Жилищное право

Договор социального  найма жилого помещения заключается  только в письменной форме между  жилищно-эксплуатационной организацией или соответствующим предприятием, имеющим свой жилищный фонд, и гражданином. Основанием заключения договора социального найма является решение о предоставлении помещения жилищного фонда социального использования.

Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма обязан

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ,
• обеспечивать сохранность жилого помещения,
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения,
• производить текущий ремонт жилого помещения,
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги,
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением.

Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма вправе в установленном порядке

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц,
• сдавать жилое помещение в поднаем,
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов,

 

• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения,
• требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

В обязанности  наймодателя жилого помещения по договору социального найма входят

• передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения,
• осуществление капитального ремонта жилого помещения,
• иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

Наймодатель жилого помещения по договору социального  найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Договор социального найма отличается от договора коммерческого найма тем, что он бессрочен, а договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. По договору коммерческого найма помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма помещение может предоставляться как во владение и пользование, так и только в пользование. По договору социального найма помещение предоставляется из государственного, муниципального или общественного фондов, в договоре социального найма собственник имущества так жестко не оговаривается. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, когда граждане имеют право на дополнительную площадь, договор коммерческого найма заключается в отношении изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания. Основанием вселения в жилое помещение по договору социального найма является договор социального найма, выдаваемый на основании решения распорядителя социального фонда, а при коммерческом найме - договор коммерческого найма. Паспорт жилого помещения представляет собой документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям.

Тема 8. Приобретение гражданами жилых помещений  в частную собственность.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и  распоряжения принадлежащим ему  на праве собственности жилым  помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Имущество, находящееся в собственности  двух или нескольких лиц, принадлежит  им на праве общей собственности.

Имущество может  находиться в общей собственности  с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность  на имущество является долевой, за исключением  случаев, когда законом предусмотрено  образование совместной собственности  на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность  на делимое имущество возникает  в случаях, предусмотренных законом или договором.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением  между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение  имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

По соглашению участников совместной собственности, а если такое согласие не достигнуто, по решению суда на общее  имущество может быть установлена  долевая собственность этих лиц. Если она не может быть определена на основании закона или соглашения, доли считаются равными.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением  установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Собственникам помещений в многоквартирном  доме принадлежат на праве общей  долевой собственности помещения  в данном доме, предназначенные для  обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Право собственности на новое жилье, построенное лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на жилье, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему жилье переходит по наследству к другим лицам.

Член жилищного или жилищно-строительного  кооператива полностью внесшие  свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему кооперативом, приобретает право собственности на нее.

Приватизацией жилья называется передача государственного или муниципального жилья безвозмездно в собственность  отдельных лиц. Каждый гражданин  имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Права на вступление в жилищно-строительные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и юридические лица. Категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в жилищно-строительные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, ее субъектов или органов местного самоуправления.

Для долевого строительства  многоквартирных домов на основании  договора участия в долевом строительстве могут инвестироваться денежные средства граждан и юридических лиц.

Государством  поощряется строительство индивидуальных жилых домов.

Строительство и покупка жилья поддерживается кредитами и субсидиями.

Тема 9. Оформление прав на жилье и сделок с ним.

Сделки с  жилыми помещениями не нуждаются  в нотариальном удостоверении, так  как введение государственной регистрации  права на недвижимое имущество и  сделок с ним с 1 марта 1998 года делает такое нотариальное удостоверение излишним.

Государственная регистрация права на жилье - юридический  акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на жилье может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Основаниями для государственной  регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения или обременения прав на недвижимое имущество являются

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания,
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки,
• акты или свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения,
• свидетельства о праве на наследство,
• вступившие в законную силу судебные решения,
• акты или свидетельства о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания,
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество заявителю в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным  приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Проверка юридической  силы представленных на государственную  регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

Не допускается  истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных выше, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и если иное не установлено законодательством РФ.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение или обременение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав. Они должны содержать описание жилья и вид права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения.

Налог с имущества физических лиц, переходящего в порядке наследования или дарения, в том числе и  жилых помещений, отменен с 1 января 2006 года.

Тема 10. Обмен и сохранение жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с  согласия в письменной форме проживающих вместе с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе потребовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального  найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями между  нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах РФ.

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его  участников при соблюдении требований п. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении  или об изменении договора социального  найма жилого помещения,

право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается судом,

обмениваемое жилое помещение  признано непригодным для проживания,

принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях,

принято решение о капитальном  ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме,

в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, предусмотренном в подп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ.

Договором мены жилого помещения называется гражданско-правовой договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне  одно жилое помещение в обмен  на другое жилое помещение. Он отличается от договора обмена тем, что при договоре мены происходит передача права собственности на жилое помещение.

Конституционное право граждан  РФ на жилище среди прочих правомочий предполагает также сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами на все время отсутствия. В рамках жилищного законодательства не ограничивается срок временного отсутствия, в течение которого лицо продолжает сохранять право на занимаемое им жилое помещение. ЖК РСФСР, утративший силу с 1 марта 2005 года в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2004 года № 189-ФЗ, предусматривал бронирование жилого помещения, его сроки, порядок выдачи охранного свидетельства. ЖК РФ бронирование жилых помещений не предусмотрено.

Тема 11. Изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Поднаниматели и временные жильцы не имеют самостоятельных прав пользования жилым помещением.