Жилищное право

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ЖК РФ.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном  Правительством РФ.

Государственный учет жилищного фонда  наряду с иными формами его  учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений.

Государственный контроль использования  и сохранности жилищного фонда  независимо от его формы собственности осуществляется уполномоченными органами государственной власти РФ и ее субъектов РФ в соответствии с нормативными правовыми актами РФ.

В составе объектов жилищного права  можно выделить кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, а также иные объекты недвижимости. В кондоминиум могут входить не только жилые помещения одного дома, но и несколько зданий. Для пользования имуществом кондоминиума создаются товарищества собственников жилья - объединения собственников жилья для совместного управления общей долевой собственностью в многоквартирном доме. Товарищества собственников жилья обеспечивают эксплуатацию комплекса общего недвижимого имущества, владение им, пользование и в установленных пределах распоряжение.

Тема 4. Жилые  дома и жилые помещения.

Жилым помещением называют объект вещных прав, имеющий  особый правовой режим и предназначенный  для проживания людей. К жилым  помещениям относятся квартиры, комнаты  в коммунальных квартирах и в  общежитиях, жилые служебные помещения. Жилые помещения должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным нормативным требованиям. Жилым домом является здание, большинство помещений в котором жилые, а другие предназначены для обслуживания проживающих в жилых помещениях людей. Жилая квартира - это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная для проживания граждан и состоящая из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений. Жилая комната - непосредственно предназначенная для проживания конструктивно обособленная часть квартиры.

При предоставлении жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма приоритетное значение приобретают жилищные нормы. Соблюдение установленных законодательством жилищных норм имеет место также при заключении договора коммерческого найма либо поднайма жилого помещения.

В домах государственного и муниципального жилищных фондов жилое помещение предоставляется гражданам по договору социального найма либо в поднаем в пределах нормы жилой площади, приходящейся на одного человека.

По договору коммерческого найма ограничение  на размер предоставляемой жилой  площади не обязательно, однако согласно ч. 2 ст. 679 и ч. 1 ст. 680 ГК РФ, вселение в квартиру с согласия нанимателя граждан допускается лишь при сохранении нормы предоставления жилой площади. Кроме того, ст. 685 ГК РФ допускает заключение договора поднайма жилого помещения только при условии соблюдения требований законодательства о норме предоставления жилой площади.

Преобладающее значение для постановки гражданина, претендующего на получение жилого помещения из домов государственного или муниципального жилищного фонда, на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий имеет так называемая учетная норма, которая устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ).

Ст. 159 ЖК РФ предоставляет нанимателям  жилых помещений по договорам  социального и коммерческого найма, членам жилищных кооперативов и собственникам жилых помещений право на субсидии, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади.

В соответствии со ст. 105 и 106 ЖК РФ жилые  помещения в общежитиях и жилые  помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 кв. м на человека.

Дополнительная площадь предоставляется  категориям гражданам, право которых  установлено различными правовыми актами РФ.

Освобождающиеся изолированные жилые  помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы предоставления, при этом учитывается право на дополнительную площадь.

К жилым помещениям специального назначения относятся общежития, гостиницы, маневренный жилищный фонд, дома для престарелых лиц, инвалидов и ветеранов.

Общежитиями называются специально построенные  или переоборудованные для проживания работников, студентов, учащихся и иных граждан в период работы или учебы. Основанием прекращения найма жилого помещения в общежитии является прекращение трудовых отношений, учебы, увольнение со службы. Гостиница - это дом для временного проживания приезжающих с помещениями для проживания и обслуживанием. Маневренный жилищный фонд предназначен, в частности, для отселения граждан в случае стихийных бедствий, утраты заложенных жилых помещений, при необходимости капитального ремонта. Дома для престарелых лиц, инвалидов и ветеранов являются медико-социальными учреждениями, предназначенными для постоянного проживания престарелых лиц, инвалидов и ветеранов, нуждающихся в уходе, бытовом и медицинском обслуживании.

Выселение из жилых помещений специального назначения производится по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, и только в судебном порядке.

Тема 5. Требования, предъявляемые к жилым помещениям.

В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилые дома и жилые  помещения предназначены для  постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве жилых служебных помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера не допускается.

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение, предоставляемое гражданам для постоянного проживания, должно быть благоустроенным и отвечать требованиям, установленным Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Для рассмотрения вопросов о непригодности  жилых домов и жилых помещений  для постоянного проживания создаются межведомственные комиссии, состоящие из представителей органа местного самоуправления, жилищной организации, санитарно-эпидемической станции, государственного пожарного надзора, бюро технической инвентаризации и других ведомств.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Переустройство жилых помещений  представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое  помещение допускается только с  учетом соблюдения требований ЖК РФ. Перевод  жилого помещения в нежилое помещение  не допускается, если

доступ к переводимому помещению  невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям,

отсутствует техническая возможность  оборудовать доступ к переводимому помещению,

переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,

право собственности на переводимое  помещение обременено.

 

Перевод квартиры в многоквартирном  доме в нежилое помещение допускается  только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома, или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое  помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Для перевода жилого помещения в  нежилое помещение собственник  соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения

заявление о переводе помещения,

правоустанавливающие документы  на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в  нотариальном порядке копии),

технический паспорт переводимого помещения,

поэтажный план дома, в котором  находится переводимое помещение,

подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения в случае, если переустройство или перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать предоставления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято по результатам рассмотрения документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие решения.

Тема 6. Правовые основы обеспечения граждан жилыми помещениями.

Ст. 52 ЖК РФ регламентирует признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Принятие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий происходит по его заявлению по месту жительства. Как правило, жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории данного населенного пункта.

Одним из главнейших оснований признания нуждающимся  в улучшении жилищных условий  является обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи меньше учетной нормы. Категории граждан, признаваемых нуждающимися в жилых помещениях, представляемых по договору социального найма перечислены в п. 1 ст. 51 ЖК РФ. Субъектами РФ могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставления жилья.

Дополнительная  площадь предоставляется гражданам в исключительных случаях. Правовой основой предоставления дополнительной жилой площади является ЖК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение может быть предоставлено с превышением социальной нормы площади жилого помещения, если оно представляет собой одну комнату либо однокомнатную квартиру или предназначено для вселения граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний. При этом важно учесть, что право на дополнительную площадь не может быть использовано управомоченными на то гражданами в качестве права на получение отдельного жилого помещения, пригодного для проживания. Дополнительная площадь не может выступать самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения, она предоставляется только одновременно с предоставлением основного жилья в пределах нормы жилой площади либо после получения основного жилья. Дополнительная площадь также не может быть подвергнута самостоятельному отчуждению, то есть она становится неотъемлемой частью жилого помещения, принадлежащего управомоченному гражданину на основании договора социального найма.

Дополнительная  площадь предоставляется, как правило, в виде отдельной изолированной комнаты. В случае невозможности предоставления отдельной комнаты должна быть предоставлена дополнительная площадь, равная 10 кв. м жилой площади.

Право на получение  дополнительной жилой площади в  размере 10 кв. м установлено для отдельных категорий граждан, к которым относятся, в частности,

• инвалиды Великой Отечественной войны и семьи погибших либо пропавших без вести воинов или партизан и приравненные к ним в установленном порядке лица,
• Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, а также лица, награжденные орденами Славы, Трудовой Славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» всех трех степеней,
• лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, например, всех передающихся воздушно-капельным, половым и иным путем тяжелых хронических заболеваний, тяжелых психических заболеваний, тяжелых хронических заболеваний, при которых окружающим невыносимо постоянно находиться вблизи лица, страдающих каким-либо из этих заболеваний,
• беременные женщины, начиная с шестого месяца беременности,
• лица, пребывавшие в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых действий по защите СССР, партизаны гражданской и Великой Отечественной войн, а также другие лица, принимавшие участие в боевых действиях по защите СССР,
• инвалиды труда I и II групп и инвалиды I и II групп из числа военнослужащих,
• семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасанию человеческой жизни и по охране правопорядка,
• матери, которым присвоено звание «Мать-героиня», многодетные семьи (на федеральном уровне это семьи, имеющие трех и более детей) и одинокие матери,
• семьи при рождении близнецов.

Граждане снимаются  с учета нуждающихся в жилых  помещениях в случаях, установленных п. 1 ст. 56 ЖК РФ.

Тема 7. Предоставление гражданам жилых помещений.

Предоставление  жилых помещений гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий, происходит в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.

Во внеочередном порядке имеют право на получение жилого помещения малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежит.