Характеристика общей собственности

Глава 4. Аренда недвижимости.

Глава 34 ГК РФ предусматривает специальные  правила, регулирующие вопросы аренды недвижимости, что обусловлено комплексом присущих только ей определенных свойств. Во-первых, такие объекты неразрывно связаны с землей. При передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит  право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его  использования в соответствии с  его назначением. Во-вторых, объекты  недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров  аренды зданий или сооружений установлены  более жесткие требования относительно формы такого договора, а также  необходимости его государственной  регистрации (ст.651 ГК РФ). Договор аренды предприятия имеет свою специфику. Цель договора аренды предприятия – это использование его арендатором для предпринимательской деятельности. Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.).  Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, арендатору передаются оборотные средства: (сырье, топливо, материалы и т.п.), права пользования землей, водой и другими природными ресурсами. Арендатору передаются также права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя. К их числу относятся исключительные права арендодателя на обозначение, на использование фирменного наименования, товарного знака и др. Помимо этого, арендодатель по договору аренды предприятия может перевести на него долги предприятия. Вместе с тем использование отдельных конструктивных элементов зданий, например для рекламных целей не является договором аренды. Арендодателем может быть как собственник имущества, так и

-21-

другое лицо управомоченное законом или собственником. ГК РФ не ограничивает предельного  срока аренды – в соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ, срок договора аренды определяется договором. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Договор аренды заключенный на срок менее одного года государственной регистрации не подлежит. В договоре должны  быть указаны адрес и площадь арендованного объекта. При аренде земли к договору нужно приложить кадастровый план участка, а при аренде зданий – поэтажные планы. Для договора аренды обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным. Арендная плата вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки определенные договором. Она устанавливается на всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может осуществляться в различных формах: денежная, натуральная, смешанная. Размер арендной платы может изменяться, но не чаще одного раза в год. Арендодатель может производить улучшения арендованных зданий: отделимые и неотделимые от арендованного объекта. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если в договоре аренды предусмотрено условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения за свой счет, арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость всех произведенных им улучшений. В соответствии со ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору

-22-

имущество в  состоянии, соответствующем условиям договора аренды. В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить  за свой счет капитальный ремонт переданного  в аренду имущества. Капитальный  ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или  вызван неотложной необходимостью, в  разумный срок. Нарушение арендодателем  обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Расходы по обслуживанию и текущему ремонту размера арендной платы не уменьшают. Договор аренды недвижимости может предусматривать право их выкупа, либо без права выкупа. Выкуп арендованного имущества предусматривается либо в договоре, либо в отдельном соглашении между сторонами. К отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила договора о купле-продаже. В соответствии со ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Особенностью возврата зданий и сооружений является то, что такая передача осуществляется по передаточному акту или иному документу  о передаче, подписываемому сторонами.

-23-