Государственная регистрация сделок

Содержание 

 

1. Государственная регистрация сделок

1. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

2. Порядок государственной регистрации и отказа в регистрации

2. Практическое задание

 

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В результате приватизации государственного и муниципального имущества вместо господствующей государственной  собственности появились разнообразные  формы собственности, образовался  рынок недвижимости. В гражданский  оборот оказались вовлеченными не только квартиры, жилые дома, но и предприятия, комплексы зданий и другие крупные  объекты недвижимого имущества. Совершение сделок с недвижимостью  стало очень распространенным и  необходимым явлением, без которого трудно представить существование  цивилизованного государства. Участники  гражданского оборота при совершении сделок с недвижимостью нуждались  в гарантиях незыблемости своих  прав и их охране. В целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства стало  необходимым не только правовое регулирование  совершения сделок с объектами недвижимости, но и закрепление прав на них. Одним  из важнейших средств охраны прав на недвижимость стала государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Институт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является сравнительно новым для российской правовой системы. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 г. впервые было упомянуто о государственной  регистрации. Впоследствии нормы о  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были закреплены в Гражданском  кодексе Российской Федерации. Однако данные положения ГК РФ не применялись  до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (далее - «Закон о  регистрации»), который ввел единый порядок регистрации. Практика выявила  определенные сложности в реализации положений Закона о регистрации, обнаружила противоречия между нормами  права и отсутствие надлежащего  регулирования некоторых аспектов государственной регистрации, например, государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

Закон, в частности, не регулирует правовой режим объектов общего пользования  собственниками нежилых помещений  в нежилых зданиях и порядок  государственной регистрации права  общей долевой собственности  на общее имущество в таких  зданиях, что приводит в судебной практике к вынесению противоречивых решений. Отсутствуют исчерпывающие  разъяснения высших судебных инстанций  как по правовому режиму нежилых  помещений и государственной  регистрации прав и сделок с ними, так и по некоторым другим требующим  разрешения вопросам, связанным с  государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним постоянно изменяется и дополняется, кроме того, накопилось большое количество подзаконных  актов. Исследование гражданско-правового  регулирования государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним представляется актуальным. Такое исследование с  учетом накопленного опыта применения Закона о регистрации и новшеств в законодательстве является необходимым, поскольку оно позволит дать целостное  представление об институте государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, выявить его  специфику и выработать на этой основе практические рекомендации.

 

 

 

 

 

 

 

 

Государственная регистрация сделок.

1. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Вопрос о принципах  государственной регистрации чрезвычайно  важен, поскольку решение вопроса  о принципах этой системы позволяет  сделать институт государственной  регистрации устойчивым и непротиворечивым.

Организация регулирования  оборота недвижимого имущества  зависит от того, какие принципы заложены в соответствующей системе  регулирования.

При этом часто не все  принципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимости принципов  как основных руководящих идей, лежащих  в основе этого правового института. Принципы государственной регистрации  прав на недвижимость отражают объективные  потребности организации оборота  недвижимости. Произвольный подход к  конструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к  желаемой цели - созданию непротиворечивой и эффективной системы права  недвижимости.

Следует отметить, что не все принципы могут быть одновременно зафиксированы в единой системе  организации оборота недвижимости. Некоторые из них вступают в противоречие (например, принцип публичной достоверности  и принцип исправления регистрационной  записи). Определенная комбинация принципов  государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею  позволяет моделировать различные  регистрационные системы.

Выделяют материально-правовые и формально-правовые принципы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним¹. Если материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Систему материально-правовых принципов государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы:

- принцип публичной достоверности  (материальной гласности) или  бесповоротности;

- принцип исправления  регистрационной записи;

- принцип изъятия из-под  действия давности;

- принцип возражения (протестации);

- принцип отметки (предварительной  регистрации);

- принцип старшинства  прав.

Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему формально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимость составляют следующие:

- принцип публичности  (формальной гласности) или принцип  внесения прав на недвижимость;

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности  публичной власти за ненадлежащую  регистрацию прав на недвижимость.

2. Порядок государственной  регистрации и отказа в регистрации

 

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), подведомственной Министерству экономического развития РФ.

Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росреестра является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росреестр обладает следующими полномочиями:

- осуществляет государственную  регистрацию прав на объекты  недвижимого имущества и сделок  с ним в случаях и порядке,  установленных законодательством  Российской Федерации;

- координирует работу  по созданию органов по регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и осуществляет  правовой контроль их деятельности;

- обеспечивает соблюдение  правил ведения ЕГРП, а также  создание и функционирование  системы ведения указанного Реестра  в электронном виде.

Деятельность, осуществляемая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом о госрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых  для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза  представленных документов и  проверка сделки на соответствие  закону;

3) установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на регистрируемый объект  недвижимости, а также иных оснований  для отказа либо приостановления  государственной регистрации;

4) внесение записей в  ЕГРП;

5) совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав.

Государственная регистрация  осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой  государственной регистрации считается  день внесения такой записи. Удостоверение  проведенной государственной регистрации  производится путем выдачи свидетельства  о государственной регистрации. Что касается государственной регистрации  договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной  надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Процедура государственной  регистрации начинается на основании  заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного ими  лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (нотариально удостоверенной). В  том случае, если государственной  регистрации подлежат права, которые  возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление о государственной  регистрации подается тем лицом, в отношении которого приняты  указанные акты.

Если одна из сторон проявляет  недобросовестность и уклоняется от государственной регистрации прав, то другая сторона вправе требовать  регистрации на основании судебного  решения. При этом на ту сторону, которая  уклоняется от государственной регистрации, возлагается бремя убытков, которые  возникли в результате приостановления  государственной регистрации прав.

В том случае, если государственной  регистрации подлежат права на недвижимость, принадлежащую Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, то от их имени вправе выступать  органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также  юридические лица и граждане².

Регистрационные действия прав на недвижимость и сделок с нею  начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию  прав.

Одним из условий проведения государственной регистрации является уплата заинтересованным лицом государственной  пошлины. При этом оплата пошлины  должна быть произведена до государственной  регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины, должен быть представлен  в регистрирующий орган вместе с  заявлением о государственной регистрации.        

Государственная регистрация  прав на недвижимость должна быть осуществлена в месячный срок с момента подачи заявления.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными  юридическими фактами (событиями и  действиями), которые в соответствии с гражданским законодательством  влекут возникновение, изменение или  прекращение гражданских правоотношений.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной  регистрации прав. Поскольку соответствующие  юридические факты материализуются  в виде документов, то в законе перечислены  документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для  государственной регистрации являются:

- договоры и другие  сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов  недвижимого имущества на момент  совершения сделки;

- акты (свидетельства) о  приватизации жилых помещений,  совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим  в месте осуществления приватизации  на момент ее совершения;