Жилищная политика в России

     В результате за период 1991–2001гг. была создана принципиально новая законодательно-нормативная база, определившая основные направления государственной жилищной политики и обеспечившая проведение реформ в жилищной сфере страны. Было разработано и принято более 260 законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений[11; 17].

     Формирование  и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой "Жилище" 2002-2010 гг. Программа устанавливает  основные количественные приоритеты:

• сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет,
• обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года.

В настоящее  время Программа включает 9 подпрограмм:

     1. "Государственные жилищные сертификаты";

     2. "Обеспечение жильем граждан  Российской Федерации, подлежащих  отселению с комплекса "Байконур";

     3. "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда";

     4. "Реформирование и модернизация  жилищно-коммунального комплекса  Российской Федерации";

     5. "Обеспечение жильем участников  ликвидации последствий радиационных  аварий и катастроф";

     6. "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";

     7. "Обеспечение жильем молодых  семей";

     8. "Обеспечение жильем граждан,  выезжающих из районов Крайнего  Севера и приравненных к ним  местностей";

     9. "Мероприятия по обеспечению  жильем отдельных категорий граждан".

     В 2004 году закончился первый этап этой Программы. Прошедший трехлетний период можно  назвать предварительным этапом, в процессе которого было разработано  большинство подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации и координации. Программа финансируется и выполняется с превышением плановых показателей. Однако ясно определились и основные недостатки:

     - дефицит федеральных бюджетных  ассигнований на выполнение обязательств  государства по обеспечению жильем  граждан России;

     - отсутствие концентрации федеральных  бюджетных ассигнований на главных  направлениях, их распыление по 9 подпрограммам, 5 государственным заказчикам, по всем регионам;

     - отсутствие консолидации бюджетных  ассигнований федерального, регионального  и муниципального уровней;

     - слабое использование внебюджетных  источников финансирования Программы,  в том числе личных средств  граждан;

     - отсутствие конкретных мероприятий,  направленных на увеличение объемов  жилищного строительства.

Второй этап реализации Программы (2006-2010годы) предусматривал продолжение преобразований в жилищной сфере, а также реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Постановлением  Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 № 1050 срок реализации федеральной целевой программы "Жилище" и входящих в ее состав подпрограмм продлен на период 2011 - 2015 годов.

При этом наряду с ранее действующими подпрограммами и мероприятиями федеральной  целевой программы "Жилище" добавились новые направления жилищного  обеспечения, а также решения  проблем жилищно-коммунального хозяйства[2; 18].

Опыт  реализации Программы "Жилище" позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается, если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий, в форме государственных жилищных сертификатов. 

2. Рынки жилья

В условиях рыночной экономики жилье неизбежно  приобретает рыночную стоимость и цену, в силу чего на территории муниципального образования формируется местный рынок жилья. Местный рынок жилья представляет собой систему экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение жилых помещений между собственниками. Этот рынок обеспечивает передачу прав собственности на жилищные объекты от одних юридических или физических лиц к другим [12; 19].

 Особое  значение для рынка жилья имеет  его местоположение. Покупатель жилья приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности:

• доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в зависимости от положения может быть очень разной;
• обеспеченность общественными услугами: школы, пожарная команда, органы правопорядка и т. п.; » качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и т. п.;
• внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов и участков.

 Принято разделять первичный и вторичный рынки жилья. Под первичным рынком понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вторичным рынком понимается рынок жилья, освобождающегося по разным причинам: приобретение жилья на первичном рынке, переезд на другое место жительства, смерть и т. п. В условиях сокращения объемов нового жилищного строительства, снижения численности населения в России в целом и во многих муниципальных образованиях и активных миграционных процессов роль вторичного рынка жилья все более возрастает. Основная часть жилья приобретается гражданами в последние годы именно на вторичном рынке.

 Рынки жилья различных муниципальных  территорий характеризуются особенностями структуры спроса и емкости. Емкость рынка зависит от общей численности нуждающихся в улучшении жилищных условий и платежеспособности населения. При расчете емкости местного рынка жилья необходимо также учитывать выбытие из эксплуатации ветхого и аварийного жилья, а также перевод части жилых помещений в нежилые, особенно на первых этажах многоквартирных домов.

 Ситуация  на рынке жилья зависит от многих факторов. К основным факторам относятся:

- государственная  и муниципальная политика, регулирующие  вопросы распределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, предоставления ссуд на приобретение жилья;

- наличие  и развитость инфраструктуры, обслуживающей  рынок жилья: агентства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т. п.;

- территориальные особенности: климатические условия, социальная стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т. п.

 Особое  влияние на состояние рынка жилья  оказывает состояние жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающее пользование жильем.

 Регулирование рынка жилья может осуществляться с помощью государственных и местных программ по следующим направлениям:

- политика  стимулирования предложения, которая  осуществляется двумя основными методами: строительство государственного и муниципального жилья и субсидирование частного строительства;

- политика  стимулирования спроса, т. е. субсидирование  потребителей жилья через различные инструменты (пособия, сертификаты и т. д.);

- административное ограничение квартирной платы.

 Политика  стимулирования предложения предполагает, что местные органы власти могут строить и обслуживать специальное жилье для бедных. Участие государства при этом может осуществляться несколькими способами.

1. Капитальные субсидии, предполагающие, что государственное жилье может 
   строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится муниципальной собственностью.
2. Субсидирование расходов по эксплуатации жилья. Государство может покрывать разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуатации.
3. Субсидирование частного жилья посредством выплат домовладельцу ежегодных субсидий, покрывающих разницу между получаемой от жильцов 
   квартплатой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома, 
   или посредством выплат жильцами в качестве квартплаты определенного процента их доходов.

 Политика  стимулирования спроса направлена на предоставление бедным семьям права свободного выбора жилища. Получаемые ими купоны могут использоваться для оплаты как нового, так и вторичного жилья, которое обычно дешевле.

 Ограничение квартплаты — самый простой инструмент регулирования рынка жилья административными методами. Фактически речь идет о перераспределении доходов, передаче определенной суммы от домовладельцев каждому жильцу.

 Эти направления регулирования рынка  жилья реализуются с помощью соответствующих программ. Выделяют три основных типа таких программ.

1. Жилищная  помощь, включающая различные меры  для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для малоимущих граждан.

2. Жилищная поддержка, предполагающая поддержку усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов.
3. Ограничение максимального размера квартирной платы.

 

3. Приватизация жилья

     После достижения 18 лет гражданин имеет  право на приватизацию жилого помещения один раз, независимо от того, принимал ли он уже участие (например, с родителями) в приватизации жилого помещения до достижения 18 лет.

     Можно приватизировать жилые помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд[13; 22].

     Ведомственный фонд - это государственный жилой  фонд, который находится в полном хозяйственном ведении предприятий  или оперативном управлении учреждений.

     Граждане, забронировавшие занимаемые жилые  помещения, приватизируют жилье  по месту бронирования жилых помещений [13; 22].

     Если  государственные или муниципальные  предприятия с жилищным фондом переходят  в иную форму собственности либо ликвидируются, то их жилищный фонд должен быть передан в установленном  порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья - правопреемникам этих предприятий (если они определены), иным юридическим лицам либо в ведение органов местного самоуправления.

     Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации (п.6 Примерного положения о приватизации).

     Например, предприятие изменило форму собственности - стало акционерным, - а потом построило новый жилой дом. Этого нового дома еще не было при передаче жилищного фонда и поэтому он не подлежит приватизации, поскольку принадлежит к частному жилищному фонду. Те же дома, которые имело это предприятие до акционирования, должны быть переданы с сохранением всех прав граждан, в том числе и права на приватизацию.

     Не  подлежат приватизации жилые помещения  частного и общественного жилищных фондов.

     Также не подлежат приватизации жилые помещения : [12; 22]

• находящиеся в аварийном состоянии;
• в общежитиях;
• в домах закрытых военных городков;
• служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).