Экономика недвижимости

-          возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами.

4. Общая характеристика, особенности и структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственником и пользователями  экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

       передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

       установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

       связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

       распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

Рынок недвижимости как саморегулируемая система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Предложение – это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов неэластично.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Инфраструктура:

Консалтинговая

Юридическая

Риелторская

Прайсерская

Рекламная

Информационная

Страховая

Методическая

Регистрационная

Нотариальная

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

       о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях

       о структуре спроса и предложений по различным объектам

       об уровне и динамике цен объектов недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

       федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

       заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей ми владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

       рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

       специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.

Менеджмент включает в себя:

       управление собственностью

       кадры

       субъекты-участники

       инвестиции

       сделки

       налоги

       нормативы

       законы

       мотивация

Маркетинг включает в себя:

       стратегия

       анализ

       прогнозирование

       сегментация

       объекты и акции

       мониторинг

       ценообразование

       реклама

Процедуры:

       операции внебиржевые

       тендер

       оценка

       аукцион

       конкурс

       другие

поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других – залоговые обязательства, в третьих – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет кроме специфики обращающихся на нем товаров еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

       локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

       открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

       владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки

       спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

       низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля – вечна;

       товары – объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

       сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

       товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектов их инвестиционной деятельности;

       относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;

       большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

5. Особенности инвестирования в недвижимость

Активные участники рынка недвижимости – инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества. По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы:

       индивидуальные – физические лица

       Институциональные (коллективные):

а) государство (органы управления)

б) муниципальные органы

в) корпорации

г) специализированные институты: инвестиционные институты, инвестиционные компании, инвестиционные фонды, специализированные фонды и компании (пенсионные, страховые и др.)

       профессиональные

а) фирмы риелторские

б) банки и финансовые компании

в) фондовые посредники

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.

В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право:

       самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

       привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;

       передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;

       контролировать целевое назначение инвестиций;

       владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;

       не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;

       безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

       признания инвестора банкротом;

       стихийных бедствий, катастроф;

       введения чрезвычайного положения;

       если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

       долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;

       приобретения предприятий;

       создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;

       приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;

       приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;

       приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;

       предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.

6. Рынки коммерческой недвижимости, жилья и земли. Факторы и характеристики, влияющие на цену объектов недвижимости

Рынок земли принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков:

По категории земель:

       сельскохозяйственные земли,

       городские земли и жилищного строительства

       садово-огородные и дачные участки

       гаражное строительство

По размеру участков:

       крупные массивы земель

       мелкие земельные участки

По территориальному охвату:

       местный и городской

       региональный и национальный

       международный

По степени ограничения конкуренции:

       олигополистический

       монополистический

По видам сделок:

       первичные, вторичные

       купля-продажа участков

       аренда земель

       земельные доли (паи)

По месторасположению (на примере Москвы):

       в пределах Садового кольца в Москве

       За Садовым кольцом

       В пределах Окружной дороги