу:

Классический залог – имущество остается у залогодателя

Заклад – имущество передается во владение залогодержателю

Твердый залог – предмет остается у залогодателя под замком кредитора или с наложением особых знаков

2. По объекту залога

залог ценных бумаг

залог товара в обороте и переработке

залог прав и требований

ипотека – залог недвижимости:

       Залог предприятий

                   Залог жилья

                   Залог нежилых помещений

                   Залог земельных участков: сельскохозяйственных земель, застроенных земель в городах и поселках (за исключением Москвы), пустующих незастроенных земель

                   Залог сооружений

                   Залог многолетних насаждений

                   Залог воздушных, морских и речных судов

3. По условиям погашения ссуды

типовая ссуда

Ссуда с ростом платежей

С изменяющейся суммой выплат

С переменной процентной ставкой

С обратным аннуитетом

С дележом прироста стоимости имущества

С периодическим пересмотром процентной ставки

С залоговым счетом

Со снижающейся ставкой

Так как земля – пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Законодательно установлены семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения. Ограничена или полностью запрещена оборотоспособность земель связи, транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения. Залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть самостоятельным предметом залога и сервитуты.

Недвижимость как предмет залога (ипотеки)

Условия ипотеки:

       Объект должен принадлежать залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения

       Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое, если нет иного в договоре

       При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное собрание всех собственников

       Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников

       Решение о залоге государственного объекта, не закрепленного в хозяйственное ведение, принимает Правительство РФ или субъектов РФ

       Залог недвижимости не освобождает залогодателя от выполнения условий конкурса, аукциона или иного способа участия в приватизации данного объекта.

Предметы залога:

       Здания и сооружения за установленными исключениями