Реферат на тему:

«Понятие  и виды договора аренды» 
 
 
 
 
 
 
 

      Выполнила:

      Лапшина О.В.

371 гр.

      Проверила:

Кремлева  О. 
 
 

Санкт-Петербург

2003г.

 
 
 

Введение 

1.Понятие  и элементы договора аренды.

1.1 Понятие  договора аренды.

1.2 Элементы  договора аренды.

2. Форма  и содержание договора аренды.

2.1 Форма  и государственная регистрация  договора аренды.

2. Срок договора аренды. Возобновления арендных отношений.
3. Права и обязанности сторон по договору аренды.

3. Отдельные  виды договоров аренды. 

Заключение.

Список  используемой литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

        
 
 
 
 
 
 

Введение.

          Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.

         В 1989 году были приняты Основы  законодательства СССР и союзных  республик об аренде.¹ Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско – правовые отношения из-под жесткого государственного контроля  и административного воздействия.

         Общие подходы и принципы в  регулировании договора аренды  в условиях рыночной экономики  были сформулированы и закреплены  в Основах гражданского законодательства  СССР и республик, принятых  в 1991 г. и действовавших в  РФ с 3 августа 1982г.

          Завершающим этапом разработки  развернутого законодательства  об аренде является принятие  части второй Гражданского кодекса  РФ, введенный в действие с  1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского  кодекса, регулирующий аренду, множество  новелл: 65 статей, для которых характерно  существенное изменение подходов  и регламентации этих отношений,  в главе 34 выделен комплекс  общих норм, действие которых  распространяется на все виды  аренды. Наряду с этим введены  нормы специального регулирования  отдельных видов арендных отношений.  Дифференциация осуществляется  главным образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываются  другие моменты: сфера  применения  договора и специализация арендодателей  – по договору проката, особый  характер отношений - при лизинге  и пр.

          Общие правила  параграфа 1 гл. 34 Гражданского кодекса носят  универсальный характер и полностью  регулируют те виды арендных  отношений, для которых не предусмотрено  специальное регулирование –  их немало, - а также распространяются  на договоры, выделенные в отдельные  виды аренды, но лишь в той  части, которая не урегулирована  специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

           Новое законодательство об аренде  отражает новые экономические  отношения сложившиеся в государстве.

1. Понятие и элементы  договора аренды.

1.  Понятие договора аренды.

      Статья 606 ГК РФ гласит: « По  договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанемателю) имущества за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные  арендатором в результате использование  арендованного имущества в соответствии  с договором, являются его собственностью»  Комментируемая статья исходит  из того, что по договору аренды  имущество предоставляется не  только в пользование, но и  может быть предоставлено во  владение и пользование. Последнее  чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности  часто обращаются к аренде  различных видов имущества ( транспортных  средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

     По договору аренды передается  только имущество. Договор аренды -  возмездный договор. Имущество  по нему передается только  за плату. Форма платы может  быть любой (денежной, натуральной  ). Если имущество передано без  оплаты,  то на лицо другой  договор – о безвозмездном  пользовании имуществом (гл. 36 ГК  РФ).

      Анализ статьи 606  ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним  применяются различные правила  о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

       Право пользование арендованным  имуществом может включать в  качестве своего компонента и  право выкупа этого имущества  (ст. 624 ГК).  В законе или договоре  аренды может быть предусмотрено,  что арендованное имущество переходит  в собственность арендатора по  истечении срока аренды или  до его истечения  при условии  внесения арендатором всей обусловленной  договором выкупной цены. Такой  договор аренды включает некоторые  элементы купли – продажи,  однако не относится к числу  смешанных. В отличии от купли  – продажи  при аренде с  выкупом право собственности  на арендованное имущество не  может перейти к арендатору  в момент заключения договора.

        «Право пользования арендатора  пользуется вещно – правовой  защитой и  в этой плоскости  приравнено к праву собственности  и иным вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования ( без владения), то вещно – правовой  защитой оно не пользуется».²

 

2.   Элементы договора  аренды.

 

     Элементы договора аренды –  это стороны, предмет, форма  и содержание.

       Стороны договора – арендодатель  и арендатор. По общему правилу,  и в роли арендодателя, и в  роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского  права,  как физические, так и  юридические, а среди последних  – как коммерческие, так и не  и некоммерческие организации,  а также государство, национально  – государственные, административно  – территориальные и муниципальные  образования.

        Статья 608 ГК РФ посвящена одной  из сторон договора аренды  – арендодателю. Она гласит: «  Право сдачи имущества в аренду  принадлежит его собственнику. Арендодателями  могут быть также лица, управомоченные  законом  или собственником  сдавать имущества в аренду.» 

        Я думая, следует подчеркнуть,  что сдача в аренду имущества  является актом распоряжения  им. Таким правомочием располагает  прежде всего собственник, он  и назван в законе в качестве  возможного арендодателя. Как уже  отметили, собственником может быть  любое физическое или юридическое  лицо.

        В соответствии с п.2 ст. 295 ГК  РФ предприятие, за которым  закреплено имущество на праве  хозяйственного ведения могут  сдавать его в аренду и, следовательно,  быть арендодателями; по объектам  недвижимости – только с согласие  собственника; по объектам, относящимся  к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных  законом или иными нормативными  актами.

       В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность  введения ограничений на объекты  аренды только законом, здесь  они могут устанавливаться и  иными правовыми актами.

       Иногда и сам закон предусматривает  возможность сдачи имущества  в аренду лицом, не являющимся  его собственником. Образовательные  учреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).

        Арендодателем может быть Российская  Федерация, её субъекты, органы  местного самоуправления (ст. 124 –  127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют  органы по управлению имуществом.

         Итак, арендодателем имущества может  быть любое юридическое или  физическое  лицо. Если арендодатель  – некоммерческая организация,  то сдача имущества в аренду  допускается в той мере, в какой  это не противоречит его право  собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если  лицо, гражданин систематически  извлекает доходы за счет сдачи  своего имущества в аренду, то  такая деятельность считается  предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит  государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен  быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

          Арендатором может быть любое  юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее  предпринимательскую деятельность, так и иное лицо( граждане и  юридические лица) использующее  арендуемое имущество для других  целей (проживания, для удовлетворения  потребительских нужд и т.п.).

           Отметим, что арендатор это  лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование. Никаких  специальных требований закон  к нему не предъявляет.

           Предмет договора – это объекты  аренды. Статья 607 ГК гласит:

1. В аренду могут быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятие и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (  не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается.

2. Законом могут  быть установлены особенности сдачи  в аренду земельных участков и  других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается  не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

     Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет  виды имущества, которые могут  быть переданы в аренду. Применяя  содержащиеся в нем правила  следует обратить внимание на  ряд обстоятельств:

а) земельные  участки могут быть переданы в  аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским  кодексом РФ, нормативно - правовыми  актами Президента и Правительства  РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть,  что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами  гражданского кодекса в регулировании  земельных отношений, если иное не оговорено  в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные объекты  – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного  происхождения, а также искусственные  объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств  в процессе использования, реально  сохраняются ( компьютер, земля, самолет).