Продажа предприятия

 

План

Введение…………………………………………………………………………...2

1 Продажа недвижимости, общие положение…………………………………..3

2. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия…..5

3. Ответственность сторон по договору продажи предприятия……………….8

Заключение…………………………………………………………………….…11Список литературы………………………………………………………………12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

           Представленная работа посвящена  теме «продажа предприятия».                Договор продажи предприятия является новым в российском гражданском законодательстве. Его возникновение связано с изменением экономического уклада страны.

Предприятие — это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, — земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права. Следовательно, при совершении сделок с предприятием их предметом являются все перечисленные виды имущества.      Актуальность моей темы заключается в том что, любая коммерческая организация заинтересована в эффективном продвижении своей продукции или услуг. Так как это прямой путь к созданию прибыли и увеличению капитализации компании. Таким образом, процесс продаж занимает одно из основных мест в деятельности коммерческих организаций. 
              Целью контрольной работы является, продажа недвижимости, форма и ответственность сторон.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Продажа недвижимости, общие положение        

 В соответствии со ст. 549 ГК  РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.    Данный  договор является реальным, так как  законодатель устанавливает его  заключение с момента передачи имущества. Однако, если стороны или закон  устанавливают иное правило в  части передачи имущества, такой  договор может быть консенсуальным. Договор является формальным — для продажи недвижимости предусмотрена письменная форма договора, а для продажи жилых помещений — обязательная государственная регистрация договора.      Договор купли-продажи недвижимости не считается  заключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора. Предметом этого договора могут быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости.       Сторонами договора могут быть собственник недвижимого имущества, а если имущество находится в собственности государства, то уполномоченный государственный орган (продавец) и любой субъект гражданских отношений (покупатель).     Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является точное указание о предмете договора (характеристика недвижимости, его месторасположение и цена). Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь ,к рассматриваемому договору не применяются.          Передача  недвижимости оформляется подписанием  сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.          При продаже недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.       Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, за продавцом остается право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.      

 

 

 

 

2.Форма и государственная регистрация договора

продажи предприятия        

 Договор продажи предприятия  считается заключенным после  достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.        

Существенная  особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что ГК обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия. В частности, ГК содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.         

 Названные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).       

В § 8 гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие о цене предприятия является существенным условием договора продажи предприятия. В данном случае подлежат применению нормы, содержащиеся в ст. 555 ГК (о цене в договоре продажи недвижимости).        

Исходя  из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них.       

При определении цены предприятия  должны приниматься во внимание также  права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответствующим  имущественным комплексом, и права  на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его  товаров, работ, услуг.       

Договор продажи предприятия считается  заключенным с момента государственной регистрации.       

Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора купли-продажи и отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).       

Обязанностью  сторон по договору продажи предприятия  является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем  обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.        

 Кредиторам, как получившим  уведомление о продаже предприятия,  но не давшим согласие на  перевод долга, так и не получившим  такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.       

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.   
  
  
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Ответственность сторон по договору продажи предприятия

Продажа предприятия как  бизнеса означает продажу имущественного комплекса, элементный состав которого подвержен динамическим изменениям в результате использования его  в предпринимательских целях. Это  использование неразрывно связано  с множеством социальных проблем  лиц, работающих на данном предприятии, и затрагивает публичные интересы. Поэтому правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок, правила об изменении или  о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или  взыскание в натуре полученного  по договору с одной или с обеих  сторон, применяются к договору продажи  предприятия, если такие последствия  существенно не нарушают права и  охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц  и не противоречат общественным интересам.    Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.           Продавец в случае получения от покупателя уведомления о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или передать покупателю недостающее имущество.  Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с ГК Р.

Здесь возникает вопрос о  понятии надлежащего качества предприятия. Теоретически качество предприятия  определяется двумя критериями: во-первых, надлежащим качеством имущества, составляющего  в комплексе предприятие; во-вторых, пребыванием самого комплекса в  состоянии, пригодном для целей  использования, а именно для производства товаров или оказания услуг.          Надлежащее качество имущества, являющегося элементом состава предприятия, если в отношении него нет никаких особенных требований, оговоренных продавцом и покупателем, должно означать пригодность данного имущества для использования по своему назначению. Второй критерий применим к предприятию в целом, т.е. касается всех вместе взятых материальных и нематериальных элементов предприятия.    Одним из сложнейших является вопрос о том, служат ли доходность (прибыльность) и объем товарооборота показателями качества предприятия. Теоретически они могут считаться таковыми только в случаях, когда соответствующие условия сформулированы сторонами в договоре продажи предприятия в форме специальной гарантии продавца.    В российском законодательстве отсутствуют нормы о запрещении конкурентных действий со стороны продавца имущественного комплекса. Такие запреты должны ограничиваться рамками соразмерности и необходимости и могут играть роль ограничительных условий в формировании стоимости бизнеса. Суть воздержания продавца предприятия от конкуренции с его покупателем заключается в обязанности продавца не способствовать переходу клиентов в свое новое дело или к конкурентам, а также не совершать действий, способных по иной причине уменьшить переданную клиентуру. Формирование правил о запрете конкурентных действий должно опираться на опыт стран со сложившимися традициями в сфере регулирования оборота предприятий.     Наиболее формального подхода к решению этого вопроса придерживается английское право: права отчуждателя гудвилл могут быть ограничены лишь включением в договор специальных положений, запрещающих конкурентную деятельность. И только если такой запрет учитывает характер отчуждаемого бизнеса (например, требуется не учреждать газету под тем же наименованием), ограничение может следовать и без особой о том оговорки в договоре.       Противоположная позиция отражена в итальянском законодательстве. Согласно прямому указанию Гражданского кодекса Италии (ст. 2557) продавец имущественного комплекса обязан в течение пяти лет после такого отчуждения не начинать нового предприятия, объект, местоположение или иное качество которого могли бы отвлечь клиентелу проданного предприятия.           Германская судебная практика позволяет говорить о том, что запрет конкуренции является недопустимым, если конкурентные действия продавца являются не более опасными для покупателя, чем аналогичная деятельность третьих лиц.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Предприятие как самостоятельный  объект гражданских прав представляет собой имущественный комплекс, предназначенный  для ведения предпринимательской  деятельности. Он включает в себя все  виды имущества, необходимые для  такой деятельности, а именно: участки  земли, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права  требования, долги, а также права  на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. 
   Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. 
Договор продажи предприятия представляет собой выделяемую ГК РФ разновидность договора купли-продажи. Это сложная, комплексная сделка, предметом которой выступает предприятие как имущественный комплекс, состоящий из группы активов и обязательств.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1.Гуев А.К. Постатейный комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации. - М., 2000.

2.Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. - М., 1997.

3.Смагина Е. С. Купля-продажа предприятий. - М., 2001.